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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

La nueva ley hipotecaria entra en vigor: así cambian las hipotecas

El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario, más conocida como la nueva ley hipotecaria. Esta normativa, que llega con más de 3 años de retraso, tratará de proteger a los consumidores en 3 aspectos fundamentalmente: evitando los desahucios, abaratando la amortización de hipoteca y obligando a los bancos a que paguen los gastos de formalización. En el siguiente artículo analizamos las medidas incluidas en la nueva ley hipotecaria, cómo cambiarán las hipotecas que se firmen a partir de hoy y cómo afecta a las hipotecas ya firmadas.

Nueva ley hipotecaria

 

¿Qué cambios introducirá la nueva Ley hipotecaria?

Esta nueva ley hipotecaria entrará en vigor en España con el objetivo de alinearse a la normativa europea 2014/17/UE y velar por un cliente que se ha sentido desprotegido frente a la banca en los últimos tiempos (cláusulas suelo, gastos de formalización, desahucios...). Desde que se anunciara esta nueva ley en Noviembre de 2017 hasta que finalmente se aprobara en el Congreso el Martes 11 de diciembre 2018, se han introducido diversos cambios en la normativa que explicaremos a continuación y que se pueden consultar en la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que entrará en vigor a mediados de junio. También puedes encontrarla desglosada por artículos en Noticias Jurídicas.

El banco pagará todos los gastos de hipoteca excepto la tasación

La nueva ley hipotecaria obliga a las entidades financieras a correr con los gastos derivados de la formalización de hipotecas, excepto la tasación. Por lo tanto, las entidades deberán pagar los gastos de notaría, gestoría, registro y, por supuesto, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). No obstante, ¿se traducirá esto en un ahorro real para los futuros hipotecados? Como ya informara el usuario @W.Petersen, lo más probable es que los bancos trasladen el sobrecoste a los hipotecados mediante aumentos en los tipos de interés.

La tasación de inmuebles, al ser un servicio que aporta el usuario con el objetivo de avalar el préstamo hipotecario, corre al cargo del solicitante, según la nueva normativa. También tendremos que pagar las copias de la escritura que nosotros solicitemos.

Además, se menciona que la comisión de apertura sí es legal. Los bancos incurren en una serie de gastos en la tramitación de documentos así que las autoridades creen que es legítimo imponer este gasto (aunque muchas entidades bancarias la han eliminado voluntariamente).

Esta norma NO tiene efecto retroactivo, por lo que no servirá de argumento en las reclamaciones de gastos de formalización de hipotecas anteriores.

Mayor protección para evitar desahucios

Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protegerá en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago de la siguiente forma:

  • Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
  • A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.

El texto definitivo NO incluye la dación en pago como vía para proteger a las familias con problemas de pago. Además, esta medida no entrará con retroactividad en los casos que ya haya un procedimiento de desahucio activo (para evitar interponerse en la valoración judicial). Sí tendrá retroactividad en el resto de casos.

Amortizar anticipadamente la hipoteca será más barato

La ley actual contempla una comisión por amortización anticipada de 0,5% los primeros 5 años y de 0,25% a partir del sexto año. La nueva ley quiere abaratar los costes de amortización anticipada de la hipoteca para equiparar la legislación española a la directiva europea:

  • Amortización de hipotecas a tipo variable
    • Primeros tres años de la hipoteca: comisión del 0,25% sobre la cuantía amortizada.
    • A partir del tercer año: comisión del 0,15% sobre la cuantía amortizada.
  • Amortización de hipotecas a tipo fijo: En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, las comisiones máximas aplicadas serán del 2% los primeros años 10 años y del 1,5% a partir de entonces. Los bancos son libres de aplicar comisiones por debajo de esas cifras si así lo desearan.

Esta medida NO se ha aprobado con carácter retroactivo para las nuevas amortizaciones de hipoteca. ¿Qué quiere decir esto? Que todos aquellos que realicen una amortización anticipada en su actual hipoteca, tendrán que pagar las comisiones por amortización anticipada que aparezcan en su contrato. Únicamente las nuevas hipotecas (firmadas a partir del 16 de junio 2019) y las hipotecas que sean novadas o subrogadas a partir de esta fecha, podrán acogerse a las nuevas condiciones.

Pasar una hipoteca de tipo variable a fijo será más sencillo y económico

La comisión máxima aplicable por el cambio de hipoteca variable a fija será del 0,15% durante los primeros 3 años. Después será gratuito. El banco se reserva el derecho de aceptar o no el cambio de hipoteca a tipo variable a hipoteca a tipo fijo. Explicamos cómo formalizar esta operación en el siguiente artículo: ¿Puedo pasar de una hipoteca a tipo variable a una hipoteca a tipo fijo?.

