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La nueva ley hipotecaria entra en vigor: así cambian las hipotecas

El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que llega con más de 3 años de retraso, tratará de proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que paguen los gastos de formalización. En el siguiente artículo analizamos las medidas incluidas en la nueva ley hipotecaria, cómo cambiarán las hipotecas que se firmen a partir de hoy y cómo afecta a las hipotecas ya firmadas.

Nueva ley hipotecaria

 

¿Qué cambios introducirá la nueva Ley hipotecaria?

Esta nueva ley hipotecaria entrará en vigor en España con el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por un cliente que se ha sentido desprotegido frente a la banca en los últimos tiempos (cláusulas suelo, gastos de formalización, desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprobara en el Congreso el Martes 11 de diciembre 2018, se han introducido diversos cambios en la normativa que explicaremos a continuación y que se pueden consultar en la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor a mediados de junio. También puedes encontrarla desglosada por artículos en Noticias Jurídicas.

El banco pagará todos los gastos de hipoteca excepto la tasación

La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por lo tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). No obstante, ¿se traducirá esto en un ahorro real para los futuros hipotecados? Como ya informara el usuario @W.Petersen, lo más probable es que los bancos trasladen el sobrecoste a los hipotecados mediante aumentos en los tipos de interés.

La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, según la nueva normativa. También tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.

Además, se menciona que la comisión de apertura sí es legal. Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitación de documentos así que las autoridades creen que es legítimo imponer este gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado voluntariamente).

Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servirá de argumento en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas anteriores.

Mayor protección para evitar desahucios

Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:

  • Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
  • A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.

El texto definitivo NO incluye la dación en pago como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además, esta medida no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la valoración judicial). Sí tendrá retroactividad en el resto de casos.

Amortizar anticipadamente la hipoteca será más barato

La ley actual contempla una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año. La nueva ley quiere abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:

  • Amortización de hipotecas a tipo variable
    • Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada.
    • A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
  • Amortización de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan.

Esta medida NO se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. ¿Qué quiere decir esto? Que todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su actual hipoteca, tendrán que pagar las comisiones por amortización anticipada que aparezcan en su contrato. Únicamente las nuevas hipotecas (firmadas a partir del 16 de junio 2019) y las hipotecas que sean novadas o subrogadas a partir de esta fecha, podrán acogerse a las nuevas condiciones.

Pasar una hipoteca de tipo variable a fijo será más sencillo y económico

La comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija será del 0,15% durante los primeros 3 años. Después será gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos cómo formalizar esta operación en el siguiente artículo: ¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.

Con esta nueva normativa, se abren las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogación de hipoteca en este ranking.

No será obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca

Como sabéis, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida, los bancos piden hacer uso de la tarjeta de crédito, domiciliar los recibos del hogar o contratar un plan de pensiones.

Hasta ahora, el banco te ofrecía contratar estos productos a cambio de realizar mejorar en los tipos de interés (lo conocido como hipotecas bonificadas). Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente artículo:

Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garantía de pago de la hipoteca.

La cláusula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el seguro de protección de pagos, los cuales garantizan la devolución del préstamo ante posibles problemas del cliente. 

Aunque la ley mejora en la transparencia de esta cláusula, las hipotecas bonificadas continuarán existiendo como hasta ahora.

Límites a los intereses de demora en las hipotecas

Los intereses de demora máximos fijados en el contrato serán de tres veces el precio oficial del dinero.

El papel del notario en la firma de hipotecas

El notario adquiere un papel clave en la firma de hipotecas. Para empezar, será el cliente quien escoja el notario y no el banco, evitando así que esté coaccionado. Por otra parte, el notario deja de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias y sus efectos. Si se produce cualquier modificación en la oferta vinculante, el proceso de revisión volverá a comenzar: 10 días del cliente para revisar la oferta vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario + apoderado del banco para la firma. ¡Ojo! Si la ley de consumo de cada comunidad indica una fecha diferente, impera la ley comunitaria. Por ejemplo, la ley de consumo de Catalunya dice que el plazo de revisión de la oferta vinculante es de 14 días como mínimo.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria?

