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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La subasta de disolución de proindiviso que me está tocando las narices

Decía el gran Pérez-Reverte que "cuando un tonto sigue un camino, aunque el camino se le acabe, el tonto continúa transitando por él" y también que "a un tonto no hay manera de convencerlo de que deje de serlo, porque para eso hay que bajar a su nivel, y en ese nivel, los tontos son imbatibles".

Y el caso es que me estoy acordando mucho de esto a propósito de una subasta en la que participé el pasado mes de mayo y en la que el secretario no sabe distinguir entre un procedimiento de apremio y una simple disolución de proindiviso.

Lo cierto es que cuando vi la subasta en mis listados la deseché de inmediato porque la parte demandante había cometido el extendido error de forzar la mano para que la tasación pericial se saliera de madre. De tal manera que un piso que apenas vale setenta u ochenta mil euros lo habían tasado en ciento cincuenta mil. Nada del otro mundo, teniendo en cuenta las barbaridades que están cometiendo diariamente muchos tasadores, que más parece que tasan pensando en cómo engrosar sus honorarios que en hacer las cosas bien.

Y no sigo por ahí porque ese no es el callo que hoy quiero pisar.

El problema de las subastas para la disolución de proindivisos es que los Letrados de la Administración de Justicia (antes llamados con mejor tino secretarios judiciales) no acaban de entender bien la letra ni el espíritu del primer párrafo del artículo 670.4, que dice:

Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Es decir, que de la redacción de la ley se desprenden dos cosas:

  1. Que el ejecutado puede presentar a un tercero. No dice que el ejecutado pueda mejorar la postura él mismo, sino que puede presentar a un tercero que lo haga.
  2. Que la nueva oferta debe ser superior al 70% del Tipo de Subasta. En este caso sobra la parte final del párrafo pues al NO tratarse de un procedimiento de apremio no existe deuda reclamada y por lo tanto lo que tiene que hacer el mejorante es ofrecer una cifra igual o superior al 70% del tipo de subasta.

Y aún hay una tercera consideración que se debe hacer en las subastas de disolución de proindiviso, que es que estas demandas que no tienen reclamación de cantidad no encajan bien con la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente (que solo se refiere a las ejecuciones forzosas) sino que esta subasta se debería haber tramitado como “subasta voluntaria judicial”, reguladas en los artículos 2048 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, artículos que aún no habían sido derogados en el momento en que se tramitaba esta ejecución y que encajaban perfectamente con lo que aquí se necesitaba.

Pero no se hizo así y eso ya no tiene remedio.

Espero que ahora que existe un nuevo marco legal (la jurisdicción voluntaria) para regular estas subastas los secretarios judiciales hagan uso de él y dejen de meternos en líos a los usuarios de la Justicia.

Decía que los secretario judiciales no acaban de entender cómo aplicar el primer párrafo del art. 670.4 y la culpa no es solo de ellos sino también de que dicho artículo es realmente bastante confuso.

La pregunta es...

¿Pueden los copropietarios mejorar la postura del adjudicatario provisional en el caso de que su puja no haya alcanzado el 70% del Tipo de Subasta?

Sobre esto ya he tratado en Subastanomics:

Este punto es muy importante que quede debidamente establecido o la subasta puede acabar convertida en una casa de putas, con los demandantes y demandados peleando por ver quien tiene más derecho a mejorar la postura o a presentar a un mejor postor.

Es un ejemplo perfecto de por qué el art. 670 de la actual LEC no sirve para estas subastas pues al tratarse de ejecuciones impropias en las que no hay distinción entre demandantes y demandados no se puede determinar quien tiene más derecho a hacer la mejora. En mi otro blog de subastas judiciales, el blog de Rankia, hemos estudiado ejemplos desternillantes en los que el gilipollas del secretario judicial daba como válida una segunda o tercera mejora hecha unos minutillos antes de acabarse el plazo, de forma que a la otra parte no le diera tiempo a volver a mejorar.

Y también recuerdo otro caso en que una secretaria ignorante manifiesta que se trata de una ejecución impropia en la que no hay “dualidad de partes”, es decir que no hay demandante y demandado, y acaba dando la ventaja de mejorar la postura a la parte demandada a pesar de que asistió a la subasta y de que no pujó porque prefirió callarse en la subasta para luego mejorar la postura, cuando el adjudicatario provisional ya no tenía derecho de réplica.

