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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¡Caray con el registrador de la propiedad! (y no me refiero a Rajoy)

Inversius me tiene muy cabreado. Se está descojonando de mi a mandíbula batiente porque a pesar que él lleva varios años advirtiendo de lo que pasa con las facturas de los Registros de la Propiedad, nadie le hemos hecho demasiado caso y al final ha llegado un registrador con necesidades económicas (o con mucha apetencia de pasta) y ha ocurrido esto:

 

 

 

La factura, así presentada, quizá no os diga nada, pero si a la misma le añado la info de que se trata de la cancelación de cargas de un piso de 30 m2 que me adjudiqué en subasta por 27.000 euros y sito en la Vallecas profunda, entonces la cosa adquiere cierto toque cañí. 

Solo añadir que de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales solo pagué 1.890 euros, un poco más de la mitad de lo que este registrador cara dura pretende que le pague por unas pocas cancelaciones.

O sea, que Inversius se está divirtiendo de lo lindo y se ha puesto a enviarme algunas de las facturas que han intentado colarle.

Por ejemplo esta, en la que el registro no solo le cobraba la cancelación del embargo, sino que también le intentaba cobrar la anotación del mismo, que por lo visto no había podido cobrarle a la Seguridad Social.

 

 

Naturalmente, Inversius recurrió y el registro tuvo que devolverle el dinero.

O esta otra factura en la que le cobraban 12 euros de más por cancelar el embargo:

 

 

Lo que este registrador no se esperaba es que Inversius recurriera la factura y consiguiera la rebaja. El tío puede con todos.

 

                              

Es decir, que Inversius debe ser un contendiente temible, dispuesto a impedir a toda costa que la Administración le robe más pasta de la que ya le roba por otros medios.

Aquí tenemos la última vez que le han intentado golear:

 

 

Aunque como podéis comprobar, tampoco esta vez les ha salido bien. El registro se ha visto obligado a rebajarle el cargo por la cancelación de la nota de embargo a 32 euros desde 82 euros. La diferencia exacta entre calcular el arancel sobre 10.600 euros, que había sido el precio de adjudicación, en vez de hacerlo sobre 42.743 euros.

 

 

Todo esto está regulado en el Real Decreto 1427/89 de 17 de noviembre que más o menos viene a decir, entre muchas otras cosas, que para el cálculo del arancel los registradores 

(...) se atendrán al importe de la suma por la que se libre el mandamiento cuando el valor de la finca o derecho real anotado alcanzare a cubrir dicha suma, y, si no alcanzare, se ajustarán para este efecto al valor de la finca o derecho real sobre el que recaiga la anotación.

Es decir, que el cálculo se tiene que hacer sobre el importe del embargo cuando éste sea inferior al valor de la finca y que si es al revés deben hacerlo sobre el valor de la finca.  Si, por ejemplo, el embargo es de 860.875,66 euros, como es el caso de uno de los embargos de la factura que os he presentado en primer lugar, el registrador no debe calcular el arancel sobre ese valor, sino sobre el valor real de la vivienda que, oh casualidad, no está precisamente en la calle de Serrano sino en lo más profundo de Vallecas. 

El valor que el registrador tendría que haber tenido en cuenta para calcular el palo que me iba a dar tendría que haber sido como máximo los 40.000 euros en los que la AEAT valora la vivienda o, aún mejor y para ser más justos, los 27.000 euros por los que yo la he comprado recientemente.

De hecho, como resulta que yo la he comprado en un juzgado de primera instancia, y como ninguna autoridad o funcionario público (el registrador) puede poner en duda el precio fijado por otra autoridad o funcionario público (el juez), el precio real que habría que tomar en cuenta es el de la última compra, es decir, el de 27.000 euros.

Con todas estas cosas Inversius lo está pasando bomba y me dice que conmigo el registrador se ha pasado veinte pueblos porque me ha visto cara de tonto. Quizá sea cierto, pero lo que voy a hacer ahora es irme de vacaciones a esquiar a Italia para recobrar energías y cuando regrese me acercaré al registro, pagaré la factura y le voy a meter un recurso al registrador que se le va a encender el pelo. Acepto sugerencias.

