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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Subasteros sin fronteras que triunfan en USA

Uno de los deberes de todo blogger que quiera tener bien informados a sus lectores es estar al día de la actualidad de su sector, motivo por el que, en mi caso,  estoy obligado a leer todo lo que se publica en España sobre el negocio inmobiliario.

Y gracias a que yo llevo eso a rajatabla es por lo que pude hacerme eco hace casi un mes de las actividades de Desokupa, la empresa cuya actividad es desalojar de gentuza las viviendas de los honrados ciudadanos españoles, hartos de la in-Justicia española que ni está ni se la espera. Y ello con un mes de antelación a El Confidencial, que ayer se hizo eco, por fin, de la noticia.

Y en este mismo sentido de tratar de estar informado sobre la cosa inmobiliaria, hace un año, no recuerdo cómo, me enteré de que uno de mis lectores de allende los mares publicaba una página de Facebook más que interesante.

Se trata de  Geoff007, un inversor inmobiliario de Estados Unidos que más de una vez nos ha dejado a todos alelados con sus explicaciones del mercado "real state" americano.

En realidad no publicaba solo una página de Facebook sino dos, ambas con unos contenidos magníficos.

Pero hace unos días anunció que se había cabreado por no se qué y que iba a suspender la publicación.

Menos mal que en cuanto leí eso decidí copiar y pegar inmediatamente algunos recortes de una noticia de la que él se había hecho recientemente eco y que me interesó muchísimo.

Geoff se ha comprometido a que uno de estos días publicará en este blog, como autor invitado, un post sobre el mercado inmobiliario americano. Pero mientras eso llega no puedo resistirme a reproducir aquí y ahora, en plan corta/pega, la historia que ha contado del barrio latino Allapattah de Miami y de un subastero que se ha hecho rico de la noche a la mañana.

Amigo Geoff, no te lo tomes como una inmunda copia sino como un rendido homenaje que le hago a tus páginas de Facebook, que deseo que pronto vuelvas a poner en circulación.

Ahí va...

 

Increíble lo que está ocurriendo en Miami y la gentrificación de sus zonas más deprimidas económicamente.

Unas de las zonas comerciales más grandes de la ciudad, el barrio de Allapattah, fue comprado a precio de ganga por un inversor judío de Miami beach. Se trata del Miami Produce Center, que es una inmensa área donde se distribuye productos agrícolas para todo el Estado.

Este área tiene unos 10 acres y unos 155.495 pies cuadrados a un total de $141 dólares el pie.

Y ahora la idea es tumbar todos esos almacenes para construir edificios residenciales.

En toda esta zona de los alrededores del Miami Produce center, entre 2007 y 2015 aparecían muchas propiedades entre 30,000 a 60,000 dólares. Es una zona muy peligrosa de noche ya que esta justo al lado del barrio llamado Little Haiti.

Justo en los alrededores de ese centro de distribución de alimentos es precisamente donde estaban las propiedades mas despreciadas por todos, ya que hay un constante mal olor que procede de esos almacenes y mucho movimiento de camiones de 12 am a 2 pm. 

Y además la cárcel también está cerca de allí.

Ahora bien, desde 2013 se han levantado mas de 5 o 6 torres residenciales de viviendas de protección oficial, que aún siéndolo, son muy bonitas y con todos los servicios, incluido gimnasio. Esto ha hecho que la zona empiece a cambiar.

Y desde que saltó a la prensa el anuncio de la compra del Miami Produce Center y la reordenación urbana subsiguiente la situación ha cambiado drásticamente.

Las mismas propiedades que hace un año cotizaban a 30/60.000 dólares ahora no valen menos de 150.000.

Una verdadera guerra de ofertas. Las subastas judiciales en los juzgados parecen un concierto de rock. todo el mundo queriendo entrar como bestias a esas propiedades abandonas, destruidas, sucias, viejas llenas de multas y violaciones.

