blog El blog de Agustín Grau
Finanzas, emprendimiento y crecimiento personal.

Alquiler de viviendas. ¿Es una buena inversión?

En este artículo voy a tratar un tema que, sin arrogancia, conozco de primera mano por llevar alguna década dedicándome a él: el alquiler de viviendas.

 

Voy a abordar este asunto desde la perspectiva del inversor, es decir si como inversores nos interesa o no invertir en la compra de viviendas para alquilar. No se explica, por tanto, en este post, cómo alquilar una vivienda desde el punto de vista del interés del inquilino.

¿Es una buena opción el alquiler de viviendas, casas, apartamentos…?

Mi opinión es sí, sí, sí y radicalmente sí.

Motivos por los que digo esto:

Las viviendas son bienes de primera necesidad

Eso significa que siempre van a hacer falta viviendas, con independencia de las tendencias del mercado o de los gustos de los consumidores. Podrán variar respecto a si prefieren en el centro o en la periferia, en los pueblos o en las ciudades, la vida urbana o la rural, pero siempre hará falta un techo para dormir. Internet, de momento, no suple esta necesidad.

No te equivocas en cuanto modelo de negocio

Hay negocios en los que te puedes equivocar. Si creas una línea de ropa, por ejemplo, y a la gente no le gusta, pues no se vende y punto. Si compras una vivienda para alquilar y no lo consigues, siempre la puedes vender.

Posibilidad de ganancias de varios tipos

Al hilo de lo anterior. Cuando alquilas una vivienda cobras una renta mensual, pero además el día que decidas venderla podrás beneficiarte de la plusvalía generada. Es posible, como alguno pensará, que también puedan producirse minusvalías, pero eso suele ocurrir (si ocurre), por regla general, en el corto plazo. A medio y largo plazo, la vivienda, como la vida, tiende a subir, y si no se da el caso y no lo hace pues no vendes y ya está: sigues cobrando el alquiler.

Rentabilidades muy decentes

Los importes suelen ser bastante decentillos. Me explico: lo de poner el dinero a trabajar, como ya decía Robert T. Kiyosaki, está muy bien, yo también lo digo, pero:

→ Si inviertes en un producto financiero puede que no te lleves ni para cubrir la inflación (¿Un 1, un 2%...?).

→ Si inviertes en vivienda las rentabilidades suelen oscilar entre un 5 y un 10% anual. Eso en cuanto al alquiler; si vendes posteriormente el inmueble puedes sumarle perfectamente (con tendencias favorables y con carácter general) otro 5-10% anual. Multiplica por los años que tardes en vender (si vendes), súmale las rentas mensuales y puedes obtener bonitas cifras.

Ingreso pasivo y automatizado

Quizá el alquiler de viviendas sea el ingreso pasivo por excelencia. Algunos, los más optimistas, dirán que no, que hay que hacer muuuuuuuchas cosas: que si reparaciones, que si llamadas de inquilinos, que si juicios por desahucio, etc. Al respecto diré que ni son tantas las cosas que hay que hacer (alguna sí, pero de forma aislada y ocasional), ni es obligatorio que te ocurran todas esas desgracias si llevas una estrategia correcta y sistematizada.

Futuro asegurado para tu descendencia

Todo ingreso pasivo puede ser percibido teóricamente sin límite de tiempo, es decir toda la vida y más allá.

Pero hay ingresos pasivos de mucho tipo. Con un ebook, sinceramente, es bastante difícil que tus descendientes sigan cobrando las regalías después de 50 años 😊. Con una vivienda sí. A menos que haya un terremoto o un incendio, pase lo que pase el inmueble seguirá ahí y los inquilinos seguirán llamando.

Ya has solucionado el problema de las pensiones

Ahora la gente anda loca (con todos mis respetos) con que si las pensiones se van a revalorizar con arreglo al IPC o no, o con un tanto por ciento o no… Es decir, andan locas por si les van a dar cada mes 8 ó 9 euros más de pensión (ahora; en el futuro está claro que no les van a dar nada). Pues bien, con un alquiler de vivienda ya tienes tu pensión asegurada.

Negocio con tendencia al alza

Si entras en internet verás cientos de miles de búsquedas (muchas) sobre (copio): alquiler de casa, casas para alquilar, alquilar casa, pisos en alquiler particulares, casas en arriendo, pisos de alquiler, busco piso de alquiler, busco piso en alquiler, alquiler particulares, casas en alquiler, departamentos en alquiler, apartamentos en alquiler… Eso te da idea del interés y la demanda.

