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Inmobiliarias ancladas en el pasado: El comprador y la comisión de intermediación.

 Inmobiliarias ancladas en el pasado: El comprador y la comisión de intermediación.

In ille tempore ,uno compraba el periódico los fines de semana para buscar piso de particular a particular. Después aparecieron y desaparecieron inmobiliarias cuál setas en otoño. La crisis hizo que subsistieran las mejores .

Ahora debido a los bajos tipos de interés vuelven a florecer y no hay cuadra o barrio que no tenga más de cinco.

He estado visitando varias y  del trato recibido en bastantes me he quedado perplejo de lo siguiente:

a) Comisión de intermediación... Hagas una visita o cien visitas tuyas o de los anteriores postores ha pasado del 1,5% por parte al 3% por comprador y otro tanto por el vendedor.
Cuánto más caro el piso más comisión lo que se dice "skin for the broker".

b) Empelados jóvenes sin experiencia en el sector que te hacen perder el tiempo y te quieren vender la  moto. Meros porteros.
c) El 70%  de los pisos por encima precio medio mercado.

La vida es una partida con el tiempo y no estamos para perderlo.

La sentencia siguiente  sobre comisión del comprador.puede poner los puntos sobre las is

"Segunda sentencia contra el pago de la comisión a una inmobiliaria por parte del comprador de una vivienda. Al visitar un piso mediante una inmobiliaria, es común firmar una hoja de visitas en la que se acepta la cláusula del 3% sobre el precio de venta, pero ya son 2 las sentencias que fallan a favor del comprador de no abonar dicha cantidad.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 9 de julio de 2021, ha desestimado la demanda interpuesta por ENGEL & VOLKERS contra el comprador de una vivienda, a quien reclamaba el pago de honorarios por haber adquirido una vivienda directamente al propietario, pese a haber firmado con la agencia la "Hoja de Visitas".

La Sala entiende que el documento de "solicitud de visita" no supone un contrato de mediación con la Inmobiliaria y que la obligación de pagar la comisión al mediador recae sobre el vendedor del inmueble, que es quien está vinculado contractualmente con éste, y no en el comprador, que aceptó el ofrecimiento que el agente inmobiliario le hizo para comprar.

La inmobiliaria reclamaba al comprador 12.100 euros de comisión por visitar el inmueble con ellos


El comprador solicitó los servicios de la agencia para la compra de una vivienda, pero posteriormente realizó la compra directamente con el vendedor por lo que fue demandado por la agencia inmobiliaria, que le exigía el pago de 12.100€ en concepto de comisión, por haber formalizado la visita inicial de la vivienda.

La demanda se basaba en que en esta visita el comprador había firmado la “Hoja de visitas” donde figuraba una cláusula que indica que “en caso de llevarse a cabo la venta del inmueble, la agencia percibiría del comprador una comisión fija del 2,5% más IVA sobre el valor estipulado en el documento de compraventa”.

El despacho de abogados valenciano Cidoncha Abogados, encargado del asesoramiento legal del comprador, ha explicado al respecto que “la Audiencia Provincial de Valencia considera que esta hoja de visitas no es un contrato de gestión de compra y que cualquier gestión realizada por la agencia en favor de la parte compradora (envío de fotografías, planos o visitas…) no es más que el cumplimiento de sus obligaciones para con la parte vendedora”. En definitiva, esa “Hoja de visitas” únicamente prueba que la visita se realizó por mediación del contrato que unía a la agencia y el vendedor.

La justicia tilda la cláusula de "abusiva"


Además, la Sentencia dicta que la cláusula insertada en la hoja de visitas que contiene la obligación de abono de honorarios con cargo a la parte compradora es abusiva por no haber sido negociada individualmente con ella, y añade: “la cláusula fue insertada unilateralmente por la agencia inmobiliaria en el documento que se puso a la firma de la parte demandada como justificante de haberse realizado la gestión de visita de la vivienda.

Y puesto que la firma de la visitante se recabó sin que aquella pudiera modificar su contenido, cabe calificarla de abusiva”, fundamentando su sentencia en la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

En este sentido, cabe destacar que, habitualmente, estas “Hojas de visita” se dan a firmar a los compradores una vez finalizada la visita a la vivienda, por tanto “éstos no saben que están dando su consentimiento al pago de una comisión a la agencia inmobiliaria, por lo que tampoco se cumple el necesario filtro de transparencia. Por todo ello, la Sala ha desestimado la demanda y condenado en costas en la primera instancia a Engel & Volkers”, han señalado desde el citado despacho de abogados"

Como comprador busco el página web sustituta de los anuncios del periódico particular a particular.
En su defecto :

Inmobiliaria que 
a) no me haga perder el tiempo, con precios de mercado por lo que los anuncios a publicar deben ser precios de compraventa rápida ,es decir de mercado, primando las oportunidades para el comprador (los anuncios no deben estar más de un mes).
!Big data para qué os quiero!
b) que no pague yo el coste de los servicios de los anteriores visitantes.
c) información completa tanto del estado físico como jurídico del piso con nota simple, catastro,coste total de la operación,vecindad, posibilidad de alquiler...et.
d) Una vez decidida la posibilidad de comprar el piso, no me importaría pagar quinientos  euros
por visita . 
e) Posibilidad de pujar al piso mediante subasta a la baja.

Seguro que a la tercera visita ya he comprado alguno.
¿Alguna idea más'.¿Conocéis alguna inmobiliaria que opere así?.


