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El economista publica un análisis sobre el informe del Banco de España sobre el esfuerzo de los españoles para comprar una casa a lo largo de 2011, que demuestra un hecho que sorprende un poco al analista, periodista o becario que escribe el artículo.

Por un lado resulta que en 2011 el esfuerzo de las familias para comprar una casa se incremento, teniendo en cuenta que este esfuerzo se define como el coste de la hipoteca en relación a los ingresos.  En el citado artículo no se acaban de explicar lo que ha ocurrido para que ocurriese esto, ya que el precio de los pisos ha bajado significativamente.

Pues realmente hay dos explicaciones muy simples. Cuando un cociente sube, normalmente viene derivado de que el numerador se incremente o que el denominador se reduzca. En este sentido, podemos pensar que dado que se han reducido los salarios, es posible que se hayan reducido más que los precios de los pisos de forma que al final estemos en una situación peor.

Sin embargo en el propio artículo nos encontramos con que el esfuerzo en términos de años se reduce de 7 años a 6 años, lo cual contradice de forma bastante evidente la posibilidad de que se hayan reducido más los sueldos que los precios de los pisos. En este sentido es una conclusión bastante lógica, porque lo que ha ocurrido es que se han bajado los sueldos de mucha gente y han bajado los precios de bastantes pisos.

Sin embargo, las dos situaciones no son comunes y lo que se espera es que los compradores de los pisos sean precisamente las personas que no hayan visto reducidos sus salarios, y que además las ventas se hayan centrado precisamente en los pisos que hayan tenido significativas reducciones de precio. Dicho de otra forma, si los pocos que están comprando son los que mantienen o suben los ingresos, y deciden comprar los precios que más corrigen su precio, lo normal es que el valor del piso en relación a las anualidades caiga con fuerza, (y bajar de 7 años a 6 es una bajada importante).

Pero esta situación evidentemente deja sin explicación al bueno del redactor de “El economista”, ya que incluso reforzaría su incredulidad en una situación en la que bajando el precio de los pisos se incremente la cuota del préstamo del banco. Pero supongo que tal dislate vendrá de que o no quiere o no puede explicarnos la razón fundamental de lo que está ocurriendo que es tan fácil como meter un “accesorio” que va con las hipotecas. ¿tan difícil es acordarse que la relación entre cuotas y sueldos, depende del valor de los pisos, de los sueldos y de los intereses.

Con esta variable que parecía tan oculta, es muy sencillo entender que lo que ha ocurrido es que los compradores de pisos son aquellas personas que mantienen rentas, que consiguen precios mejores, (de tal forma que el valor del piso baja espectacularmente respecto a los años de sueldo), pero si pagan más supongo que tendremos que ir a por la variable que nos queda y concluir que el coste de los préstamos se ha incrementado bastante.

De esta forma, es fácil concluir que otra vez, el poder en el mercado se impone y las entidades financieras logran captar el beneficio del poco negocio que existe en el sector de tal forma que se come el ahorro de los compradores derivado de la bajada del precio.

Pero el artículo sigue exponiendo que a lo largo de estos años se baja del ratio de endeudamiento del 33%, lo cual es debido según este artículo al hecho de que la deducción de vivienda habitual se haya limitado para aquellas rentas menores de 24.000 euros. Y aquí es donde el analista creo que se olvida de un par de detallitos tontos; sin estos detallitos podemos entender que se comprueba que esta medida ha servido para bajar el precio de los pisos.

Pero en todo caso si tengo que apostar a las razones por las que las cuotas que pagan los compradores de pisos en 2009 y 2010 sean inferiores al 33%, creo que tendría que nombrar el hecho de que el euribor esté en niveles muy bajos.  Esto significa que si una hipoteca se firma a euribor más un diferencial, es posible que se tiendan a hacer los cálculos asumiendo que el euribor quizás suba. Como se desprende del razonamiento anterior, la suma de euribor más diferencial se incrementa, (de ahí sale el tipo a pagar por la hipoteca). Pero el tipo pagado subirá si sube el euribor y bajará si baja. Por supuesto la posibilidad de que el euribor suba es mucho mayor cuando está en torno al 2 que en torno al 6, lo cual nos lleva a que en los cálculos  el margen será mayor cuando está bajo, por lo que las cuotas en relación a los sueldos serán menor.

