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«Sigo viendo valor en el sector inmobiliario» Entrevista con Pedro Lacambra

«Sigo viendo valor en el sector inmobiliario» Entrevista con Pedro Lacambra

Pedro Lacambra, gestor de fondos en Ibercaja Gestión nos cuenta en qué sectores ve valor, qué tipo de empresas componen sus fondos, qué se espera de los mercados y qué filtros utiliza para seleccionar las empresas de sus fondos de cara al futuro económico. Entre sus filtros, tiene en cuenta el P/E, ROCE, Free Cash Flow Yield... Teniendo en cuenta aspectos estratégicos de las empresas.  Pedro gestiona los fondos Ibercaja Japón, Ibercaja Small Caps e Ibercaja Sector Inmobiliario.
 
 

 
 
Pedro Lacambra es licenciado en Administración y Dirección de Empresas y Licenciado en Derecho por la Universidad de Zaragoza. Tiene un Máster en Gestión de Carteras por el IEB.
 
 
Comenzó su carrera profesional como Becario en el Despacho de Abogados Garrigues, en su departamento de Derecho Mercantil. Tras ello se incorporó a Ibercaja Gestión. El año pasado Citywire le calificó con Rating A y su fondo Ibercaja sector Inmobiliario B tiene 5 estrellas Morning Star.
 
 
 
 
¿Hay valor en el sector inmobiliario europeo? 
 
La verdad es que tras el gran comportamiento de los valores de Real Estate cotizados esta es una pregunta recurrente. Lo cierto es que el sector está en plena efervescencia. Los yields del property están testeando mínimos históricos, las transacciones están en máximos (€213bn en propiedades comerciales en 2014), los valores cotizan a primas de doble dígito sobre NAV y hemos asistido a un repunte de fusiones y adquisiciones y de salidas a bolsa.
 
Sin embargo los ratios de deuda de las compañías no son elevados. El aumento de la inversión ha sido apoyada en mayor manera sobre fondos propios que sobre deuda, estando los Loan to Value por debajo de la media. Así mismo las políticas expansivas de los bancos centrales han hecho que el diferencial de la rentabilidad del property frente a la rentabilidad de los bonos sea amplia, lo que hará  que siga fluyendo dinero al sector.
 
Sigo viendo valor en el sector, pero siendo muy selectivo y realizando un análisis exhaustivo. Sectores atractivos son el de oficinas en UK donde para los próximos años se esperan crecimientos de rentas de doble dígito (si bien con cautela, ya que dentro de un par de años entran nuevos desarrollos que pueden tensionar la oferta-demanda), el residencial Alemán y también vemos oportunidades en alguna SOCIMI española, al precio adecuado claro está. 
 
¿ Cuál ha sido la trayectoria del fondo inmobiliario? 
 
El fondo ha cosechado unas extraordinarias rentabilidades. A 3 años una rentabilidad ANUALIZADA del 22,89 % frente a la de su índice de referencia del 17.18 y a 5 años del 15.08% obteniendo el doble que el índice de referencia que ha dado un 7.65%.
En los últimos 12 meses el fondo ha dado un retorno del 35.45%
 
La gestión activa y control del riesgo han permitido que el fondo arroje este excepcional comportamiento.
 
 
¿Qué porcentaje tiene Ibercaja Small Caps en compañías extranjeras y españolas?
 
El objetivo inversor del fondo es Europa. Actualmente en España el fondo tiene un 17% de la cartera. Es la tercera mayor posición solo por detrás de UK (25%) y Francia (19%). Cabe notar que hablamos de exposición según el mercado donde coticen, pero la mayoría de mis inversiones son en empresas con exposición internacional, así que la exposición de sus ventas no tiene por qué coincidir con las cifras indicadas más arriba.
 
 
¿Qué se espera de los mercados europeos para este año?
 
La Inyección de liquidez que está llevando a cabo el BCE está haciendo que la renta fija sea una opción de inversión poco atractiva, moviendo a los inversores en la curva de riesgo. Ello está dirigiendo el flujo inversor hacia la renta variable. La depreciación del euro y la caída del precio del petróleo son muy positivos para la bolsa europea. Si a ello le unimos los esfuerzos en recorte de costes realizados durante la crisis y mejora de balances llevada a cabo por las compañías, los beneficios empresariales deberían comenzar a mejorar. Esto hace que la Bolsa europea sea atractiva.
 
 
¿Qué filtros utilizas en la selección de valores?
 
Utilizo tanto filtros cuantitativos como cualitativos. En una primera fase, y para acotar el universo de inversión (que es inabarcable) aplico un filtro con criterios exclusivamente cuantitativos fijándome en ratios de P/E, EV/EBITDA,  Free Cash Flow Yield, ROCE, P/BV y rentabilidad por dividendo. 
 
Cuando he acotado mi universo teniendo una serie de compañías atractivamente valoradas me remango y paso a estudiar el negocio de la empresa, como gana dinero y en que nicho compite, si hay barreras a la entrada y la calidad y profesionalidad del equipo directivo, entre otras cosas.
 
Sin embargo, debemos tener en cuenta el sector en el que invertimos para adaptar los filtros utilizados. Por ejemplo en el inmobiliario, los ratios a los que debemos atender son es el P/FFO, Yields y Primas o descuentos frente al NAV. Y luego es realmente importante estudiar las características de cada tipo de propiedad, las tendencias en rentas y las claúsulas de los contratos de alquiler firmados.
 
 
¿Qué es lo más importante que debe cumplir una empresa para que la selecciones?
 
Preferiblemente que muestre un crecimiento orgánico saludable, genere caja, cubra los dividendos con esa caja,  tenga unos márgenes estables y ROCEs adecuados. Y obviamente, que se encuentre atractivamente valorada.
 
 
¿Respecto a Japón, ¿Cómo ha influido el «Abenomics» en el mercado de renta variable? ¿Queda recorrido al alza?
 
 
El Abenomics ha llevado a que los activos financieros hayan obtenido unas jugosas plusvalías. El crecimiento de beneficios esperado para 2015 de las empresas del mercado japonés es de los mayores a nivel global gracias a la depreciación del yen (positivo ya solo por efecto repatriación de los beneficios de las empresas que venden en el extranjero) y la caída de los precios del petróleo. Esto junto con  la decisión adoptada por el fondo de pensiones del país de aumentar el porcentaje de inversión en renta variable deberían favorecer a las cotizaciones en el corto plazo. El múltiplo P/E al que cotizan es de 16x en 2015 que, aunque no es barato, se encuentra por debajo del de sus homólogos desarrollados.
 
Así mismo, será muy interesante ver si las empresas japonesas al fin consiguen mejorar sus retornos al accionista. Japón ha adoptado el “Código de Gestión” por el cual se insta a los inversores a implantar una gestión más eficaz orientado a tal fin. A largo plazo la cuestión es distinta. Deberemos ver si el Abenomics, más allá de reflactar los activos financieros,  tiene efecto en la economía real y consigue revitalizar una serie de segmentos económicos que apenas han experimentado cambios, del todo necesarios, en el último medio siglo.
 
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