Los Wholesalers que tenían contratos en esas propiedades están todos sacando sus propiedades del mercado para volverlas a ofertar  de tres a cinco veces el precio que pedían originalmente. ¡¡y todo esto sin invertir un dolar de sus bolsillos!!

 

                                              

 

Hasta aquí lo que cuenta Geoff de lo que ha ocurrido en el negocio inmobiliario de Miami.

Luego se queja amargamente de haber especulado mucho en este mismo barrio pero limitándose siempre a comprar, reformar y vender, sin haberse quedado con ninguna propiedad en lo que allí llaman "buy and hold" (comprar y mantener). 

Si lo hubiera hecho ahora estaría tan satisfecho como cierto subastero llamado José, cuya historia cuenta, que siguió el camino exactamente contrario al resto de los inversores locales. Mientras que todo el mundo compraba y vendía, el compraba, reformaba y ponía en alquiler siguiendo la estrategia que allí llaman BRRRR (Buy, Repair, rent, Refinance and Repeat).

¡¡Y ahora tiene nada menos que 37 propiedades en ese barrio!!

Este exitoso compañero americano pagó entre 30 y 54.000 dólares por cada una de ellas y, lo mejor, jamás puso más del 10% del precio.

Y anda diciendo que ahora no vende ninguna por menos del 200.000 dólares.

Si es que Estados Unidos tiene algunos defectillos, pero sigue siendo el país de las grandes oportunidades. El lugar donde aquellos que lo merecen, triunfan.

Por lo visto, el subastero llamado José no tenía hace diez años dónde vivir.

Y ahora Geoff nos explica con más detalle el asuntillo ese de BRRRR, estrategia súper lucrativa y que por lo visto allí está libre de impuestos.

Es como sigue...

 

Lo primero para seguir esta estrategia es saber con qué bancos puedes lidiar y cómo.

La mayoría de los bancos tienen lo que llaman períodos de "seasoning", que duran de seis a doce meses, durante los cuales se niegan a refinanciar una casa más cara de lo que se compró.

Pero también hay algunos cuantos bancos y programas de refinanciamiento que no tienen ese período de seasoning. Si un banco tiene un periodo de seasoning de 12 meses y usted compro la casa por 60,000 dólares hace 6 meses, el banco solo le refinanciará un 75% de los 60,000 dólares, incluso aunque la valoración actual (después de haber hecho la reforma) sea de 200,000 dólares.

Entonces la clave está en encontrar un banco que no tenga periodos de seasoning.

Para esto es importante hacer negocios con bancos regionales, comunitarios, credit unions y Mortgage Bankers independientes. De esta forma si compras una propiedad por 60,000 dólares y e invertiste $30,000 en reformas y la casa esta valorada en $200,000, puedes perfectamente refinanciarlo por $150,000 y meterte en el bolsillo el equity (beneficio) de $60,000 dólares libre de impuestos mientras sigues chupando de la teta de la vaca de los alquileres por tiempo indefinido.

Este tipo de estrategia usualmente solo se da en barrios distressed (deprimidos) como Allapattah. MI amigo José, un subastero de profesión y de los mejores. Un tipo al que el tío Trump llamaría "wonderfulllll" usando esta estrategia se ha sentado sobre 37 propiedades en ese barrio.

 

¿No me digáis que no estáis alucinando con el negocio inmobiliario en USA?      

Compras por 60k, le metes al piso otros 30k y luego el banco te presta 150k, con lo que te metes al bolsillo 60k (libres de impuestos) y empleas los otros 90k en volver a empezar. Y con los alquileres pagas el crédito hipotecario.

¿Alguien se anima para acompañarme a Miami?

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  1. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    #40
    Geoff007

    Me temo que si los Republicanos pierden la casa blanca y el senado, no habra mucha diferencia entre US Y Europa. Lo digo por la crucial suprema corte de justicia.

    Esto me esta quitando el sueno seriamente. Si Hillary gana y los Democratas ganan el control del senado y el congreso, los dos suprema corte seran de izquierda. Seria algo unico en nuestra historia. Y si eso pasa, el capitalismo murio no solo aqui, morira en todos lados paulatinamente.