Y no solo eso, sino que además aceptó que la mejora no tuviera que alcanzar el 70% del Tipo de Subasta y se conformó con que fuera de solo cien euros porque como “(…) en estos procedimientos no hay deuda económica entre el demandado y el demandante, la única cifra a superar no es la deuda, sino simplemente la puja”.

O sea, que hubiera bastado con subir un euro.

Pero volvamos a mi historia.

 

                                                                   

 

Decía que al ver la subasta en mis listados la había rechazado porque los demandantes habían cometido el error de admitir (o presentar) una tasación muy exagerada, algo que más tarde siempre da lugar a los problemas que he mencionado más arriba, con las partes haciendo mejoras ilegales y el secretario haciendo tonterías.

No obstante, la parte demandante contactó conmigo y me aseguraron que no estaban interesados en comprar la casa, estableciendo un mínimo a partir del cual se darían por satisfechos. 

Eso reducía a solo una de las partes como posible rival en la subasta (y después) de manera que decidí asistir. 

Lo primero que no me gustó es que al ver el expediente judicial confirmé que el demandado (que yo no tenía controlado) era un listo de marca mayor, habiendo estado personado en el procedimiento solo para tocar los huevos y retrasarlo todo ad infinitum y renunciado a su representación procesal unas semanas antes de la subasta. Todo un estratega.

Lo segundo que no me gustó fue ver al secretario judicial: Iñigo Errejón "boquita de piñón" parece un anciano si lo comparamos con este necio.

Eso solo atendiendo a la apariencia exterior porque cuando le vi en acción me di cuanta que la había cagado ofreciendo la cifra que la parte actora me aseguró que no superaría.

Y a partir de ahí volvemos al primer párrafo del presente post.

Y éste es un breve resumen de lo acontecido:

  • Cuando finalmente se le notifica el resultado de la subasta ofreciéndole la posibilidad mencionada en el artículo 670.4, el demandado presenta un escrito solicitando justicia gratuita. El muy hijoputa.
  • Así consigue retrasarlo todo más hasta que la petición es rechazada debido a que este señor no encaja con el perfil necesario para disfrutar de abogado de oficio.
  • Entonces presenta un escrito mejorando mi postura en mil euros. Yo había ofrecido 40.000 euros y el solo mil euros más.
  • En ese momento, sumando dos más dos y teniendo en cuenta la mala impresión que me había dado el secretario judicial, me persono en el procedimiento con abogado y procurador y argumentamos que esos mil euros los tendría que haber ofrecido en la subasta, que ese acto ya había acabado y que ahora lo único que podía hacer es presentar a un tercero que ofreciera al menos el 70% del tipo de subasta, es decir, que ofreciera 105.000 euros.
  • Entonces el lerdo del secretario nos dice que acepta mi personación solo como oyente y para ser informado de sus resoluciones, pero que de ninguna manera tengo derecho a solicitar nada porque no soy parte en el procedimiento.
  • Lo recurro, pero no admite a trámite el recurso porque insiste en que no soy parte.

A estas alturas al tipo ya se le ha pasado con creces el plazo de 10 días para presentar al mejor postor, pero al cretino del secretario eso no parece importarle porque...

  • A pesar de que el secretario no nos considera parte en el procedimiento, sin embargo sí atiende nuestro argumento en cuanto a que el demandado no puede hacer la oferta en su nombre, pero en lugar de rechazar su oferta por haberla hecho irregularmente en su propio nombre, el muy retrasado le pregunta al demandado si la oferta la ha hecho en su propio nombre o en el de tercero.
  • Entonces tanto los demandantes como yo ponemos el grito en el cielo y presentamos nuevo escrito manifestando que obviamente el demandado había presentado la oferta en su propio nombre, pues así se desprendía de su escrito, y que a estas alturas no era de rigor ofrecerle la oportunidad de rectificar ese error.
  • A lo que el burro judicial vuelve a respondernos que no somos nadie en ese procedimiento y que nos callemos.

Así que finalmente no nos ha quedado más remedio que hacer lo que más rabia le da a esta gente y en peor lugar les deja, que es interponer un incidente de nulidad de actuaciones desde la fecha de su primera resolución rechazándonos como parte del procedimiento. Este incidente lo resolverá el juez y mi esperanza es que éste sí  resuelva en Derecho.

Está más que claro que no somos parte procesal, pero nadie puede negarnos un interés legitimo en el proceso de adjudicación del inmueble tras la subasta, por lo que el secretario debe oírnos y dar una respuesta a nuestros argumentos.

Pero se ve que he caído en manos de una persona desconocedora del derecho.