Y en este sentido tendremos que suponer que resulta que tanto los bancos, como los compradores, no hacen los cálculos con la alegría que se hacían hace unos años, de tal forma que el porcentaje de renta comprometido con la hipoteca es mucho menor.

Estas dos tonterías creo que explican mucho mejor este detalle que el hecho de que la limitación de la deducción de la vivienda habitual para las rentas inferiores a 24.000 euros.

Y en definitiva, lo que tenemos en este artículo es la demostración de un par de cositas muy evidentes; los bancos no han reactivado el crédito, que a su vez es más caro, y que tampoco lo van a hacer porque como he puesto en varios post, no se va a hacer mientras los bancos puedan subir el precio por lo que dan con toda alegría, lo que les permite ganar lo mismo con menos operaciones, aunque esto provoque que tengan menos clientes, (o lo que es lo mismo, que el crédito no se reactive).

  1. en respuesta a Dalamar
    #11
    8........s

    pues no queda otra, lo que ocurre que con los tipos de contrato que se proponen no hay otra opcion, otra cosa es que si bien es cierto que puedan bajar de precio, no es menos cierto que quien compre en estas premisas tendra que realizar en mismo o parecido esfuerzo...un abrazo.

  2. en respuesta a Yo mismo
    #10
    Dalamar

    Pues yo diria que los pisos van a estar mucho mas asequibles que cuando se compraban, lo que no habra es tanto credito, lo que yo no veo es que se vayan a comprar pisos para dar el pelotazo como antes, aunque precisamente esta sea la epoca en la que realmente se pueda darlo... sobre todo si como tu dices suben los alquileres.

  3. en respuesta a Yo mismo
    #9
    8........s

    Buenos dias Tomas, esto es lo mismo que acontecio en Grecia tras las reformas de Solon, cierto que se liquidaron los prestamos, pero no es menos ciertos que Solon abandono durante diez años su estado, porque?...pues la respuesta es que un grupo de conocidos del famoso estadista se compro las propiedadades de los labradores y artesanos...recordar que democracia significaba precisamente gobierno de artesanos y labradores...antes de la reforma, nada nuevo bajo el sol...ahora repasare las desamortizaciones a ver que me encuentro...un abrazo tomas.

  4. en respuesta a Dalamar
    #8
    Yo mismo

    ¿la nueva generación podrá comprar pisos?. ¿la nueva generación va a necesitar techo?. ¿se va a concentrar o diluir la propiedad inmobiliaria?.

    tanto por demanda como por oferta el resultado es clarisimo....

  5. en respuesta a Yo mismo
    #7
    Dalamar

    Subir? La inmigracion en Espana es negativa, cuando antes era positiva, la gente se va del pais, la demografia es muy negativa y el desempleo subira por lo menos a medio plazo, luego depende de si seguimos el camino de la austeridd Griega y nos vamos a los infiernos o si la cosa repunta... pero yo diria que tienen que bajar bastante en el corto/medio plazo (1-3 anios) y en el mas largo plazo mantenerse estables con suerte.

  6. en respuesta a Dalamar
    #6
    Yo mismo

    Si, por ahora parece que sí. mucho menos, pero siguen bajando. En todo caso, subirán porque el proceso está siendo más lento.

    lo que somos capaces de aguantar...

  7. #4
    Dalamar

    Y los alquileres? Parece que siguen bajando... ;-)

  8. #3
    Txuska

    Hola Tomas un articulo muy acertado me parece .
    En mi circulo de amigos tenemos 2 personas con solvencia y que no necesitaban mucho capital y con una necesidad de un 20% del valor del piso que era nuevo .
    Al pedir la hipoteca lo mejor que les ofrecen es el euribor +3% y al final les reconocieron que no les interesa dar hipotecas , ya que los pequeños creditos al consumo 10% o mas les salen mucho mas rentables y tienen una amortizacion mas rapida.

    S2

  9. #2
    zagadka

    Como siempre buen artículo. Simplemente comentar que también otra posibilidad de la bajada del ratio de endeudamiento, y es que directamente a los que no están por debajo del 30% (o incluso el 25%) directamente no les dan el crédito.


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