    Aunque parezca increible, Putin se ha convertido subitamente en la "unica esperanza" de la derecha en el mundo. Quien lo iba a decir. Rusia! joder!!! hay que estar vivo para ver cosas!!.

    Perdon que hable de politica hermano. Pero es que si crees que la izquierda esta dominando Espana, aqui no estamos muy lejos.

    Paul Ryan (republicano de Wisconsin) Ha salido mas malo que Satanas. Una especie de caballo de Troya entre los republicanos. Pero es el legado de los Bush.

    Esta es una situacion muy seria para el capitalismo mundial.

  2. en respuesta a Geoff007
    - Ver mensaje

    Es increíble la cantidad de información que nos ofreces.

    Sugerencia: En España en muy pocos años va a haber un gobierno de extrema izquierda que va a provocar que muchos salgamos echando hostias del país. Ese será el momento de hacerte un hueco como canalizador del dinero de todos los que elijan USA como destino de su liquidez. Tu les dices cómo y dónde invertir, o mejor aún , se lo inviertes y por el camino te cobras tu comisión. Así todos ganan.

    2 recomendaciones
  3. en respuesta a Geoff007
    - Ver mensaje
    #38
    Geoff007

    REFLEXION:

    Es increible que me pase la vida entera en la industria de los bonos y los commodities, y no fue hasta el 2013-14 que Empece aprender sobre esto. Es frustrante la verdad, pero supongo que las cosas pasan cuando deben ocurrir.

  4. en respuesta a Mr. Jack
    - Ver mensaje
    #37
    Geoff007

    Hola amigo Jack.

    Nada en esta vida es facil. Todo lleva un proceso, riesgo y sacrificio. Pero si en Bienes raices USA hay 113 maneras de hacer dinero, en las notas hipotecaria hay 117.

    Notas vs Bienes Raices:

    Siempre me pregunta que cual es mejor para invertir. Bueno, eso depende de muchas cosas. Pero en general, las Notas son muy superiores.

    Notas:

    Pro:

    1-El mercado de las notas es extraordinariamente liquido. Muchisimo mas liquido que el mercado inmobiliario. Ustedes puede comprar y vender notas por horas. Una propiedad probablemente dure semanas o meses estacionada antes de venderse.

    2-Las notas son mas versatiles. Ustedes pueden comprar-vender notas no peforming, peforming, parciales, puede pedir un prestamo con la nota en garantia etc. Usted no puede vender una casa parcialmente (al menos que la convierta de unifamiliar a multifamiliar y eso cuesta dinero).

    3-Usted puede hacer todo lo que se puede hacer con un inmueble y mas. Usted puede con las notas hacer flipping, wholesaling, doble cierre etc.

    4-Las notas le evita a usted tener que lidiar con liens de la propiedad, plomeros, arreglos y arrendatarios necios.

    5-Hay mas manera de ganar dinero en las notas que en Bienes raices.

    6-Se puede empezar con 500 dolares con parciales.

    7-Se pueden comprar notas hasta por solo 0,10 centavos de dolar cuando es non-peforming.

    8-Las notas no estan reguladas por el dodd-frank. basicamente es una industria irregulada totalmente (al menos que usted origine la nota, ahi si entra en el dodd-frank siempre y cuando sea residenciales, hablare de esto en el proximo post).

    9-Las notas puedes manipular el Yield a tu antojo de forma legal.

    10-No es raro ver ganar yields del 100% incluso del 400%.

    11-Los retornos minimo son un 18%, en un pro de verdad los retornos pueden ser mas altos.

    12-Sub2 (de esto hablare largo y tendido, porque aqui si que hay potencial de hacer dinero sin casi nada).

    13-El riesgo, el dolor de cabeza y la movilidad son minimas.

    14- Si decides hacer de corredor (broker) las comisiones son 100 veces mas que un coredor de prestamo o un corredo inmobiliario.