Con esta nueva normativa, se abren las puertas a una mejora en las condiciones de tu hipoteca actual. Puedes encontrar las mejores ofertas para subrogación de hipoteca en este ranking.

No será obligatorio contratar vinculaciones en una hipoteca

Como sabéis, el el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca. Las vinculaciones más repetidas son la domiciliación de la nómina, la contratación del seguro de vida y el seguro de hogar. En menor medida, los bancos piden hacer uso de la tarjeta de crédito, domiciliar los recibos del hogar o contratar un plan de pensiones.

Hasta ahora, el banco te ofrecía contratar estos productos a cambio de realizar mejorar en los tipos de interés (lo conocido como hipotecas bonificadas). Esto no es ninguna novedad. La novedad viene en el siguiente artículo:

Si el banco quisiera obligar a contratar ciertas vinculaciones, tendrá que comunicarlo al Banco de España y el cliente podrá elegir contratarlas con otra entidad. (...) Estas vinculaciones deben estar relacionadas con mejorar la garantía de pago de la hipoteca.

La cláusula se refiere a vinculaciones como el seguro de vida o el seguro de protección de pagos, los cuales garantizan la devolución del préstamo ante posibles problemas del cliente. 

Aunque la ley mejora en la transparencia de esta cláusula, las hipotecas bonificadas continuarán existiendo como hasta ahora.

Límites a los intereses de demora en las hipotecas

Los intereses de demora máximos fijados en el contrato serán de tres veces el precio oficial del dinero.

El papel del notario en la firma de hipotecas

El notario adquiere un papel clave en la firma de hipotecas. Para empezar, será el cliente quien escoja el notario y no el banco, evitando así que esté coaccionado. Por otra parte, el notario deja de tener un papel testimonial para velar activamente por que el cliente ha entendido y comprendido todas las cláusulas hipotecarias y sus efectos. Si se produce cualquier modificación en la oferta vinculante, el proceso de revisión volverá a comenzar: 10 días del cliente para revisar la oferta vinculante, cita con el notario para repasarla, cita con el notario + apoderado del banco para la firma. ¡Ojo! Si la ley de consumo de cada comunidad indica una fecha diferente, impera la ley comunitaria. Por ejemplo, la ley de consumo de Catalunya dice que el plazo de revisión de la oferta vinculante es de 14 días como mínimo.

¿Cuándo entrará en vigor la nueva Ley Hipotecaria?

Hoy, 17 de Junio de 2019, ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria.

¿Cómo afecta la nueva ley hipotecaria a las hipotecas ya firmadas? ¿Tiene efecto retroactivo?

Las hipotecas ya firmadas se acogen a la ley hipotecaria anterior, excepto si sobre esa hipoteca se aplica una novación o subrogación hipotecaria. En ese caso, se produce una modificación en el contrato y por lo tanto pasarían a acogerse a la nueva ley hipotecaria.

Las únicas medidas que sí afectan a las hipotecas firmadas antes del 16 de Junio de 2019 son las relativas a los desahucios y en la reducción de comisiones en el paso a una hipoteca fija.

¿Qué medidas se han quedado fuera en la reforma de la Ley Hipotecaria?

La nueva ley hipotecaria está provocada por la necesidad de adaptación a la normativa europea 2014/17/UE. Sin embargo, medidas clave que reclaman desde Bruselas no se han incluido en el cuerpo de la reforma, lo que puede derivar en una multa de 106.000 euros al día para España por incumplir (o en este caso, cumplir parcialmente) con la normativa europea. De hecho, esta reforma debía haberse completado antes de abril de 2016. Estas son las medidas clave que se han dejado fuera de la nueva ley hipotecaria.

  1. Se debería establecer una regulación sobre el sistema de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
  2. Reglas para regular la publicidad bancaria referida a estos productos.
  3. Normativa sobre evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
  4. No se ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
  5. No se ha incluido la obligatoriedad de redactar una hoja específica de advertencias sobre cláusulas hipotecarias que entregará el banco a los interesados en hipotecas.

 

¿Qué medidas echáis en falta en esta reforma? ¿Serán efectivas las medidas propuestas?

 

 

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  1. #2

    Lorena Romero

    Como era de esperar, el resto de partidos políticos presentarán sus enmiendas en el texto de la Nueva Ley Hipotecaria. Alguna de las medidas que se demandan son: un mecanismo de segunda oportunidad para que banco y particular eviten la ejecución hipotecaria e incluir la dación en pago por contrato.

    ¿A quién creéis que favorece más esta nueva ley, a la entidad o al cliente?

  2. #4

    Lorena Romero

    El Consejo de Ministros ha aprobado la nueva Ley Hipotecaria. El siguiente paso es que el Congreso comience la tramitación parlamentaria. Si todo sigue su curso, entrará en vigor en el primer semestre de 2018.

