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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Cosas muy extrañas suceden en algunas subastas (y siempre tienen que ver con que alguien quiebre la subasta)

 

Hola Tristán, disculpas anticipadas por escribirte sin que nos conozcamos. No pierdo nada por escribirte por si me puedes instruir un poco.

Hace poco dos amigos y yo nos interesamos en una puja de subastas BOE; una finca con valor de mercado de ~500.000€ (con unas cargas mínimas) que sale a subasta por aprox. 90.000€. La entidad gestora es la AEAT. En primer lugar, ¿es habitual que salgan cosas a subasta por valor de la deuda en lugar de por su valor de mercado/tasación? Es que el precio de subasta en este caso es ridículamente inferior al valor de mercado de la propiedad.

El día antes de acabar la subasta, accedemos al portal para pujar, y vemos dos cosas: (1) hay una puja -la mayor- por casi 400.000€, y (2) la subasta se encuentra suspendida, señalando que unos días después se reanuda, concretamente a las 11 de la mañana de un viernes.

Bien, justo al reanudarse, te comento dos cosas:

1) reanudan por 30h, de modo que la fecha límite es un ¡¡sábado!! a las 4 de la tarde...

 y (2) constituimos el depósito y pujamos, por 171.000€, es decir una cifra con la que nos sentimos cómodos por tener un margen de seguridad muy amplio. La finca la conocemos.

Bueno, pues 1h después de pujar, de repente vuelven a suspender la subasta. Que a día de hoy sigue suspendida y con fecha de reanudación prevista para finales de este mes.

La lectura más retorcida de la situación que hacemos es la siguiente:


1. un grupo de listos (quizás en connivencia con algún funcionario) puja por 400.000€ -puja más alta y única visible en el portal- para espantar a todo el mundo, y paralelamente ponen una puja digamos en 100.000€. Reservadas ambas posturas, suspenden la subasta y ponen la reanudación en una fecha/hora que minimiza cualquier competencia (un viernes poco antes de las 14h que es cuando bancos dejan e funcionar, hasta el día siguiente, sábado)

2. de repente ven que pujamos por 170.000€, y como ven que se les jode el negocio, suspenden la subasta para pensar que hacer.

¿Haces una lectura parecida? ¿qué harías en nuestra posición? Yo personalmente me dedico a otra cosa, hemos hecho esto para aprender como funciona y tal, y si sale pues sacarnos unos cuartos extra. Pero la primera experiencia de momento está siendo una mezcla de mala y sorprendente.

Gracias y un saludo!

 

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  1. #1

    muros

    Pues si que es cosa rara, si. ¿De verdad se podría dar el caso de que hubiese funcionarios haciendo estas chanchulladas? Desconozco el procedimiento interno de las electrónicas la verdad.
    Por otro lado agradecerte la ayuda que me diste el otro día. He averiguado algo, y se podría conseguir el dúplex por unos 5k €.
    Ahora a pensar que se hace.

    Saludos

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a muros
    Ver mensaje de muros

    De nada, Muros. Yo nunca he dado pábulo a las teorías de la conspiración. Tampoco creo esa frase tan manida de "el juez estaba comprado" o "mi abogado se ha vendido al enemigo". Suelen ser argumentos de perdedor. Pero es cierto que lo descrito por el remitente de ese correo es muy extraño. Y además no se trata de un caso aislado.

  3. #3

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Bueno, el enjambre pudo comprobar que cierta LAJ era una flagrante prevaricadora...

  4. #4

    Camperos

    en respuesta a muros
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    Yo llevando poco también en las subastas, aunque muchos años invirtiendo en el sector inmobiliario. Veo cosas curiosas, el 95% de las subastas sale con un precio de tasación por encima del de mercado y las muy pocas que he visto infravaloradas acaban con precios de puja 10 veces el valor de tasación.
    Pongo el ejemplo de una de la semana pasada.
    SUB-JA-2019-135078 lote 2.
    Tu caso es ya más llamativo con lo de la doble anulación... huele bastante a tufillo. Al final si hay intereses económicos de por medio, no me resultaría sorprendente cierto mamoneo. Suerte con tu parcela, aunque llevártela por un tercio del valor de mercado lo veo complicado.

