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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela

 

Finalizaba el post anterior dejándonos atónitos la audacia de un juez de primera instancia que había vaciado de contenido la figura del aval.

Hasta que el rey de Babilonia Hammurabi decidió dejar grabado en piedra el primer código legal (1760 AC) la Justicia era impartida de manera subjetiva por jueces y sacerdotes. Aquél fue el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas.

El Occidente fue Dracón de Tesalia (siglo VII AC) quién les arrebató a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Una legislación que fuera común para todos era el primer paso hacia un gobierno democrático.

Pero fue en el Imperio Romano Derecho Romano donde se consagró la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas. Para comprender la importancia de esto hay que imaginarse lo que podría significar antiguamente ser juzgado por un tipo que no se va a guiar por la Ley sino por sus propios criterios o por su ideología. Si el juez es un tipo dogmático estás listo.

Y eso es, exactamente, lo que está pasando en España.

En este país en el que los títulos universitarios valen menos que el papel del que están hecho los diplomas, en el que existen más de cien mil leyes en vigor, en el que entre el B.O.E. y los diferentes diarios oficiales de las comunidades autónomas se imprimen más de un millón de páginas al año, en el que la soberanía popular ya no reside en los ciudadanos sino en la boina enroscada de cualquier juez de pueblo, en este país, digo, ya no solo los jueces de quinta pueden enmendar la plana a las leyes emanadas de las Cortes sino que ahora también se han sumado a la orgía reformista los registradores de la propiedad.

¿Que por qué digo esto?

Porque he tenido conocimiento de una Resolución de 23 de marzo de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado que echa por tierra parte del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Se trata de que el Registrador de la Propiedad de Illescas ha tumbado por defectos "insubsanables" un decreto de adjudicación dimanante de un procedimiento hipotecario argumentando que aunque la vivienda subastada NO es vivienda familiar del deudor y aunque la subasta había quedado desierta, el acreedor no tiene derecho a pedir la adjudicación por la cantidad adeudada sino al menos por el 50% del tipo de subasta.

Y esta barbaridad no la dice un ignorante que no conoce el artículo 671 de la L.E.C. sino que no solo lo conoce perfectamente sino que expresamente menciona que la interpretación de dicho artículo ha de hacerse de forma conjunta a la del artículo 651 del mismo cuerpo legal. 

Obviando que este último artículo pertenece a la secciónV de la L.E.C., que trata de las subastas de bienes muebles y que el artículo que trata sobre las subastas de bienes inmuebles es exclusivamente el 671.

A continuación ambos artículos...

 

Artículo 651 Adjudicación de bienes al ejecutante

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por 100 del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
En ningún caso, ni aun cuando actúe como postor rematante, podrá el acreedor ejecutante adjudicarse los bienes, ni ceder el remate o adjudicación a tercero, por cantidad inferior al 30 por 100 del valor de tasación.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esta facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

Artículo 671 Subasta sin ningún postor

Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.

 

A ver, El literal del art. 671 LEC es meridiano "(...) Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Y no deja lugar a duda alguna.

Pero hay que decir que el Registrador de Illescas no lanza este desafío al aire y sin red sino que se apoya en una resolución muy reciente (de 20 de septiembre de 2017) de la Dirección General de Registros y del Notariado, la cual también concluye que "pese a la literalidad del art. 671de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el ejecutante, no habiendo postores, en caso de finca que no sea la vivienda habitual del deudor, no puede adjudicarse la finca por un importe inferior al 50 % del valor de tasación".

Es decir, que el nuevo criterio de la DGRN es que si si se pretende la adjudicación por la cantidad que se deba por todos los conceptos, ésta ha de ser igual o superior a ese 50 % del valor de tasación.

Ostras, ¿no os parece acojonante?

Es que ya no es que estos tipos estén interpretando la Ley, es que sencillamente la están redactando.

Porque tal como está redactada ahora mismo la podría entender hasta un niño de diez años. 