    15-A pesar de la liquidez tan brutal, es un negocio desconocido para los peces pequenos. Y los peces grandes necesitan peces pequenos para sobrevivir.

    Contras:

    1-El mercado de las notas aunque es un mercado de 6 Trillones de dolares (si, 6 billones en espanol! anual!) no esta centralizado para los inversores individuales. Los inversores institucionales tiene a Fannie Mae y Freddie Mac como centro de operaciones, aparte de wall street. Esto hace que sea mas dificil al inicio entrar al negocio de las notas.

    2-Las notas no se desprecian como los real estate. Por eso los real estate tienen mucho mas beneficios fiscales.

    3- Hay que saber evaluar una nota antes de comprarla. Suena sencillo, pero es un arte. Es mucha veces mas sofisticado que evaluar una propiedad.

    BIENES RAICES:

    Pro:

    1-Es algo tangible.

    2-Es una inversion de primera necesidad.

    3-Enormes beneficios fiscales en EEUU.

    4-enormes cantidades de subsidios estatales para propiedades distressed.

    5-Se puede hacer una fortuna sin pagar impuestos (al menos en eeuu). (yo he explicado antes aqui varias formas).

    6-Puedes empezar hasta con 500 dolares. (por ejemplo comprando mechanical liens o tax liens).

    7-Hay 113 maneras diferente hacer dinero en bienes raices.

    9-En EEUU los bienes raices son muy liquidos. No como las notas, pero son liquidos.

    Contra:

    1-Manejar una propiedad no es para todo el mundo.

    2-Los arrendatarios suelen destruir las propiedades, asi que hay que tener siempre reservas para posiblemente reparar la casa completa cada cierto tiempo.

    3-Es un soberano dolor de cabeza antender las quejas de los inquilinos y mas en un pais tan litigante como es EEUU, donde por cualquier quitame esta paja tienes una demanda encima.

    4-Puedes sufrir tax liens, tax deeds, property liens etc.

    5-Muchas veces vas a tener que lidiar con asociaciones de vecinos y creanme, eso muchas veces es casi una sucursal del mismo infierno.

    6-El Flippin puede ser taxeado como ordinary income (35%) si no arma bien una estructura corporativa (lo bueno que no cuesta mucho dinero armar una).

    7-Tienes que movilizarte mas. Usualmente los pro de bienes raices, especialmente los flippers y landlords tienen que moverse diariamente manejando durante 10 o 14 horas para atender sus negocios. Usualemente los landlords contratan brokers inmobiliarios para que se encarguen de eso. Pero basado en mi experiencia, el broker cobrara 10% de lo que genere la propiedad al mes y muchas veces hay brokers (especialmente en Miami, tierra de latinos) donde se combinan con los inquilinos para darte en la madre.

    Conclusion:

    Las notas son superiores vehiculos de inversion sin dudas. Menos problemas, un retorno promedio anual del 18% en adelante. Mas liquido etc.

    Pero los bienes raices dan tantos, pero tantos beneficios fiscales, que yo recomiendo diversificarse entre notas e inmuebles. Si las notas tuviesen los beneficios fiscales que tienen los Bienes Raices, no habria dudas de donde debemos invertir.

    saludos.

    Donde comprar notas?

    www.fciexchange.com

    www.amerinotexchange.com

    www.amerinotexchange.com

    www.loanmarket.net

    MIS FAVORITOS

    www.listsource.com/homepage/index.htm

    www.listsource.com/quick-lists/mortgage-consolidation/mortgage-consolidation.htm

    www.listsource.com/market-solutions/mortgage-industry.htm

    Pienso que ya he llegado al limite hasta donde debo llegar en informacion.

    PD: No es free money. Esto hay que trabajarlo Y dominarlo. Pero es lo mas cercano al "paraiso de inversiones" que conozco. Pero hay que aprender como dominarlo. Yo no cobro dinero, pero tampoco regalo el santo grial.