Y no Inversius, no tengo ni la menor intención de hacerte caso y ponerme a repasar todas las facturas de registros de los últimos años (el muy cachondo quiere seguir divirtiéndose a mi costa). Mejor dejémoslas dormir en su carpeta y soñemos con que ésta ha sido la única vez que un registrador de la propiedad ha intentado timarme.

¿No os parece?

Para cuando leáis estas líneas yo estaré deslizándome por las nevadas laderas de los Alpes italianos por lo que no podré responder a vuestros sagaces comentarios. No obstante os animo a comentar y a aportar ideas.

¿Cuál ha sido vuestra experiencia con las facturas de los registradores?  ¿Habéis recurrido alguna?

POSTDATA (septiembre-14): Este post tiene continuación en el que publiqué el 3 de abril de 2014, titulado El Registrador de la Propiedad. Sostenella y no enmendalla. Y la que te rondaré morena, porque la cosa todavía está entre recursos.

 

 

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Comentarios
57
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  1. #41

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Que va, yo solo recurrí una vez y no me hicieron ni puto caso. Discutiendo con el registrador conseguí que redujera la factura de 3.000 a 2.000 euros, y luego recurriendo solo conseguí que la redujeran 30 euros más. ¡¡Porca miseria!!

  2. #42

    Gv_2015

    ¿Para calcular la minuta , suman todos los embargos o lo calculan individualmente?

    Ejemplo: Vivienda

    Anotaciones embargos :

    - Hipoteca.............. 100.000€
    -Perritos calientes S.L............. 52,25€
    - Cruz Roja............ 2€

    Total: 154000,25€ = X€
    Ó
    100= X€
    25.25= X€
    2= X€
    (??????)

    Espero que hayas entendido mi pregunta Barrio Sesamo. ;)

    Otra cuestión. ¿Porque te cobran doble presentación en la primera factura?

    Pd. Gracias

  3. #43

    Tristán el subastero

    en respuesta a Gv_2015
    Ver mensaje de Gv_2015

    Calculan la cancelación de cada embargo de forma individual.

    Y no es que cobrasen la misma presentación dos veces sino que cobraban simultáneamente la presentación del embargo (que deberían haber cobrado a la Seguridad Social) y la presentación del mandamiento de cancelación del mismo.

  4. #44

    Nuva12

    En la factura del registrado ha cobrado

    - la adquisición utilizando como base imponible el precio que pagué en la adjudicación directa de Hacienda (hasta ahora bien)

    Y

    - la cancelación por la hipoteca que salió a subasta ( sobre una base imponible que no sé todavía de dónde ha sacado)

    El problema, es que me acabo de dar cuenta por los PDF de facturas que hay en éste hilo, que solo se cobra por la cancelación de embargo o hipoteca, pero no por la adjudicación.

    Qué pensáis?

  5. #45

    Nuva12

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Jooooo, es que no sé cómo adjuntar por aquí una copia de la factura. Bueno, lo escribo yo.

    Concepto ---------------------------------------BASE---------------- HONORARIOS

    1.Presentación------------------------------------- ----------------- 6,010121
    2.1 Adjudicación -----------------------------------26.000-------------56,071636
    2.2 Cancelación de hipoteca (2)---------------24735,32----------40,476834
    3.1 Cancelación de nota marginal------------- -----------12,020242
    3.1 Cancelación de Anotación por caducidad- 2299,75 ------ 12,020242
    2.1 Cancelación de embargo (1)------------------3174,30---------24,040484
    3.2 Código Registral Único ------------------------- ------------9,015182
    3.3 Nota afección fiscal ------------------------------ ------------3,005061
    3.3 Cancelación afección fiscal ------------------- ------------3,005061
    4.1F Notificaciones ------------------------------------ --------------3,005061
    4.1F Nota informativa ------------------------------ --------------3,005061

    (1) Reducción según R.D 8/2010 de 20 de Mayo de 2010
    (2) Reducción según R.D 8/2010 de 20 de Mayo de 2010 y R.D 18/2012 de 11 de mayo

    Lo que yo detecto es:
    - Me cobra por la Adquisición (fué por Adjudicación Directa en AEAT por 26.000 €), pero es que luego cobra por cancelar la hipoteca con Hacienda que dió lugar a la subasta. En los casos de vuestros ejemplos no os cobra por Adquisición.