Y solo una cosa más, ¿no os alucina que ya estemos casi en febrero y este asunto no esté resuelto?

  1. #1

    mfmelo

    De este tipo tengo unas pocas y no sólo se la han adjudicado en 1 euro más, no me han reconocido nunca como parte afectada, no han superado por supuesto el 70% al presentar al tercero o no han presentado al tercero y se lo han adjudicado al condueño.
    Recuerdo sólo una vez que lo recurri y lo gané, porque estaba mucho dinero en juego, las demás las he dejado pasar sabiendo que no se estaba aplicando la ley de forma correcta, pero además con unas dilaciones en los tiempos increibles, innecesarias, con un despecho total por el tiempo y el dinero de los demás.
    En fin felicidades una vez más y recibe un cordial saludo.

  2. #2

    Ignacio b

    ¡Que casualidad! Iñigo Errejón "boquita de piñón" cómo el de PODEMOS, pero éste es Doctor en Ciencias Políticas en vez de secretario judicial

  3. #3

    ppeleon

    Hostias, a mí lo que me alucina y me acongojona ( me acongoja y me acojona) es, que los procedimientos judiciales, puedan estar en manos de un borrico, que además de no saber, tenga potestad para imponer sus arbitrariedades. Vale que se equivoque un mecánico hijo de puta y te deje sin coche, a mí ya me ocurrió. Vale que se equivoque un cirujano y te mande a descansar en paz, te ahorrará todos los disgustos que te hubieran esperado. Pero si metes cuatro euros en una aventura y un cabronazo te deja sin cinco, a ver cómo le dices a la parienta que has ganado menos uno. Mejor lo del cirujano.
    Y es que llevo un par de semanas dándole vueltas a un proindivisillo ( proindiviso pequeño) y leyendo estas cosas me acongojono.
    Hace bastante tiempo, que me distrae la atención, el hecho tan cotidiano y desgraciado, de que un tercero, pague las consecuencias de la acción inadecuada de otro. Y más, si esa acción es una irresponsabilidad, una imprudencia, un capricho, un desconocimiento intolerable de su profesión, una dejadez… Y hace menos tiempo, desde que leo este blog, que me asusta el sistema judicial español.

  4. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a ppeleon
    Ver mensaje de ppeleon

    No es para menos, ppeleon, a mi también me acojona la Justicia española. Pero espero que las disoluciones de proindiviso sean menos conflictivas ahora que disponemos de "subastas judiciales voluntarias". Supongo que a ningún secretario se le ocurrirá celebrar subastas por el artículo 670 de la LEC teniendo la nueva Ley a su disposición.

  5. #5

    muros

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tu dales ideas y rétalos, no hay nada peor en este país que decirlo a alguien "no hay huevos a hacerlo".

    Saludos

  6. #6

    Pecks

    ¿Y Tristán hay alguna novedad en tu caso de proindiviso?

    Aprovecho y cuento algo de una subasta de proindiviso que estoy mirando para decidir si participo o no.
    Una ejecución de títulos judiciales que al ir a consultar el expediente veo que es una división de la cosa común. Ejecutante y ejecutada, deduzco que son una expareja que tuvo tiempos mejores. Son los únicos titulares registrales (al 50%) segun nota simple actual. Veo el informe de tasación con todas las fotos y la descripción detallada de la vivienda. Sobre la posesión se detalla que es ocupada por la mujer, aunque ella comenta que de vez en cuando es ocupada por el hombre (aún tengo pendiente hacer la visita al inmueble y hablar si es posible con los ocupantes y/o dueños de la vivienda).

    En la certificación de cargas y nota simple no aparece ninguna demanda ni nota de expedición de la certificación, algo que es correcto creo segun lo leído en ocasiones en este blog. Sin embargo, en las cargas sí aparece una hipoteca. La compraventa de los títulares actuales es del año 2000 pero la hipoteca es anterior, de unos pocos años antes. Deduzco que es una hipoteca del promotor y la pareja al comprar la siguió pagando. Creo que no se han subrogado ni nada porque en la certificación después de nombrar la hipoteca ponía algo como que "no procede realizar comunicación porque no se halla la finca gravada con hipoteca alguna a favor de M.S.C. "(el ejecutante y propietario del 50%). La hipoteca existe, así que lo que entiendo es que ésta se dejó tal cual sin modificar despues de la compraventa y los nuevos dueños la han seguido pagando hasta hoy en día. En el expediente había un escrito del banco respondiendo la cantidad exacta que se debía a mediados del 2015. Así que ese dato lo conozco y lo tengo actualizado a fecha de un año atras, a día de hoy supongo que el saldo de hipoteca pendiente será algo menor.