    Eso si, sin animos de ilusionar falsamente a nadie, la realidad (Y doy mi palabra) no se necesita mucho dinero para esto. En algunos casos NO se necesita dinero. Pero para eso hay que dominar esto.

    Ojala les sea de ayuda.

    4 recomendaciones
  5. en respuesta a Geoff007
    - Ver mensaje
    #36
    Geoff007

    Me retracto de lo dicho.

    Este sr Trump, en vez de usar el momentum ganado despues del debate, se pone a maldecir a Ryan (republicano) en ves de enfocarse en Hillary.

    En estos momentos Trump mato las posibilidades de ganar con esto. Tu no puedes ganar tirandote el partido encontra. El pueblo quizas esta con el, pero si el partido no esta contigo, eres objtivo facil para fraude porque el partido no te va a proteger.

    Ryan podra ser establishment, pero es el House Speaker y tiene influencia en estados importantes.

    Ya en Colorado CBS anuncio que la FBI esta investigando evidencias de que los muertos estan votando.

    http://denver.cbslocal.com/2016/09/22/cbs4-investigation-finds-dead-voters-casting-ballots-in-colorado/

    En estos momentos, a solo 3 semanas, Hillary tiene 200 colegios electorales de 273. Tendria que surgir un milagro para que Trump gane...

    Tuvo la oportunidad, pero no lo aprovecho. Veremos que pasa.

  6. en respuesta a Aitorbk
    - Ver mensaje
    #35
    Geoff007

    Hola amigo.

    Muchisimas gracias por el dato!

  7. en respuesta a Aitorbk
    - Ver mensaje
    #34
    Geoff007

    Hola amigo.

    Tengo entendido que en Londres, si estas domiciliado fuera, eres tan free. Por ejemplo. Te domiciliado en Delaware (365 dolares y 15 minutos) y haces negocios en londres y tu tax rate es 0%

  8. en respuesta a Geoff007
    - Ver mensaje
    #33
    Mr. Jack

    Es la primera vez que escribo, aunque llevo tiempo leyendo ,cuando puedo, vuestros comentarios en este foro atraído por el mundo subasta y cada vez que entro me enganchs más vuestras batallas , no he podido resistirme y me he registrado , hoy he quedado perplejo de los ejemplos financieros en EEUU que explica el amigo Geoff y creo que sería de interes para todos profundizar sobre ello, entiendo que no es fácil , pero ampliar información sobre los riesgos que conlleva o como encontrar ese abogado especializado que no se lleve toda la tajada sería un buen comienzo... , qué opináis? un saludo.

  9. en respuesta a Aitorbk
    - Ver mensaje
    #32
    Raxel38

    Hola..me llamo Israel y vivo en uk dese hace tres...mi novia me comentó algo de eso pero no sabemos mucho al respecto... Agradecería enormemente cualquier información k puedas darnos al respecto hacer a de comprar y alquiler de pisos...muchas gracias.. Mi correo es [email protected]

  10. en respuesta a Geoff007
    - Ver mensaje
    #31
    Aitorbk

    Un amigo vive en Londres y trabaja de freelance. Cobra unos 120K al agno y paga 0 libras sobre sus ganancias... gracias a su abogado fiscal.

  11. en respuesta a Geoff007
    - Ver mensaje
    #30
    Aitorbk

    Es tremendamente liquido.. pero los margenes son pequegnos.

    Puedes realizar buenos buy-to-rent o comprar y vender con mucha rapidez.. pero a bajo margen.
    Los costes si eres local son muy muy bajos, o al menos as'i me lo parecen a m'i, que 2000 libras de costes me parece baj'isimos (y en realidad, es caro).

    Yo pienso que un 2% repetido 10 veces al agno es un 20%.. ya me entiendes.
    El problema para ti es que tendrias que operar a mas tiempo con el riesgo cambio que eso implica.. sobretodo por riesgos tipo brexit que han hundido la libra.