    - lo del Código Registral Único no sé a qué se refiere.

    Y, habrá más errores que no he detectado.

  6. #46

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Nuva en lo referente a los cobros por los RP, yo no puedo ayudarte en nada, porque yo suelo pagar siempre todo lo que me piden, no he puesto nunca pegas a sus facturas. Si ellos han puesto esas cantidades siempre he considerado que son las que por ley son justas, aunque se que a veces se pasan y se les podría rebajar algo.
    Siendo menores de 0,5% del valor por el que me lo he adjudicado, me siento satisfecho.
    Para mí lo importante no es lo que ganan los demás, es lo que yo gano al final.
    Si en una operación invirtiendo 40.000, hacienda se lleva 800, el RP 300 y abogados y procuradores 600 y la venta de la misma la hago de 70.000 a 100.000 y después quito beneficios empresariales o IRPF, me queda el 25 al 35%, creo que es justo.
    Hace ya muchos años que no me gusta trabajar con gente que no se lleve una comisión por su trabajo, me gusta pagarles y así les exijo que lo hagan bien. Jamás tuve un trabajador al que no pagué, poco o mucho, si alguien me ayudo o ayuda en un trabajo del tipo que sea, siempre lo pago y lo más probable es que si les dije de darles 40 les pague 50, otra cosa es que lo vuelva a llamar o no, depende de su actitud mucho más que de su aptitud, ya que la segunda se adquiere, pero la primera es esencial y natural en cada uno.

    Saludos.

  7. #47

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Respecto a como aportar factura, al no poder incorporar pdf, txt, fotos y videos, lo mejor para no pegarte el lote la próxima vez, es si tienes un escaner o un multifunción, es pasar el documento escaneado como "OCR" el cual te convertirá todo lo que escanee en texto, después lo copias y pegas.

    Saludos.

  8. #48

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Yo pretendo pagarles a los Registradores lo justo, pero no más. He de reconocer que es algo personal, no les tengo mucha estima. Y, a éstos por mucho que les pagues van a hacer su trabajo igual, igual de lento, quiero decir, y si les pagas más, tampoco lo van a agradecer éstos merecidos.

    Hablando de actitud y aptitud, estoy totalmente de acuerdo contigo, como no podía ser de otra manera. 😜

  9. #49

    mfmelo

    en respuesta a Nuva12
    Ver mensaje de Nuva12

    Nuva es normal, cada uno piensa un poco o un mucho diferente y lo vuelvo a repetir a mi no me importa lo que ellos se llevan, me importa lo que me llevo y me dejan a mí, en definitiva eso son gastos que después me deduzco de las ganancias, todo no se pierde.
    Crayola, Tristán, Inversius y otros piensan como tú y no como pienso yo y a veces se pasan un montón, es más te digo: yo suelo pagar el 2% en ITP y sus minutas la mayoría de las veces son superiores a los ITP.
    Saludos.

  10. #50

    Nuva12

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Ya quisiera yo pagar aquí en las vascongadas el 2 % De ITP.