    Al ser un expediente de hace unos años pensaba que se iba a regir la subasta por la LEC y su artículo 670 (erróneamente, ya lo sé) o por la LEC de 1881. Pero me acabo de dar cuenta que ya sus artículos para subasta están derogados a favor de la Ley 15/2015. Así pues, las condiciones de la subasta son en base a la LEC del 2000 y especialmente art.670 o a través de la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria. En el expediente no vi nada sobre esto y ya estaba pensando en llamar a los procuradores/abogados de ambas partes a ver que me decían........cuando me acabo de fijar en el edicto y pone lo típico sobre las condiciones de la subasta: todo basado en la LEC, el 5% de consignación, se aprobará remate si la mejor postura es superior al 70%, si es inferior se estará en lo previsto del art.670.......y blabla bla. ¿¿Si esto lo dice en el edicto significa que esta subasta de proindiviso se rige por la LEC y el famoso art.670??

    Si al final decido participar tengo clara cual será mi postura máxima, teniendo en cuenta que hay hipoteca por pagar todavía y será a cuenta del adjudicatario (segun parece y entiendo). Y a falta de visitar el inmueble, hablar con los dueños y ejecutante/demandada y contactar con los procuradores/abogados de ambas partes......¿alguna recomendación sobre algo que se me escape, aun que estoy a tiempo??

    Gracias y un saludo a todos.

  7. #7

    Pecks

    en respuesta a Pecks
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    Lo siento si parezco un pesado pero agradecería si alguien puede comentar algo o si ve algo raro/extraño en la historia de proindiviso que conté. O alguna recomendación o detalle a tener en cuenta que se me haya escapado.
    Muchas gracias.

  8. #8

    Jotaerre

    en respuesta a Pecks
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    Hola, Pecks, no eres pesado, yo no veo nada raro, sino lo de siempre: a falta de otras condiciones, los LAJs aplican el 670 y a correri; luego vendrán los problemas de si las partes podían haber pujado en la subasta por lo que no pueden mejorar a posteriori, si se les concede 10 días para presentar tercero, etc... lo de siempre, vaya.
    Saludos,

  9. #9

    Pecks

    en respuesta a Jotaerre
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    Gracias Jotaerre.
    Sí, ya veo que lo único es que segun el edicto las condiciones de la subasta se rigen por la LEC y el art.670.
    En estos días haré una visita a la vivienda a ver si puedo hablar con el demandante y/o demandada y averiguo algo más como qué les llevó a la disolución del proindiviso (supongo que un divorcio y la necesidad de dinero), si tienen pensado pujar en la subasta y hasta qué cantidad, etc.....

  10. #10

    Pecks

    Y bueno, ya que empecé la historia de un proindiviso, sigo con ella.

    Hoy fui a visitar la vivienda. ¡Y madre mía vaya locura! En el buen sentido...Ya he visitado unas cuantas viviendas de subasta, aunque no soy ningún experto. Pero ninguna ha salido como esta. La señora me contó toda su vida y la del más allá....por poco no deja irme y me quedo allí a dormir y todo...
    Resumo como buenamente pueda. Subasta de proindiviso. Lo que yo suponía un exmatrimonio, era una pareja que se juntó y acabó mal. Ella ya está jubilada y él ronda los 80 años (supuestamente). Él demandante y ella la demandada. Ella vive sola en la casa desde hace tiempo y él aparece de vez en cuando. La señora muy amable me enseño toda la casa y me contó toda la historia....la verdad que habían partes difíciles y se ponía a llorar. Ella dice que no tiene dinero para ir a la subasta y que él si que es un hombre de dinero y seguro que va y puja (supuestamente). La verdad que es una mujer mayor y humilde, y en muchas ocasiones hablando con ella me daba bastante pena. Me dijo que prefiere que alguien externo se quede con la casa antes que su expareja. La casa no tiene comunidad y está al día del IBI. Todo parece bastante apetecible, lo único es la hipoteca que hay pendiente. Están pagando los dos, y sé exactamente la cifra que se debe a dia de hoy. Y la cuota mensual es poca comparada a otros casos, sobre 300 euros.

