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Un acercamiento a la situación del mercado inmobiliario a nivel mundial

Las socimi en España: qué son, ranking de socimis y análisis de la situación actual

Las socimis, también conocidas como sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario, han tenido una expansión inimaginable en los últimos 5 años en España. Tras la reforma de la ley que flexibilizó los requisitos que debían cumplir para acogerse a los beneficios fiscales han sido casi más de 70 las empresas que han salido a cotizar con una capitalización que alcanza los 22.3 mil millones de euros. En este artículo intentaremos desgranar el último informe de la consultora JLL en colaboración con BME, sobre la situación de las socimis en España. 

Socimis España: qué son, análisis, ley socimi

 

¿Qué es una socimi?

Las socimi (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) son el resultado de adaptar la normativa europea aplicable a los REIT (Real Estate Investment Trust) al mercado español, cuyo objetivo es la inversión en activos inmobiliarios para su alquiler. Estas sociedades nacen en España con un claro objetivo: dinamizar el sector inmobiliario fomentando paralelamente el mercado del alquiler. En un artículo anterior, comentamos junto a David Calzada de Grant Thornton, por qué las socimis están tan de moda.

Están reguladas por la conocida como Ley Socimi 11/2009, de 26 de octubre, modificada por Ley 16/2012. 

 

Principales características de una socimi

  • Objeto Social
    • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
    • Tenencia de participaciones en el capital de otras socimi
    • Tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento 
    • Tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria
    • Podrán desarrollar otras actividades accesorias (aquellas que representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo).
  • Requisitos de las socimi
    • Deberán invertir, al menos:
      • el 80 % del valor del activo en:
        • bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento
        • terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición,
        •  participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades que tengan por objeto social el de las socimi.
    • el 80 % de las rentas deberá provenir de:
      • arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades que no formen grupo con independencia de la residencia
      •  dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
    •  Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, incluyendo el tiempo que hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
    • Las acciones de las socimi deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
  • Estarán obligadas a distribuir dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en la forma siguiente:

    • 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal indicado en esta ley.

    • 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de tres años desde transmisión.

    • 80 % del resto de los beneficios obtenidos.

      •  El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

  • Fiscalidad: las socimis tienen innumerables ventajas fiscales, las cuales se pueden consultar en el enlace anterior.

 

¿Cuáles son las principales socimi en España?

Un dato altamente desconocido es que España es el segundo país del mundo con más socimi, con 72 compañías. La facilidad para constituirlas, es la principal razón de esta cifra. A continuación os presentamos las principales socimi de España, ordenadas por capitalización:

Nombre Precio cotización (a 15/10/2019) Capitalización Tipos de activos

Mercado Continuo

Merlín Properties 13,25 € 6.224,46 millones de € Oficinas y locales comerciales
Inmobiliaria Colonial 11,51 € 5.848,40 millones de € Oficinas
Lar España 7,94 € 719,27 millones de € Locales comerciales
Árima 10,10 € 141,46 millones de € Oficinas

Mercado Alternativo Bursátil (MAB)

General de Galerias Comerciales 132 3,432 millones de € Locales comerciales
GMP Property 56,5 1,080 millones de € Varios
Testa residencial 6,4 0,846 millones de € Viviendas
Zambal   0,775 millones de € Oficinas y locales comerciales

Fuente: Bolsa de Madrid, BME y elaboración propia. Datos actualizados a 15 de Octubre 2019.

Muy sonado fue el caso de la socimi Vitruvio, que lanzó una OPA amistosa sobre Única Real Estate a finales del pasado año.

 

¿Dónde cotizan las socimi?

