El seguro de vida como apalancamiento en operaciones inmobiliarias.

Muchas personas piensan que el invertir en inmuebles o heredar inmuebles es una solución financiera. Sin embargo no toman en cuenta algo, el pago de impuestos de ISR. Cuando uno realiza una operación financiera denominada transmisión de inmuebles, esto ante el código fiscal de la federación se ubica dentro de enajenación de inmuebles.

Al realizar esta operación, debido a su naturaleza debe protocolizarse ante notario público y el será el responsable de calcular y determinar el pago provisional que le corresponde al dueño del inmueble (que por ende le retiene y da aviso a la autoridad fiscal). Por eso en toda transacción inmobiliaria es muy importante el avalúo inmobiliario.

Para calcular el pago de impuestos se determina la ganancia de la operación, a esto se le restara deducciones autorizadas, impuestos locales y federales. Con esto de determinara el pago de impuestos.

Como ejemplo puedo utilizar lo siguiente:

La enajenación del inmueble fue en CDMX, por $1,200,000.00 mx y la persona que vende el inmueble fue dueña del mismo durante 12 años, lo que procede es dividir la ganancia entre los 12 años de residencia. El resultado por ganancia es de $100,000.- mx por año. 

A esta ganancia se le aplicará el impuesto de ISR (35%) es decir por cada $100,000.- pagarás ISR de $35,000.- por 12 años, un total de $420,000.- , más el impuesto local de 5% $60,000 que se tendría que reportar en la tesorería, en este caso hablamos de Cdmx. 

Pero como el impuesto local es acreditable, se restaría $420,000.- menos $60,000 el impuesto a pagar serían $360,000.- A esto se le restaría deducciones autorizadas como lo son: Comisiones, gastos notariales, avalúos, etcétera.

¿Tienes dudas de este tema? Consulta un agente inmobiliario, un notario y un contador. 

¿Se puede exentar el ISR en transacciones inmobiliarias? Si. Para esto requiere de una asesoría fiscal.
 
¿El porcentaje de ISR puede variar? Si. Depende de los parámetros que tome en cuenta el notario para el cálculo, el Estado de residencia y el tipo de venta de acuerdo al valor (ya sea comercial o catastral).

El apalancamiento del seguro de vida.

El seguro de vida, es una estrategia de línea patrimonial, responde a siniestros como lo es: Muerte accidental, Fallecimiento e Invalidez total y permanente. La suma asegurada puede ser aprovechada como un apalancamiento de una operación inmobiliaria de herencia. 

¿Porqué? Al faltar el titular, deja a su beneficiario una cantidad que le permitirá resistir el golpe de ISR a la venta del inmueble y con ello llevarse libre la cantidad de la venta. Cabe mencionar que la suma asegurada de un seguro de vida, no tiene retención de impuestos por el momento.

En los párrafos anteriores se mencionó una transacción inmobiliaria por $1,200,000.00 con un pago de ISR aproximadamente de $360,000.00 , esto quiere decir que le quedaría posterior a la venta del inmueble la cantidad de $840,000.00 y si contara con la suma asegurada de $1,000,000.00 por el seguro de vida, el heredero tranquilamente se llevaría $1,840,000.00. 
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