Es cierto que el art. 100 del Reglamento Hipotecario establece cierta competencia de los Registradores de la Propiedad a la hora de calificar los documentos expedidos por los jueces, pero que alguien me explique dónde se establece que se les atribuya también las competencias para revisar las actuaciones judiciales firmes y quién les ha dado derecho para erigirse en nuevos legisladores ni intérpretes de la Ley.

Y es que además resulta que, una vez erigido en campeón de la justicia social, el señor Registrador se ha puesto también a argumentar acerca del empobrecimiento desmesurado y sin fundamento del demandado y el enriquecimiento injusto del demandante, olvidándose que fue el Tribunal Supremo quien concluyó en su sentencia 261/2015 la improcedencia de considerar la existencia de un enriquecimiento injusto en el precio de adjudicación de un inmueble para cuya ejecución se han observado estrictamente las normas expresamente previstas para tal fin.

Es decir, que si se ha respetado la Ley no ha habido enriquecimiento injusto. 

Y en cualquier caso, si lo hubiera habido, tendría que ser el deudor perjudicado por ese supuesto enriquecimiento injusto quien lo denunciara ante el juzgado que correspondiera pues el Registro de la Propiedad no tiene atribuidas competencias para hacer Justicia.

En fin, un nuevo ejemplo deplorable de que en España se están desmoronando los principios del Derecho. 

Cómo no dudar de la legalidad vigente ante la constatación de que en España se legisla pésimo y se interpreta peor.

Y tú que opinas, amigo lector, ¿también te sientes indefenso cuando compruebas que cualquier mindundi puede cambiarte las reglas del juego a mitad del partido?

 

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Comentarios
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  1. Jotaerre

    en respuesta a Idefix1
    Ver mensaje de Idefix1

    Gracias, Idefix1, veo que ya hubo una R igual pero anterior a la de julio.
    Pero echo en falta que comentes, como indicio de debilidad de la DGRN, que se aferre a un AAP de Toledo que sabe está superado.
    Saludos,

  2. Idefix1

    Hola,

    Encontré un articulo llamativo en la revista de los Letrados de la Administración de Justicia sobre las facultades de los LAJ para proteger al deudor-consumidor. Comenta la materia de LEC 671 (tanto la vivienda habitual como la no habitual) pero desde una perspectiva de proteger al deudor-consumidor (porque elija este punto de vista en el supuesto de viviendas NO habituales no entiendo, pero vamos, es su articulo).

    El articulo se comenta aqui: https://wp.me/p8OH3Y-L8. En resumen parece que el LAJ hace un buen resumen de la problematica de la "doctrina" de la DGRN (parece chocar con la doctrina de enriqueciento injusto del TS y en general con la opinión de la jurisprudencia menor que no la acepta) pero luego, desafortunadamente, parece ignorar/ obviar el estado de la jurisprudencia cuando mantenga que el asunto no esté zanjado y que el legislador debiera abordarlo.

    El articulo también se publicó en diariolaley como parte de grupo de trabajo entre LAJs registradores y una magistrada. Allí se hace mención a otra sentencia en contra de la DGRN por parte de un juzgado de primera instancia en Murcia que comentamos aqui: https://wp.me/p8OH3Y-Ll. Es interesante porque de Murcia aún no se había visto jurisprudencia al respecto. Pero que consta que la jurisprudencia que hay está en contra de la DGRN.
    También se comenta la resolucion "nueva" de la DGRN donde se revoca una calificación que no mencionó LEC670.4...

    Saludos, Idéfix

  3. Jotaerre

    en respuesta a Idefix1
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    Gracias, Idefix1; de hecho, lo que dice la AP de Las Palmas, por ejemplo, es que un LAJ puede aplicar ese criterio de la DGRN, pero, si no lo aplica, el Registro no puede contradecirle.
    Saludos,

  4. Jotaerre

    Buenas, la AP de Soria repite, en su Sentencia de 02.09.19 (Roj: SAP SO 220/2019).