  3. #5

    Trist

    Hola Lorena.

    Una cosa... (pregunta de ignorante).

    ¿Todas estas novedades son aplicables solamente a las hipotecas nuevas que se firmen desde la entrada en vigor de la nueva ley o tienen efecto sobre las ya firmadas con anterioridad?

    Por ejemplo, si yo firmé en su dia una amortización anticipada del 1% ... ¿seguirá siendo valido eso o se aplicaran los nuevos baremos de la ley nueva? (es un ejemplo).ç

    Gracias.

    Trist

  4. #6

    No Me Lo Creo

    Más basura de la de siempre, o sea quien por ejemplo haya solicitado 150000 euros y pague 1000 euros mensuales a los 6 meses ejecucion?
    Menos mal que siempre queda Europa y que pasa con las clausulas abusivas? Y que pasa con los gastos no devueltos que recurren una y otra vez? Todo es un camelo, aquí nadie se preocupa de los usuarios, y que pasa con las hipotecas titulizadas? Como es posible sigan mirando a otro lado?
    Luego pretenderan encima que les demos las gracias
    Maravilloso sres del gobierno

  5. #7

    No Me Lo Creo

    Espero al menos que habiendo presentada una demanda anterior a cualquier desahucio por cláusulas abusivas no puedan efectuar el desahucio
    Se debería decir para que la gente esté informada

  6. #9

    Lorena Romero

    en respuesta a Trist
    Ver mensaje de Trist

    Buenas Trist,

    No es una pregunta tonta, al contrario. Por regla general, al ser una nueva ley hipotecaria, la legislación vigente se modifica y tanto las hipotecas ya firmadas como las nuevas hipotecas deberán adaptarse a la nueva normativa. Sin embargo, la nueva ley hipotecaria no será retroactiva en los siguientes casos: El abaratamiento de la amortización anticipada y la conversión de la hipoteca multidivisa a euros (esto cambia con la última sentencia judicial: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3740170-hipotecas-multidivisa-son-declaradas-abusivas-por-tribunal-supremo).

    Si será retroactiva en el paso de una hipoteca variable a fija y en la limitación del vencimiento anticipado (por sentencia judicial).

    Un saludo,

  7. #10

    Css Fran

    Hola Lorena queria comentarnte nuestra situacion Hipotecaria aver si vale la pena pasar a interes fijo.

    Hipoteca Santander, viene de Ibanesto Online.

    Euribor + 0.38
    102.000€ quedan de pagar
    21 años quedan de plazo
    Pagamos 425€ de los cuales 397€ amortizacion y 28€ intereses.
    Interes actual + diferencial 0,189

    Crees que vale la pena pasarnos a Hipoteca Santander Fija a 20 años?

    Cual seria la cuota mensual aprox?

    Que gastos conllevaria el cambio.

    Estamos viviendo alctualemnte en Mexico en la Riviera Maya y el piso lo tenemos alquilado en 440€.

    Que nos conviene mas?

    Otra opcion exsiste la posiblidad de dacion en pago? ya que no vamos a vivir mas en España y es un pequeño problema para nosotros tener una vivienda en españa alquilada y con los problemas que puede llevar a futuro.

    Gracias

  8. #11

    Lorena Romero

    en respuesta a Css Fran
    Ver mensaje de Css Fran

    Buenas Fran,

    Son muchas preguntas a la vez así que voy a intentar responderte lo mejor que pueda.

    1) Tienes uno de los mejores diferenciales que he visto. El Euribor todavía no ha comenzado a subir. ¿por qué vas a querer cambiarte a una fija ya? Yo esperaría varios años.
    2) Puedes calcular la cuota con esta herramienta: Simulador cuota hipoteca Rankia
    3) Los gastos propios de una novación de hipoteca: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/2040186-novacion-subrogacion-que-diferencias-existen
    4) Más que la dación en pago, os deberíais plantear vender la vivienda en vuestro caso.

    Saludos,

  9. #12

    Alesss

    Hola,

    Pues yo creo que la tasación lo debería de pagar el banco. Por qué hay que tasar? Porque te obliga el banco, así que yo entiendo que ese gasto debería de ir a cargo de la entidad financiera.

    Entiendo que el banco lo quiera tasar para certificar lo que se está comprando, pero ese gasto deberia de ir a su cargo.

    Saludos

  10. #14

    Marisaavast2

    Una Duda muy importante.

    Estoy en plena faena, pidiendo hipotecas, he recibido ofertas.
    Todavía ninguna de carácter vinculante.

    En la ofertas y en lo hablado, el banco no paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial, que ahora con la nueva ley si deberían hacerlo.