    Yo que tu me mantenia fuera de Londres hasta que se aclaren lo que quieren hacer, una vez este claro habr'a menos riesgo.

  12. #29
    Geoff007

    Amigos, quiero dejar claro que mis opiniones son basados solo en Florida Y Georgia y Texas."

    En California las cosas son diferentes. Illinois tambiene etc. Por ejemplo en California hay restricciones para los LLC de otros estados, lo que afecta enormemente los impuestos, pero en Florida no se paga impuestos ni en Nevada Ni en Texas.

    En Florida usureria es cobrar 18% menos de 500,000 dolares, en California usureria es 25% mas de 500,000 y asi sucesivamente.

    NY es excelente porque aunque tiene muchos impuestos, permite que tu empresa este registrada en delaware que es un paraiso fiscal local premium. Asi que si habres un S-corp en Delware estando en NY y ganas 1 millon de dolares especulando con propiedades, solo pagas impuestos del salario que tu te pongas (debe ser razonable, de lo contrario te jodes).

    Un ejemplo simple: (favor, contactar un abogado y NO usar este post como referencia absoluta).

    Ganas un millon haciendo flips, deduces los costos totales, incluyendo millas recoridas (Hacienda te permite desgravar 57 centavos por millas, 10 mol millas y son 5,700 dolares que no tienes que pagar) costos de reparaciones etc etc. Supongamos que te queden limpio 1 millon.

    Te pones un salario de 150,000 Y pagas impuestos sobre esos 150,000, que serian en Florida o NY un 25% en total. Pero 25% de 150,000 son $31 mil dolares. Pero $31 mil dolares en un Millon real son un 3% efectivo.. El resto de las ganancias es tax free. Porque? porque el restos de las ganancias es pass through.. Osea, que mientras no vendas esas "acciones" no pagas taxes (impuestos) pero si puedes usarlo para inversiones.

    El tax efectivo es menos del 10% en este ejemplo. Y si tu eres un inversor pasivo (que invierte para alquilar) el tax (impuesto) efectivo es el 0% por la depreciacion.

    Porque es esto importante? porque la mayor carga de todo negocios son los impuestos.

    Amigos, es importantisimo que busquen un buen abogado fiscal. USA es un paraiso fiscal, pero no sale gratis. Formar una sociedad o corporacion es facil, pero hacerlo bien, es mejor contactar un abogado fiscal. Una buena estructura en Miami sale en $1000 dolares en total.

    Por ejemplo:

    Si yo compro una propiedad, la arreglo y decido refinanciarla usando un S-Corp, el IRS (hacienda) me va a matar! Porque? porque para refinanciarla debo vender legalmente la prpoiedad del S-corp a mi persona.

    Como evito esto? simple. Formando un LLC (15 mminutos en florida y 75 dolares) y aplicar para que el Hacienda (IRS) te permita cotizar como un S-corp.

    De esa forma matas dos pajaro de un solo tiro.

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  13. en respuesta a Tristán el subastero
    - Ver mensaje
    #28
    Geoff007

    EXACTO!!!!!!! EXACTO!!!! la gente creen que con Trump el mundo seria mas peligroso, pero si vana su pagina, veran su posicion en esto. Hillary es 100% mas seguro que el mundo entre en una guerra grande!.

    Pero en este segundo debate, cuando Trump le dijo "porque estarias presa" creo que se definio todo en este pais.

    Otra cosa que la gente no comprende Y es que en este pais se suele admirar enormemente a los tios que toman golpes por todos lados y tiran hacia adelante como un toro. Y eso, guste o no, Trump a demostrado un Temple de los mil demonios.

    Mira que recibir golpes de el establishment de derechas e izquierda, lobbys, medios de comunicacion etc todos le han entrado con todo!!!.. Y el tio esta ahi, parado como un roble y a la ofensiva. A lo bravo como un puto toro.