Cómo se puede ver al principio del artículo, las socimi tienen obligación de cotizar en un mercado regulado. En España la gran mayoría por tamaño, costes y requisitos han decidido salir a cotizar en el MAB y las de mayor tamaño han ido al Mercado Continuo. 

socimi distribución

El gran problema que presentan las socimi en el MAB es la poca liquidez que presentan, unas por el desconocimiento del inversor en general y otras por tener un free float irrisorio. Muchas de las socimi que han salido a cotizar tienen más del 95% de su accionariado en manos de una familia, fondo de inversión o brazo inversor de un país, como son los vehículos del gobierno de Singapur o Blackrock. 

Con el lanzamiento de varios programas en Euronext y la aprobación de las SIGI portuguesas seguramente veremos para 2020 varios vehículos con activos españoles salir a cotizar a estos mercados. 

 

Análisis de la situación actual de las socimi

Situación de los REITs a nivel mundial

Son más de 35 países a lo largo de los cinco continentes los que cuentan con vehículos o estructuras de inversión específicos para el mercado inmobiliario asimilables a los Real Estate Investment Trust. El valor total o capitalización bursátil de los REITs cotizados en todo el mundo ascendía a 1.851 miles de millones de dólares al cierre del primer trimestre de 2019, según datos de la EPRA. 

Actualmente, 31 REITs forman parte del principal índice amplio de la Bolsa norteamericana, el S&P 500. En las siguientes imágenes puede apreciarse la evolución de la introducción de los REITs a nivel mundial por países. 

evolución REITs a nivel mundial

Reits Mundial

 

Situación de las socimi en España

Según el informe de JLL a cierre de primer cuatrimestre de 2019, la capitalización bursátil del conjunto de las socimi españolas ha ido creciendo hasta un importe de 24.651 millones de euros en 73 vehículos distintos. La inversión de estas compañías alcanza los 50.000 millones de euros y han repartido unos 1394 millones en dividendos. 

 

El sector inmobiliario nacional antes de la crisis de 2008 capitalizaba 51.000 millones y movía el 6,6% de lo que negociaba la bolsa española. El ciclo de crecimiento económico actual ha sustentado una recuperación del mercado inmobiliario desde 2014 en la totalidad de los segmentos. 

evolución SOCIMIs España

A cierre de primer cuatrimestre de 2019, la capitalización bursátil del conjunto de las socimi españolas ha ido creciendo hasta un importe de 24.651 millones de euros en 73 vehículos distintos

 

relación socimis según su tamaño

 

Segmentos de socimi en España

En España los principales segmentos donde se especializan las socimi son los siguientes: Retail, Residencial, Logística, Hoteles y Oficinas

relación Socimis por segmentos

La situación de cada segmento es particular lo que se puede observar en las siguientes imágenes.

rentabilidad segmentos inmobiliarios

yield segmentos españa

Sobre el segmento que más hay discusión sobre el efecto de las socimi es en el residencial. En cuanto a este punto el informe señala lo siguiente:

  • Según datos 2017 de Eurostat, el 14,4% de los hogares españoles viven en régimen de alquiler a precios de mercado (un 22,9% si se considera todo tipo de alquileres) frente al 11,9% en 2009. A pesar de este incremento de los hogares que viven de alquiler, todavía estamos por debajo de la media europea (20% hogares en régimen de alquiler a precios de mercado) y lejos de los niveles de países como Alemania (40%).

  • la entrada de inversores institucionales, cambiando por completo el panorama de este mercado que está llamado a conocer un gran desarrollo en España. De hecho, puede afirmarse sin riesgo al equívoco que estamos viviendo la creación de un mercado de alquiler profesionalizado de connotaciones similares al existente en otras ciudades europeas. No obstante, es un mercado embrionario todavía, en la medida en que más del 95% del residencial en alquiler sigue en manos de particulares aunque este tipo de activos superó los 4.200 millones de euros de inversión en 2018 de la mano fundamentalmente de los inversores institucionales.

  • La alta presión inversora y unos niveles de tipos bajos han ido presionado a la baja las yields inmobiliarias desde el año 2013. En todos los sectores, las yields están en mínimos históricos

 

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