    Que ocurre, si me conceden la hipoteca ahora, antes que se publique en el BOE, tengo derecho a que el banco pague esos gastos.

    O podré reclamar en posterior estos gastos al banco?
    El echo que si rechazo la hipoteca ahora, perdería una cuantiosa cantidad de señal, que he dejado a la inmobiliaria.

  11. #15

    Lorena Romero

    en respuesta a Marisaavast2
    Ver mensaje de Marisaavast2

    Buenas Marisa, es muy buena pregunta.

    Tal y como está aprobada la norma y como yo lo interpreto, los bancos tendrán que pagar todos los gastos (excepto la tasación) desde el día que entre en vigor la nueva ley hipotecaria en adelante, es decir, únicamente en las hipotecas firmadas a partir de marzo. Por lo tanto, no podrías reclamar.

    De todas formas, lo que sí o sí debe pagar el banco es el AJD de la hipoteca por el Real Decreto Ley que aprobó el Gobierno en Noviembre: https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/4022815-conclusiones-real-decreto-ley-ajd-que-cambiara-hipotecas

    Saludos,

  12. #16

    Marisaavast2

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Después de las sentencias sobre las hipotecas, ¿qué gastos puedo reclamar?

    Después de las sentencias sobre las hipotecas, ¿qué gastos puedo reclamar a día de hoy judicialmente al banco? Pagué todos los gastos: notaría, tasación, registro, AJD...

    Tras el revuelo que ha causado el giro jurisprudencial del Tribunal Supremo y su posterior rectificación el pasado 6 de noviembre, los gastos derivados de las hipotecas que se pueden reclamar a los bancos son los gastos de notaría, tasación de la vivienda, gestoría y Registro de la Propiedad.

    En cuanto al polémico impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), teniendo en cuenta el criterio más reciente del Tribunal Supremo, será el cliente quien deberá asumir el pago del mismo. No obstante, es necesario mencionar que el Gobierno publicó el 8 de noviembre el Real Decreto-Ley 17/2018, por el que se modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, quedando su artículo 29, tras esa modificación, como sigue: “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista”.

    Esta nueva redacción del precepto establece como obligado tributario del IAJD al banco en las hipotecas formalizadas a partir de la entrada en vigor del real decreto-ley (es decir, a partir del 10 de noviembre).

    En cuanto a las firmadas antes de esta fecha, siguen existiendo dudas sobre la retroactividad de la norma. Hay quien opina que esta modificación no tiene carácter retroactivo; por el contrario, otros, como el Juzgado de Primera Instancia nº 18 BIS de Málaga, opinan que el nuevo articulado es claro, y así lo reflejó en la sentencia que dictó el 12 de noviembre, en la cual condena a la entidad bancaria a hacerse cargo del pago de este impuesto en una hipoteca firmada en el año 2014.

    Esta sentencia se justifica declarando que la modificación por el real decreto-ley “resuelve una laguna interpretativa” y, por ese motivo, es “tácitamente retroactiva”. Por lo que afecta al resto de gastos derivados de la hipoteca, como son los de notaría, tasación de la vivienda, gestoría y registro de la propiedad, son perfectamente reclamables a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo del 23 de diciembre de 2015, por la que se declaró nula la cláusula que incluyen las entidades financieras para obligar a los consumidores a pagar íntegramente los gastos de formalización de sus hipotecas.

    Fuente: blogs elconfidencial

  13. #17

    Gruntowa

    Buenos días Lorena. ¿Sabrías si se puede consultar el texto aprobado en el congreso de esta nueva ley? En concreto me interesa saber si la redacción del art. 28 sobre los 2 años de plazo para que un heredero forzoso pueda reclamar su parte de la herencia se modifica de alguna manera. Mil gracias.

  14. #19

    Gruntowa

    en respuesta a Lorena Romero
    Ver mensaje de Lorena Romero

    Mil gracias Lorena. Aunque el art. 28 de la actual LH al que me refería, sobre los dos años de tiempo para poder reclamar la herencia, no aparece. No sé si es porque esta nueva ley solo modifica aquellos relacionados con la concesión de hipotecas. Gracias de nuevo y Felices Fiestas.

  15. #20

    Lorena Romero

    en respuesta a Gruntowa
    Ver mensaje de Gruntowa

    La nueva ley hipotecaria aborda los temas que resumo en este artículo: desahucios, vinculaciones en la hipoteca, gastos hipotecarios, amortizaciones/subrogaciones/novaciones e intereses de demora.

    La verdad es que al principio me ha sorprendido tu pregunta pero no es descabellado que se incluya algún tipo de mención al funcionamiento de las herencias (en las que estén involucradas viviendas y/o hipotecas claro).

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