Y la realidad lo corrobora. Actualmente vivimos, el menos en España, una muy buena época para alquilar ya que hay mucha demanda y los precios están altos.

Mi opinión es que la tendencia seguirá en el futuro, y la razón es que el estilo de vida actual lleva a ello: la gente cada vez se mueve más, quiere menos ataduras, existe una gran movilidad en el empleo, las relaciones cada vez se internacionalizan más… Todo ello significa que el comprar una casa para vivir toda la vida en el mismo sitio, con la misma persona, trabajando en lo mismo (en la fábrica del pueblo), pues como que ya no es lo más…

Es posible que me equivoque, por supuesto, pero en ese caso ¿qué ocurriría? Pues nada, que en vez de subir los precios del alquiler se mantendrían o incluso bajarían algo, pero no le veo más problema.

Inconvenientes si te dedicas al alquiler

¿Y todo esto es tan maravilloso? Hay alguna pega? Sí, puede, como en todo.

Posibles inconvenientes:

♦ Para comprar una vivienda hace falta un mínimo de dinero, que en ocasiones no es poco. Es más económico, por ejemplo, comprar acciones en bolsa o invertir en crowdlending. Pero siempre tienes la opción, por ejemplo, de las plazas de aparcamiento o, desde hace ya algún tiempo, el crowdfunding inmobiliario.

♦ Los gastos inherentes a estas operaciones no son excesivamente bajos. Principalmente debido a la voracidad depredatoria de los gobiernos, que en cuanto ven que ganas algo corren a por su parte. Los impuestos en este sector no son bajos, y además hay gastos fijos, como por ejemplo los de comunidad de propietarios.

♦ Por otro lado, sí, se puede romper algo y debes arreglarlo. Como no creo que vayas tú, con que tengas a mano el teléfono de un profesional para llamar no hace falta ni que salgas de casa.

♦ ¿Puedes sufrir falta de pago, destrozos en la vivienda…? Sí, por supuesto, puedes sufrirlos, ahora bien: los destrozos (vandalismo) son un supuesto muy minoritario que como poder puede darse (al igual que cualquier otro delito), pero las posibilidades son escasas. El impago, por otro lado, también puede darse. En ambos casos con tener concertado un buen seguro o adoptar las garantías necesarias a la hora de alquilar es suficiente.

Otras opciones de arriendo

Finalmente decir que, aparte del alquiler de viviendas, existen otras opciones en el ramo:

El alquiler de locales comerciales. Tradicionalmente la joya de la corona, pero cada vez más en entredicho por las nuevas tendencias que se observan en los procesos de compra de los particulares – centros comerciales en las afueras, comercio electrónico, etc. -).

El alquiler de plazas de garaje, como ya hemos dicho antes. Percibes una menor renta pero también es menor el precio de compra del bien (excelente opción para quien no disponga de mucho dinero).

El alquiler de terrenos rústicos. La renta es muy baja, pero constituye una buena opción a la hora de darle salida a terrenos abandonados, improductivos, que cada día se encuentran en peor estado debido a malas hierbas, etc..

Y bien, esto es lo que quería contar. Soy consciente de que muchas personas hablan pestes de esta modalidad de inversión y prefieren, por ejemplo, el dividendo de las acciones. Está genial y todo es muy respetable, de hecho también es una buena forma de inversión, por supuesto. Pero yo hablo de lo que conozco y me va bien. Saludos.

Este post ha sido escrito por Agustín Grau, también puedes leerme en www.agustingrau.com

Comentarios
34
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  1. #21

    Agustín Grau

    en respuesta a pokora
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    Hola, yo no he hablado nada de agencias de cobro ni de desahucios expres. Esas palabras no están en mi artículo.

    En el artículo, igualmente, se habla de inconvenientes de este sistema junto a las ventajas. Y experiencias negativas sí, he tenido, claro, como todos, pero si en 20 años hago la media me compensa con creces.

    Saludos.

  2. #22

    Josean1000

    en respuesta a Agustín Grau
    Ver mensaje de Agustín Grau

    Hola Agustín.
    Si no haces seguro de la vivienda quizás a la larga te arrepientas y todos los cálculos de rentabilidad hechos se te vienen abajo.
    LLevo alquilando inmuebles desde hace 17 años por lo que creo no ser un principiante. Y te entiendo perfectamente: la rentabilidad es inversamente proporcional al tamaño de la vivienda, está claro. Tengo alquilado una chalet que apenas me da un 2%, sin embargo tambien tengo un pequeño local comercial que me da un 11%.
    Nunca has tenido un moroso que te ha costado echar meses?
    Nunca debes cubrir la reparación o sustitución de una lavadora?.
    Consideras los gastos de comunidad de propietarios?
    Calculas la rentabilidad por la cuenta de la vieja o de forma más compleja TIR, VAN, ?
    Muy bien tiene que estar comprada una vivienda para que su RENTABILIDAD NETA supere el 4%. LA realidad es que el alquiler (en España) no da tanto como dice mucha gente fantasiosa.