    Lo que pasa que la señora tiene la idea de que la subasta terminará sobre el precio de tasación o más aún. Yo ya le dije que se hiciera a la idea de que será bastante inferior, y aún más si hay hipoteca de por medio. Ya tengo seguro decidido participar y ya veremos que pasa. Espero que mi tiempo de investigación dé sus frutos y pueda sacar algo positivo. Y si no vale la pena, pues a otra cosa.

    Si alguien quiere añadir algo de ultimísima hora será bienvenido.

    Saludos.

  11. #11

    Jotaerre

    en respuesta a Pecks
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    Pues que más te vale llegar al 70% tal como dice el edicto, porque, si no, el ejecutante estará esperando mejorar, por sí (que no puede, pero es siempre objeto de problemas) o por tercero.
    Saludos,

  12. #12

    Pecks

    en respuesta a Jotaerre
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    Inciso Jotaerre: será el ejecutado a través de tercero no??

    Jejeje sí ya lo sé que el dichoso art. 670 traerá sus problemas. Pero ni de coña voy a llegar al 70% porque de lo contrario el beneficio es nulo, teniendo en cuenta la hipoteca que hay pendiente.

    Y está claro que la ejecutada no tiene nada que hacer si no dice nada en la subasta (sólo a través de tercero). Y el ejecutante o puja en subasta o luego sólo le queda llegar al 70%. Todo esto claro es la teoría del art. 670. Luego a saberse que pasa....
    Gracias por los comentarios. Ya contaré que pasa.

  13. #13

    Jotaerre

    en respuesta a Pecks
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    No, Pecks, en las divisiones ambas partes son ejecutantes/ejecutados a ésos efectos, ya que no hay deuda, de ahí los líos que se montan...

  14. #14

    Pecks

    en respuesta a Jotaerre
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    Sí, ya he leído las historias enrevesadas que pasan en los proindivisos en este blog.

    Para terminar, ¿eso sucede aunque en el edicto claramente se diga quien es ejecutante y ejecutado??

  15. #16

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
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    Son ambas cosas y además luego te ejercen el derecho de adquisición preferente sobre la mitad ajena.
    Siempre lo digo por experiencia y casos que me han ocurrido. No presentan a terceros, se presenta uno de los comuneros y se pone en tu lugar y en tus condiciones.
    Saludos.

  16. #17

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Pecks, te voy a decir antes de que ocurra lo que te va a pasar:
    Si uno de los comuneros tiene el 50% de lo que tú ofertes, va a pedir la adjudicación y se la van a dar y no a un tercero, sino al comunero, tanto al que asume el papel de ejecutado, como al que hace de promotor-ejecutante y le has hecho el juego. De estos casos de división de la cosa común o la disolución de proindivisos, estoy harto, sobre todo como aplican la ley.
    La consigna te la devuelven pasados unos pocos meses, ya que primero tienen que resolver¿¿??.
    Saludos.

  17. #18

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
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    Gracias por responder en base a tus experiencias. La verdad que ayuda mucho conocer la opinión de subasteros expertos.
    ¿¿Entonces ejercen sus derechos como si fuera una parte indivisa la que se subasta?? Si se lo permiten los LAJ yo haría lo mismo....

  18. #19

    mfmelo

    en respuesta a Pecks
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    En la disolución de proindivisos los que ponen las reglas son los comuneros: el tanto por ciento mínimo, el tipo de subasta (el precio de la vivienda en mercado es de por ejemplo 10.000 € pero ellos ponen por tasación 20.000 € y no recurren en la mayoría de los casos a perito tasador), si una vez adjudicado el bien a un tercero uno de los comuneros puede quedarse viviendo hasta 1 años más en la finca, que no pueden participar terceros o extraños en la subasta, te pueden poner tramos, etc, etc, es una subasta hecha a la carta por los divisionarios.
    Bajo mi punto de vista es una mier...... de subasta y tú a esperar a ver si están tan tiesos que aceptan tu oferta, pero al final, pérdida de tiempo y dinero.
    Y sino tengo razón, el tiempo me la dará.
    Saludos.

  19. #20

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Ya he leído bastantes historias espeluznantes de proindivisos en este blog, algunas son tuyas.

    Sé que posiblemente tenga las de perder, pero tengo intención de ir a la subasta. Si hay "suerte" ya se verá, y si el demandante se vuelve loco y ofrece cifras exorbitantes me olvido del asunto. Sé que la ejecutada no tiene dinero para pujar.

    Sobre la consigna, yo en las subastas que he participado me la devuelven el.mismo día casi siempre o sino en uno o dos días después.

    Saludos.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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