    Eso de: no es asunto de que tan duro te golpeen, pero que tan duro te golpeen y puedas seguir hacia adelante!!.. Seremos peliculeros, pero eso, ESO es el espiritu de este pais.Y Trump ha probado esa realidad.

    https://www.youtube.com/watch?v=QWnNWx4VJUA

    Otra cosa. Todos los presidentes ganan con un slogan.

    Hillary aun no ha sacado un slogan que llegue al corazon del pais. Trump, como buen antropologo, salio con Make america great again, como Obama salio con el Yess we can etc.

    Si no hay trampas, Trump esta set para ganar y ganara por esto.

    Hillary: que suerte que un hombre como Trump no este al frente de las leyes de este pais"
    Trump: si, porque de lo contrario tu estarias presa.

    https://www.youtube.com/watch?v=Cj1IicWHwPM

    Game OVER!

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  14. en respuesta a Juan1980
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    #27
    Geoff007

    Te explico lo que pasa amigo.

    En USA el mercado secundario es totalmente abierto. Osea, puedes ir a un banco comunitario o regional y comprar sus prestamos malos a 10 centavos de dollar Y tu mismo luego rehabilitar esos prestamos y revenderlos a full value y ganarte una salvajada de dinero.

    Es tan rentable, pero tan rentable que no hay libros sobre esto. Pero creeme, es extremadamente liquido. Hablo de 6 billones anuales en el mercado informal. De hecho, todo prestamista en USA gana dinero de esta forma. Bancos, prestamistas privados etc.

    Por ejemplo.

    Aqui funciona el sistema de wholesales. El minimo en la Florida son $63,000 dolares. Y el apalancamiento son 15x1. Osea que si abres una cuenta con un Wholesale lender (son firmas especializadas en coger prestado en x mercado y prestar a prestamistas a una taza mayor, usualmente un 1% mas caro) Si abres una cuenta de 100,000 puedes prestar 1,5 millones de dolares.

    Si haces prestamos con un buen yield (Yield NO es intereses, Yield es rendimiento) Puedes vender ese prestamo en el mercado privado horas despues y ganarte lo que se llama "fee de origen"..

    Mi prestamista principal me presta a un 12% anual y 3,5%. Osea que si yo tomo un prestamo de 300,000 el me prestara el 90% de eso que son $270,000 Pero ese 3,5% es basado en 300,000 que son $10,500.

    Luego vende el prestamo (si es bien estructurado) al full value (300,000) y se gana 10,500. Repite este esquema 20 o 30 veces en un mes y veras de lo que hablo. Y OJO, recuerda el apalancamiento del 15x1.

    Es cierto que los prestamos tienen sus costos, pero en USA esta totalmente irregulado los prestamos comerciales. Osea, no estan sujeto al Dodd-Frank.

    Los Bancos Comerciales (bancos Grandes) NO, repito NO pueden hacer esto. El Dodd-Frank les prohibe literalmente prestar. Eso no toca a los prestamistas privados comerciales. Pero y porque? Simple, porque toman dinero del publico general.

    Tu como prestamista privado tomas dinero de inversores privados. Gente dispuesta a arriesgar el capital.

    Tu diras, pero porque no haces eso al 100%?

    Por dos razones.

    1-Solo tengo desde el 2012 en este negocio, asi que supongo que es un proceso natural empezar de un lado a otro.

    2-Porque el real estate en USA tiene tantos, pero tantosn beneficio fiscales, que seria absurdo dejarlo por completo para pasar al real estate finance.

    El inversor Inmobliario que pague impuestos en este pais, debe cancelar inmediatemente a su contable. Asi de simple y contundente.

    Pero creeme, este sera mi ultimo año como subastero o trader de propiedades, Desde el 2017 el 90% de mi esfuerzo sera en la parte financiera de Bienes Raices. Espcialmente Las notas.