  3. #23

    Sergionama93

    en respuesta a Agustín Grau
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    Para ser licenciado en derecho...desconocer artículos tan básicos de la constitución...El artículo pone claramente que se debe impedir la especulación y lo que tú planteas y haces es especular con la vivienda. Aprovecharte de un bien de primera necesidad y un derecho constitucional.

    Artículo 47 de la Constitución Española:

    Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

  4. #24

    Agustín Grau

    en respuesta a Josean1000
    Ver mensaje de Josean1000

    Hola, reconozco que la cuenta que hago es más bien la de la vieja, je je, pero a grandes rasgos me salen la cosa.

    Soy consciente de que si no tienes seguro y hay algo gordo se te va todo al traste, es cierto. A pesar de eso, llevo más o menos como tú, 20 o casi 20 años alquilando y nunca ha pasado nada. Si hay alguna reparación, que las hay, claro, la pago y punto, tengo desde años a gente que me lo hace a muy buen precio. Y si viene algo gordo aunque tengas seguro no te lo van a pagar, tendrás que ir a los tribunales, siento ser así de mal pensado...

    Considero, sí, gastos de comunidad de propietarios, y morosos de meses también he tenido, claro, pero como ya he comentado en algún comentario, la media de estos años me sale a más del 5% seguro. Que en algún caso concreto me haya bajado, hasta el 3 quizá, o el 4, como dices, puede ser, pero saco la media de todo.

    Gracias por tus consideraciones.

  5. #25

    Sergionama93

    en respuesta a Agustín Grau
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    Lo qué haces sí es especulación con la vivienda. Tú no alquilas todas esas viviendas que tienes por ser un maravilloso benefactor que permite que los ciudadanos no duerman debajo de un puente. Las alquilas porque forman parte de un modelo de negocio que detallas en este artículo. Es especulación cuando haces una inversión inicial que espera un retorno de rentabilidad en un cierto periodo de tiempo. El problema es que el bien que utilizas no es una empresa, no es la compra de unas acciones, no es un edificio de oficinas, no es una nave industrial.... el bien que utilizas es una vivienda y especular con viviendas es anticonstitucional (art. 47)

  6. #26

    Agustín Grau

    en respuesta a Sergionama93
    Ver mensaje de Sergionama93

    Gracias por tus consideraciones, pero te ruego leas de nuevo el artículo, pero que lo leas bien, lo que pone, no lo que tú quieras que ponga.

    No dice que esté prohibida o sea ilegal la especulación (que en cualquier caso habría que definir lo que es), sino que se regulará el suelo con el fin de impedirla o evitarla. Es decir, que la política general será tendente a una cosa y no a otra, pero en ningún sitio hay sanciones o penas por especular, por la sencilla razón de que no es ningún ilícito. Si no lo consideras así, te ruego por favor indiques cuál es la consecuencia jurídica de especular y qué se entiende como tal.

    De todas formas, creo que este debate es un poco absurdo y tampoco tenemos derecho a salirnos de los temas estrictamente económicos, que es de lo que aquí se trata, para no molestar a nadie.

    Saludos.

  7. #27

    Josean1000

    en respuesta a Sergionama93
    Ver mensaje de Sergionama93

    ¿Pero de donde sacas tu que comprar viviendas/s para ponerla/s en alquiler es inconstitucional?? Es un negocio como otro cualquiera.
    El problema es que en España el emprendedor está mal visto, aquí está bien visto que seamos todos funcionarios.
    Por otra parte, especular no es delito (y especular no es comprar para alquilar. se podría llamar especular a comprar para vender al cabo de poco tiempo con grandes plusvalías).
    Y otra cosa, gracias a la especulación el mundo ha avanzado, en caso contrario seguiríamos en la edad media.

  8. #28

    ernestmt

    en respuesta a Sergionama93
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    La Constitición española no deja de ser un catalogo de buenas intenciones. Solo hace falta ver quienes son los más corruptos y los más españolistos del pais. Cuanta más constitución y más bandera más corruptos son los tipos que se apropian de la democracia de españistan. Tu paga y calla, es el eslogan de la casta de toda la vida.