    Saludos,

  5. Idefix1

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Buenas, aqui va la sentencia de Murcia: https://wp.me/p8OH3Y-N7

    El abogado Vicente Guilarte Gutiérrez es aparentamente el favorito de los registradores. Lleva muchos de sus juicios. Se supone que ya debería saber mejor y asesorar sus clientes conforme, pero sigue apareciendo y perdiendo juicios.

    Saludos,

  6. Jotaerre

    en respuesta a Idefix1
    Ver mensaje de Idefix1

    Buenos días, Idefix1, y gracias.

    En efecto, fue el abogado del pleito de Huelva ganado en base a la Sentencia "San Fermín" y lo es también en el de Valencia por la AD de la AEAT.

    Es un veterano (colegiado nº 493 de Valencia, nada menos), que tiene por la mano lo de oponerse remitiéndose a lo que haya dicho o diga la DGRN; trabajo poco imaginativo, pero fácil y rentable.

    Saludos,

  7. Jotaerre

    Buenas, y otra RDGRN en el BOE de hoy, estimando un recurso contra la interpretación del 671 para vivienda no habitual, con el mismo argumento de que el Registro omitió mencionar la facultad del LAJ de motivar la adjudicación.

    Es decir, lo mismo que en las últimas comentadas: no quieren bajarse del burro, pese a estar recibiendo ostias judiciales por todos lados, y se escudan en la supuesta negligencia del Registrador de turno...

    En fin...

    Saludos,

  8. Jotaerre

    en respuesta a Jotaerre
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    Y me olvidaba: sigue alegando a su favor el Auto de Toledo ya superado...
    Toc, toc, ¿hay alguien ahí, McFly?

  9. Idefix1

    en respuesta a Jotaerre
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    Gracias Jotaerre. Podrías enviar el link por favor? Gracias!

  10. Jotaerre

    en respuesta a Idefix1
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    Claro, aquí lo tienes (siguen facilitando el chiste fácil, porque "no da el Pego" ;):

    https://www.boe.es/boe/dias/2019/10/11/pdfs/BOE-A-2019-14602.pdf

    Saludos,

  11. Idefix1

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    leyendo la resolucion, veo que el registrador sí menciona en sus fundamentos de derecho lo siguiente: "salvo en el caso específico y con el procedimiento especial previsto en el art 670-4 "in fine" LEC."
    O sea menciona explicitamente el procedimiento especial de 670.4. Pero no lo menciona cuando dicta el defecto. Y esto es razón suficiente para la DGRN para revocar la calificación... O sea los fundamentos de derecho no forman parte de la calificación o del defecto?! Me alegro por el recurrente, pero que raro es este DGRN... Entonces como quieren que los registradores dicten el defecto?

  12. Jotaerre

    en respuesta a Idefix1
    Ver mensaje de Idefix1

    Yo tampoco le daría mayor importancia de la que tiene: que utilizan una plantilla y que, con tal de no reconocer que van perdiendo judicialmente, son capaces de imputar al Registrador de turno la falta de una coma...

  13. Jotaerre

    Buenas, y, lo siento, pero es lo que tiene controlar el BOE y Cendoj a diario: que a veces te encuentras con el chiste del día y lo empiezas a carcajada limpia... Como con el resumen de esta STS, de cuyo contenido paso:

    "TÍTULO NOBILIARIO. APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE PROPINCUIDAD EN LA SUCESIÓN ENTRE COLATERALES. ES NECESARIA LA RELACIÓN DE CONSANGUINIDAD CON EL FUNDADOR Y CON EL ÚLTIMO POSEEDOR DEL TÍTULO. EL CÓMPUTO DEL GRADO DE PARENTESCO SE HACE ÚNICAMENTE POR VÍA DE CONSANGUINIDAD Y NO DE AFINIDAD."