    Personalemte compro notas non-peforming en esta compania (no la unica, pero es seria).

    http://www.titanfundingllc.com/mortgage-note-investments

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  15. en respuesta a Geoff007
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    Desde luego que los refugiados sirios y todos los muertos que lleva la guerra en Siria son cortesía de Hillary Clinton, que es quien estuvo detrás de aquel levantamiento. También todos los asesinatos del ISIS, que son miles, son obra de quien estuvo detrás de su creación. Otra gran cagada de estos miopes que no saben que los experimentos hay que hacerlos solo con gaseosa.

    Y lo peor, que si gana Hillary Clinton, el peligro de acabar a hostias con Rusia será mucho más mayor. Y eso son palabras mayores.

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  16. en respuesta a Aitorbk
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    #25
    Geoff007

    Hola amigo. Muchisimas gracias por el dato. Pense que era lo contrario porque tenia entendido que Londres (por ejemplo) era el mercado mas liquido del mundo ahora mismo.

    Muchisimas gracias.

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  17. en respuesta a mfmelo
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    #24
    Geoff007

    Hola amigo.

    Yo de Trump lo que conozco (porque lo vi) fue que transformo a NYC de ser una ciudad peligrosa y decadente y la transformo en una ciudad premium. En los 80s, la avenida 42 de Manhattan era una lugar de putas, drogadictos y el la convirtio (o ayudo) a convertilo en lo que es hoy. Lo mismo que el west side de Manhattan, que era algo asqueroso y hoy es solo para ricos.

    Podra ser mafioso, lo que todos quieran. Pero creo una enorme riquezas en NY y creo muchisimos empleos. Mi tio Constantino Manneck trabajo como obrero en las obras en el west side Y nunca gano menos de 90,000 por proyecto y con seguro premium incluido.

    Por otro lado Hillary, como ya dije antes. Tiene en su costado millones de muertos y un mundo muchismo mas inseguro. Eso es una realidad aunque el establishment diga lo contrario.

    Ahora lo atacan porque dijo que se queria comer un coño. Pero porque no atacan a Hillary por vender technologia nuclear a China por 200 millones? Y del Robo de 500 millones en las ayuda a haiti? Del ISIS? y mil cosas mas?

    Trump quizas sea una desgracia en si mismo. Pero qrecuerda algo amigo. Entre 1981 al 2012, tuvimos a un Bush o un Clinton en la casa blanca. 31 Años con estas dos familias. Eso NO es es el espiritu Yanquee.

    Trump al menos nos hizo el favor de eliminar de una buena vez y por toda a los Bush. Si le gana a Hillary, acabara con la otra mitad de esta mafia.

    Como dije antes. Si sobrevivimos 8 años a Bush y 8 a Obama, porque no podremos sobrevivir a Trump 4 años???

    Si Hillary Gana, quien mas pierde son ustedes en Europa. Y es otro FACT!.. Si no preguntale a Merkel y la crisis de refugiados de quien es cortesia.

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  18. en respuesta a Juan1980
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    Pero él está hablando de Florida, no de España.

    A parte del hecho de que ya hay bancos que aquí en España están empezando a andar por esa vía.

  19. #22
    Juan1980

    "Para esto es importante hacer negocios con bancos regionales, comunitarios, credit unions y Mortgage Bankers independientes. De esta forma si compras una propiedad por 60,000 dólares y e invertiste $30,000 en reformas y la casa esta valorada en $200,000, puedes perfectamente refinanciarlo por $150,000 y meterte en el bolsillo el equity (beneficio) de $60,000 dólares libre de impuestos mientras sigues chupando de la teta de la vaca de los alquileres por tiempo indefinido."

    Esto más que bancos parecen hermanitas de la caridad. No soy un experto en bancos, pero en España esto me suena a ciencia-ficción, porque parece que la tendencia de los bancos españoles hoy día es prestar sobre todo contra los flujos de dinero que generas (una nómina, rentas, los ingresos de un negocio etc) y no contra propiedades.

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  20. en respuesta a Geoff007
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    #21
    Aitorbk

    Es posible, pero necesitas tener mucho capital.

    Las subastas en uk son mal negocii porque hay muy poca inseguridad..los márgenes son muy bajos.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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