  11. #51

    quarzo

    Buenas noches, pego estas preguntas que puse por error en otro post...
    Estoy peleándome con un registrador que quiere colarme un facturón por inscribir una finca que me la he adjudicado en una subasta de un concurso de acreedores por 19000 euros... el registrador me quiere cobrar la cancelación de los embargos aunque ya están caducados por tiempo, pero me los quiere cobrar, no por el importe de la subasta sino por los importes que fueron inscritos, esto es, creo, según os he leído, un ATRACO porque:
    " El arancel se aplicará sobre los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento”
    1ª pregunta. ¿En base a qué le digo al Registrador eso que dijo Tristán que "ninguna autoridad o funcionario público (el registrador) puede poner en duda el precio fijado por otra autoridad (el juez)?
    2º pregunta. ¿Como puedo demostrarle que el valor comprobado fiscalmente es el de la adjudicación, para que si no me cancela los embargos de oficio, por lo menos que tome la base para cancelarlos el valor de la adjudicación?
    Este registrador también me quiere cobrar las anotaciones de concurso y de apertura de fase de liquidación por los importes de las sumas de las hipotecas, embargos,... y hasta creo que le ha sumado el número PI para que engorde la base, es una fiera de la facturación, en total quiere cobrar 1400 euros.
    3ª pregunta. ¿¿y como lo hago otra vez para que los embargos caducados o las afecciones caducadas las quite de oficio antes de presentarle el mandamiento del juez??
    Muchas gracias de antemano, me ayudaría mucho que escribiérais sobre esto. Saludos.

  12. #52

    Tristán el subastero

    en respuesta a quarzo
    Ver mensaje de quarzo

    Que te la están colando no te quepa duda. Lo primero, estudiar con lupa este post y sus 50 comentarios, lo segundo estudiar las leyes mencionadas en el mismo y lo tercero ponerte manos a la obra.

    Y con esto ya he gastado todo el tiempo del que dispongo esta mañana.

  13. #53

    Nuva12

    Estoy intentando interpretar las facturas del RP.

    Me acaban de dar una con un montón de cancelación de embargos.

    Voy a poner uno de ellos solo. El principal de ese embargo es: 27469,75 €. El embargo es sobre una mitad indivisa (50 %); por lo tanto el cálculo sería:

    27469,75 * 0,5 (mitad indivisa) * 0,95 (creo que se aplica siempre un descuento del 5 %) = 13048,13 €

    Ok; la BASE para calcular el arancel sería (según yo) los 13048,13; pués, según el sería 12.511,86.
    Que sí, que sé que es menos, pero me dá igual; lo que quiero saber es como se hace. Son valores próximos; pero no iguales. Además éste es sólo uno de los embargos.

    A ver, si está por ahí @Clanderhander, que es un fiera con los cálculos.

    Saludos,

  14. #54

    Flasby

    Buenas noches Tristán,
    He adquirido un parquing por subasta de la Agencia Tributaria y el registro de la propiedad me hace pagar una cantidad de 634.33+IVA para poder cancelar las cargas que aparecen en el registro a favor de la Agencia Tributaria. La deuda a cancelar es de 460.060€. Fue adquirido por la cantidad de 6577€. Me pueder decir si la cantidad es correcta aproximadamente.

  15. #55

    Tristán el subastero

    en respuesta a Flasby
    Ver mensaje de Flasby

    Ya te dije por correo que NO creo que la cantidad sea correcta. Pero no puedo ir más lejos. Ni conozco el estado de cargas canceladas ni he visto la factura del registrador. Y desde luego que no tengo ni la menor intención de meter las narices en ellas.

    Lee el contenido y los comentarios de este post y seguramente puedas hayar por ti mismo en qué conceptos te la están clavando.

  16. #56

    Juancarlos 71

    Hola, aunque este post es antiguo, me ha servido para ahorrarme 250€, después de mucho discutir en ventanilla, impugné por escrito la factura del registro de la propiedad, e voila, han terminado dándome la razón por ese concepto y alguno más que me colaron.
    Si alguien quiere la respuesta que me han dado, con toda la fundamentación, que me lo diga, por si a alguien le sirve.

  17. #57

    Tristán el subastero

    en respuesta a Juancarlos 71
    Ver mensaje de Juancarlos 71

    Gracias por tu comentario, Juan Carlos. Da gusto sentirse útil y que haya quien todavía lo agradezca.

  18. #58

    Juancarlos 71

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias a ti, Tristán y colaboradores, este foro me aporta mucho, pero quiero más, estoy esperando vender una propiedad comprada con vuestros consejos para apuntarme al curso.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

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