    ;D

  14. Jotaerre

    Buenas, en el BOE de hoy, otra RDGRN contra la AD de Hacienda en Soria (segunda del mismo Registro nº 1), y, además, cuando ya parecía superado el tema, otra contra la Sentencia "San Fermín", con el argumento de que los acreedores posteriores deben ser oídos (¿a quién se le ocurre recurrir a la DGRN, cuando judicialmente, citando como interesados a esos acreedores, el Registrador de turno ni siquiera se opone a la demanda?).
    En fin...

  15. Jotaerre

    Buenas, muy útil esta RDGRN en el BOE de hoy, no por su contenido, ni por obra y gracia de la DGRN, sino del Registrador, que demuestra ser muy instruido (pese a lo cual, y contradictoriamente, pierde este recurso) al listar los conflictos que mantienen sus jefes con los Tribunales, como el de la Sentencia "San Fermín", citando las resoluciones de ambos bandos:

    https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/06/pdfs/BOE-A-2019-15880.pdf

    "–que, en ciertas materias, la DGRN ha mantenido su doctrina aun existiendo jurisprudencia, o al menos pronunciamientos judiciales, contrarios a la misma. Así, cabe citar:
    -el caso de inscripción de acuerdo judicial de homologación de acuerdo transaccional alcanzado por las partes, en los que la Dirección General exige el otorgamiento de escritura pública (resoluciones DGRN de 9-7-2013, 3-3-2015, 4-5-2016, 27-2-2017, 20-2-2018, 21-9-2018 y 12-12-2018, entre otras; en contra, sentencias de 21-12-2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Zaragoza, 27-8-2018 del JPI n.º 24 de Sevilla, y 21-9-2018 de la Audiencia Provincial de Barcelona)
    -o el caso del rechazo a la inscripción de mandamiento cancelatorio de cargas no preferentes como consecuencia de ejecución judicial basada en embargo cuya anotación registral ha caducado (resoluciones DGRN de 18-11-2004, 15-2-2007, 19-7-2007, 25-6-2015, 7-10-2017, 8-11-2017, 27-6-2018 y 26-12-2018, entre otras; en contra, sentencias del Tribunal Supremo de 12-3-2007, 23-2-2015 y 7-7-2017)
    -o el caso de exigir que el tercer poseedor que inscribe antes de interponerse la demanda de ejecución hipotecaria contra el deudor inicial sea igualmente demandado (resoluciones DGRN de 13-9-2012, 18-9-2013, 11-11-2015, 1-8-2016, 7-7-2017 y 24-9-2018, entre otras; en contra: sentencias de 6-7-2015 de la Audiencia Provincial de A Coruña, 9-3-2016 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Ciudad Real, 19-6-2017 del JPI n.º 3 de Badajoz, 27-9-2017 del JPI n.º 6 de Oviedo, y 13-12-2017 del JPI n.º 23 de Palma)
    -o, en fin, el asunto relativo al contenido que puede tener el informe del registrador en defensa de su nota de calificación negativa, que según la DGRN ha de limitarse a cuestiones de mero trámite, sin que en él se pueda profundizar en los argumentos esgrimidos en la nota (resoluciones de 23-1-2003, 14-9-2004, 24-9-2005, 3-10-2014, 7-7-2016 y 16-1-2019, entre otras muchas), frente a pronunciamientos judiciales que reconocen al registrador la facultad de ampliar sus argumentos en el informe (sentencias 21-12-2005 del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Badajoz, 23-12-2005 del JPI n.º 8 de Barcelona, 6-2-2006 del JPI n.º 59 de Madrid, 11-1-2007 del JPI n.º 39 de Madrid, 19-1-2007 del JPI n.º 44 de Madrid, 14-3-2007 del JPI n.º 53 de Barcelona, 24-5-2007 del JPI n.º 2 de Jaén, 3-9-2007 del JPI n.º 3 de Tarragona, 26-10-2007 del JPI n.º 6 de Badajoz, 12-11-2007 del Juzgado de lo Mercantil n.º 4 de Madrid y 3-7-2008 del JPI n.º 4 de Gerona)."

    Bueno es saberlo, saludos,

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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