  9. #29

    ernestmt

    en respuesta a Josean1000
    Ver mensaje de Josean1000

    En Idealista te dice precios medios que demandan los compradores. No tiene nada que ver con los precios reales. Yo hace muchos años que me dedico a invertir en vivienda para alquilar. Los anuncios van bien para localizar viviendas en venta. El precio real de compra siempre lo pone el que compra, nunca el que vende. Mi técnica es estudiar las viviendas que, por la zona, metraje y acabados me puedan interesar. Me espero un tiempo, y si no lo venden enseguida, al tiempo hago una visita. Y al cabo e un tiempo, si realmente creo que tiene posibilidades, hago una oferta a la baja, al precio que yo creo oportuno, y tengo unas posibilidades altas de que acepten mi precio. Si no lo aceptan, pues a otro piso, y no pasa nada. En general trabajo en mercados muy competitivos, Ibiza y Barcelona, entre ellos. Y si, es posible obtener un 5% de rentabilidad, aunque por lo general los precios de venta estan muy desmadrados.

  10. #30

    ernestmt

    en respuesta a Siames
    Ver mensaje de Siames

    Yo durante muchos años he comprado acciones de muchas empresas, y estudiadas a fondo, pero con acciones no he conseguido vivir de ello, en cambio con alquieres de vivienda, una actividad muy sencilla, llevo ,más de 25 años viviendo de esas rentas.

  11. #31

    ernestmt

    en respuesta a Manolo781
    Ver mensaje de Manolo781

    Si es verdad que al principio cuesta mucho, porque cuando te montas la parada no tienes mucho dinero y seguro que vives de un trabajo. Pero como todo, si persistes, y haces bien tus inversiones, es decir comprar a buen precio, buen producto, a la larga te encuentras con que las rentas que cobras te permiten ampliar tu cartera, y por tanto tus rentas.

  12. #32

    ernestmt

    en respuesta a Josean1000
    Ver mensaje de Josean1000

    La viviendas que yo tengo para alquilar, las tengo siempre alquiladas al 100%.

  13. #33

    Katrinahans

    Hablando de "posibles inconvenientes": si el propietario no es ciudadano de Union Europea tendrá que pagar 24% de impuesto cada trimestre sin derecho de descontar los gastos (ni de luz, ni de agua, ni de comunidad, ni de reparaciones....etc. ).

  14. #34

    messenjah00

    Está claro que si tienes el dinero como para no pedir un préstamo es una alternativa de inversión rentable (teniendo cuidado de a quién lo alquilas, etc.) Pero tener ahorrados 100 o 150mil euros (como mínimo) y decidir jugarte toda tu inversión a una carta es arriesgado.

    Mi caso: compré una vivienda en un municipio de la Costa del Sol, zona residencial con colegios cerca, 2 habitaciones con parking. Tuve que pedir hipoteca por valor de un 60% del total de la inversión (precio vivienda + impuestos/gastos), a pagar en 15 años con interés muy bajo (0.89+euribor). Actualmente la renta mensual me cubre la cuota de la hipoteca y la comunidad de propietarios. De continuar así, teniendo en cuenta gastos que vendrán y otros impuestos como el IBI anual, etc.. al cabo de 15 años (o antes si cancelo el préstamo) tendré una vivienda que, como mínimo, asumiendo un crecimiento anual del 0.5% en el precio de la vivienda, para cuando termine el préstamo mi inversión inicial se habrá incrementado en un 167%, lo que equivale aprox a un 3.5% anual durante 15 años. No me llevo el premio a la inversión del año, pero es que con la capacidad de ahorro que tenemos en general en España poco más se puede hacer para invertir en vivienda.

    Sí que me ha hecho pensar lo que comenta @agustin-grau sobre 'comprar una vivienda que querrías para ti'. Es cierto, invertí en ese tipo de vivienda porque pensé que era lo suficientemente atractiva para tenerla en alquiler que yo mismo la habría alquilado para mi (larga duración, no alquiler turístico).

    En cuanto a la renta del alquiler, no he encontrado estadísticas porque no las habrá seguramente pero, me da que pensar que la tasa de impagos puede que sea mayor en rentas mensuales más bajas, paradójicamente. En mi caso opté por poner un precio asequible de 600eur mensuales aunque hubiera podido pedir hasta 700eur por la zona.

    Saludos

  15. #37

    Eugenio Marin

    Hola Agustín,

    Hoy día la inversión en alquiler es un muy buen negocio. Como bien dices, los riesgos no son tan elevados como algunos piensan y los beneficios pasivos son el deseo de cualquiera. Además, si quieres asegurarte la jubilación y ser independiente del estado, es una idea absolutamente aceptable.

    Un saludo.

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