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  1. #8
    25/08/21 12:19
    Mi experiencia personal es la misma: chavales q apenas saben leer y escribir, con un traje que intenta tapar su falta de profesionalidad, comisiones abusivas y falta de transparencia sobre las condiciones para comprador y vendedor (prohibido hablar entre ellos)

    Eso era antes del crack de 2008, claro. Espero que haya mejorado la cosa


  2. #7
    13/08/21 12:58
    Enrique, todo se ha complicado en cuanto las comisiones a pagar se han doblado. Si se pagasen unas comisiones razonables supongo que nadie intentaría engañar a la inmobiliaria, que también hace un trabajo.
    Como bien dices, de siempre se ha pagado 1,5 % por cada parte, y no el 3 % solo de parte del comprador. Por lado eso de la exclusividad del vendedor con una inmobiliaria nunca lo he entendido. Siempre que he puesto algo a vender o alquilar no permito la exclusividad. Si el cliente me lo trae la inmobiliaria X, será ella la que se lleve la comisión, si es la Y será esa la que se lleve la comisión, y si soy yo personalmente, pues no pago ninguna comisión. Si lo quieren vale y si no otra.
    De todas formas, el 3% al comprador es un abuso. Ganar 12.000 € por 2 horas de trabajo me parece demasiado. Y ya no digamos de la cantidad de gente no profesionales que hay en el sector: no saben ni lo que es una nota simple, nota catastral, recibo de IBI, etc que hacen falta para valorar la operación en su conjunto.
    En fin, es lo que hay.
    Saludos.
  3. #6
    13/08/21 09:34
    Hay municipios que el comprador paga la comisión, otros el vendedor y ahora los 2! Tela telita
  4. #5
    13/08/21 02:22
     
    -Que juez te ha tocado? 

    -Fulanito 

    -Uf 

    -Ya ya 

    Quien no ha oído esta conversación entre abogados? Es chocante lo que piensan algunos profesionales de las sentencias 

    Antes cuando uno iba a una inmobiliaria, corredores de fincas creo que se llamaban y después APIS, tenía claro que era un servicio que requería y tenía que pagar una comisión, el mundo funcionaba de otra manera 

    El otro día la inmobiliaria me trajo un comprador para ver un piso que vendo, este, en cuanto tuvo ocasión me paso un papelito con su teléfono 

    -Llama y nos ahorramos la comisión 

    Luego charlando dijo que trabaja en una ferretería 

    -El mundo esta lleno de sinvergüenzas, la gente viene, mira los artículos, se informa y luego compra por internet, a ver de que voy a comer yo, sinvergüenzas 


  5. en respuesta a Tony Polony
    -
    #3
    11/08/21 08:25
    He estado viviendo en el Reino Unido y conozco bien las inmobiliarias de allí, te aseguro que las inmobiliarias de España no tienen nada que envidiar a las de allí. Como en todos los sectores hay buenos y malos profesionales. Dicho esto, sí hay algunas franquicias inmobiliarias, de color verde y rojo sobre todo, que abusan y engañan a los clientes, lo se por que lo he vivido en mis carnes, auténticos estafadores, huid de esta gente que además cobran unas comisiones excesivas.
  6. #2
    11/08/21 07:29
    Buenas tardes:

    Gracias por la información al respecto de las inmobiliarias. Ignoro como está ahora el tema, pero en pleno boom inmobiliario (antes de 2008) lo que se veía era escandaloso.

    1- En primer lugar, señalar que todas estas pequeñas inmobiliarias creadas de la nada, dudo que sigan existiendo dentro de 7 años, por lo que las obligaciones del contrato tienen un peligroso plazo de caducidad (para ellos).
    2- Era común en su día que el vendedor firmase un contrato de exclusividad con la inmobiliaria. Se podía pactar un precio con el vendedor y todo lo que sobrepasase ese precio era beneficio para la inmobiliaria. La famosa subasta a la baja partía de un precio muy por encima del de mercado, esperando que algún pardillo picase, con la típica excusa de que había 2 parejas muy interesadas y que iban a dar ya la paga y señal.
    3- El nivel bajo sin escrúpulos de los vendedores con traje de Primark era increíble. Intentaban analizarte previamente con preguntas trampa. No hay que confiar nunca en ellos, repito NUNCA. De las múltiples visitas que tuve, vía agencia inmobiliaria, a veces era más importante para ellos que no hablase yo con el vendedor que no la misma visita en si.
    4- Sobre la firma del documento de visita, lo típico: Firma por favor, para que mi jefe vea que la visita se ha realizado, una firma para completar el expediente, etc.
    Consejo: NO FIRMAR NUNCA.  Me han llegado a ofrecer firmar un documento en blanco, un folio doblado, etc.  Solamente se podría firmar,  ya en la oficina, si puedes leer tranquilamente lo que firmas, la agencia firma previamente y tienes una copia.
    Aún así, en un piso que me gustaba y estaba bien de precio, estaba dispuesto a pagar la paga y señal.  Sucedió que me obligaban a firmar unas letras de cambio al respecto, sin saber incluso el importe total ni vencimiento. Les dije que no y que les hacía un cheque bancario. Al día siguiente me dijeron que el piso ya se había vendido.
    5- Hay inmobiliarias online que cobran unas comisiones más razonables y parecen ser más transparentes. Es primordial ver que detrás de estas empresas siempre hay un API autorizado y no es un chiringuito de 2 amiguetes. 
    6- Aconsejo, si es posible, proponer siempre un alquiler previo con opción a compra, para ver previamente la habitabilidad de la vivienda, aunque el alquiler sea alto. Si la negativa a esta propuesta es rotunda, desconfiad de las bondades que os digan sobre el piso, ya que hay gato encerrado.

    Un saludo.

     
  7. #1
    11/08/21 06:36
    A las inmobiliarias en España les falta profesionalidad, van al "aquí te pillo, aquí te mato" desde luego hay campo para las Starups que deseen introducirse en el mercado con nuevos enfoques 

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