Hoy, 17 de Junio de 2019, ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria.

¿Cómo afecta la nueva ley hipotecaria a las hipotecas ya firmadas? ¿Tiene efecto retroactivo?

Las hipotecas ya firmadas se acogen a la ley hipotecaria anterior, excepto si sobre esa hipoteca se aplica una novación o subrogación hipotecaria. En ese caso, se produce una modificación en el contrato y por lo tanto pasarían a acogerse a la nueva ley hipotecaria.

Las únicas medidas que sí afectan a las hipotecas firmadas antes del 16 de Junio de 2019 son las relativas a los desahucios y en la reducción de comisiones en el paso a una hipoteca fija.

¿Qué medidas se han quedado fuera en la reforma de la Ley Hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria está provocada por la necesidad de adaptación a la normativa europea 2014/17/UE. Sin embargo, medidas clave que reclaman desde Bruselas no se han incluido en el cuerpo de la reforma, lo que puede derivar en una multa de 106.000 euros al día para España por incumplir (o en este caso, cumplir parcialmente) con la normativa europea. De hecho, esta reforma debía haberse completado antes de abril de 2016. Estas son las medidas clave que se han dejado fuera de la nueva ley hipotecaria.

  1. Se debería establecer una regulación sobre el sistema de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
  2. Reglas para regular la publicidad bancaria referida a estos productos.
  3. Normativa sobre evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
  4. No se ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  5. No se ha incluido la obligatoriedad de redactar una hoja específica de advertencias sobre cláusulas hipotecarias que entregará el banco a los interesados en hipotecas.

 

¿Qué medidas echáis en falta en esta reforma? ¿Serán efectivas las medidas propuestas?

 

 

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Comentarios
61
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  1. #61

    María Blanco Martínez

    en respuesta a Lquiml
    Ver mensaje de Lquiml

    Hola @Lquiml ,
    así es, no podrá reclamar una bajada de esta comisión según la nueva ley.
    Saludos!

  2. #62

    Rodao

    Hola.
    Es la primera vez que escribo, pero me ha surgido una duda con respecto a la nueva ley hipotecaria, en cuanto a las novaciones.
    Tengo hipoteca con Unicaja y he negociado con ellos una novación, la duda viene porque me han comentado que tengo que pagar por realizarla, los gastos de notaría, gestoría y registro. Que al ser novación no pagan nada ellos y me toca pagarlo todo a mi.
    Según lo que me he estado informando de la nueva ley e incluso de la sentencia del TS, al ser un contrato nuevo tendría que tomarse como referencia esta nueva ley hipotecaria y no tendría que pagar ninguno de los tres gastos.
    Me gustaría que alguien me pudiese aportar algo de información al respecto y en caso de que no me den la razón, qué podría hacer al respecto.
    Muchas gracias.

  3. #63

    María Blanco Martínez

    en respuesta a Rodao
    Ver mensaje de Rodao

    Buenos días @Rodao ,
    Lo que establece la nueva ley hipotecaria es que es el banco es quien se hace cargo de esos gastos, pero solo los derivado de la contratación de la hipoteca (no los de la compraventa), en el caso de la formalización de una nueva hipoteca, no de una novación. También establece una comisión máxima que el banco puede cobrarnos por novación o subrogación, pero los gastos asociados a estas operaciones (gestoría, notaría y registro) de novación o subrogación el banco no tiene por qué asumirlos. Hay bancos que asumen los gastos derivados de una subrogación, por ejemplo, siendo no obligatorio, por lo que sí, el banco está en lo cierto en esta ocasión.
    Un saludo!

  4. #64

    Rodao

    en respuesta a María Blanco Martínez
    Ver mensaje de María Blanco Martínez

    Muchas gracias por la aclaración. Igualmente realicé una consulta al Banco de España al respecto, cuando reciba respuesta la compartiré por si es de ayuda para otros.

  5. #65

    María Blanco Martínez

    en respuesta a Rodao
    Ver mensaje de Rodao

    Perfecto! Muchas gracias!