  5. #5

    Josecoco

    Dejando a un lado el fondo del asunto... me parece tremendo que alguien se meta en una subasta de este tipo "para aprender como funciona", reconociendo además que se dedica a otra cosa, de lo que asumo que carece de conocimientos legales o inmobiliarios.

    A mí, que soy abogado y habituado en intervenir en procedimientos judiciales de este tipo, me daría pánico participar en una subasta "para aprender como funciona" y ver qué rasco. No, chico, no. Para aprender como funcionan las subastas te gastas 1.500 euritos y te apuntas al curso de Tristán, que es lo que yo he hecho hace unos días - y, por cierto, aprovecho para decir que estoy encantado (soy Pepeco en la plataforma).

  6. #6

    Jubiletaa

    ¿Alguien conoce una tal empresa llamada Vivantial? ¿Son subasteros?

  7. #7

    Mijegroj

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Muy buenas a todos:
    Tristán, pues tengo que decirte que en ese tema de la corrupción judicial estás equivocado, incluso me sorprende lo que dices con tantos años de experiencia en esos ámbitos, pero me alegro, pues será que no has tenido que sufrirla, o sólo un poquito.

    No me creía eso de que " los peces gordos son intocables en un juzgado".
    Yo pensaba como tú, imposible, la justicia es igual para todos, eso no puede ser...

    Pues ese pensamiento era fruto de la inexperiencia.
    Por desgracia mía y de mi familia, tuvimos un procedimiento judicial largísimo sobre un asunto tan sencillo como la división de una finca en proindiviso.

    Y te puedo asegurar, por las decisiones judiciales en sí, y porque esta comunidad no deja de ser un pueblo y al final todo se sabe, que existe corrupción en las Audiencias Provinciales, que en nuestro caso, las dos distintas, que eran donde se toma la última decisión, perdiendo hasta en tres ocasiones las oposiciones a los recursos de apelación que se ganaban en primer instancia con costas y todo, o incluso en ejecución de sentencia se daba la vuelta a las propias resoluciones de del primera instancia.

    Inlcuso las manos tan largas que tiene el empresario en cuestión, de una empresa agrícola conocida por aquí con el que tuvimos ese asunto llegan no sólo a la Audiencia, sino también en la Junta.

    En cualquier caso, es lo lógico, pues en España la corrupción está a la orden del día, sinvergüenzas hay en todos lo ámbitos, privado y público, y en el judicial, donde además muchos se ven intocables, no se porqué tendría que ser menos.

    No sé si porque aquí hay cuatro políticos, cuatro empresarios, y cuatro jueces, todos ellos se conocen, y siguen manteniendo el nuevo caciquismo del siglo XXI.

    Lo que si te aseguro es que es cierto lo que te digo, y no te miento, y si que creo que cualquier funcionario perfectamente "puede estar comprado" , no digo que sea lo habitual , pero claro que puede pasar, vamos, que ya te he dicho que incluso se puede llegar a los magistrados...

    Asi que de verdad Tristán, una cosa importante en los temas judiciales, donde ojalá no vuelva a tener que regresar, es tener el máximo conocimiento sobre contra quien se está pensando uno gastar los cuartos, porque yo como tu no creía en las meigas, pero haberlas haylas.

  8. #8

    Tristán el subastero

    en respuesta a Mijegroj
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    No dudo de lo que cuentas, Mijegroj. Y no soy tan iluso respecto a la neutralidad de la Justicia. Al fin y al cabo la Justicia no es un concepto abstracto sino la suma de sus profesionales, alguno de los cuales dejan mucho que desear.

    Y claro que creo que las grandes corporaciones y algunos caciques comarcales pesan mucho en algunos distritos judiciales. Pero la inmensa mayoría no estamos en esas batallas sino que peleamos por menudencias que dudo mucho que hagan mancharse de barro las togas de sus señorías.

  9. #9

    mfmelo

    Con las electrónicas es muy difícil hacer trampas, sobre todo a los funcionarios, además no son estos los encargados de suspender la subasta, sino los LAJ y es posible que haya alguno que se pringue, aunque yo nunca conocí a ningún secretario/a que se pringara, hay muchos incompetentes, otros vagos/as, etc pero corruptos en los juzgados no. Sólo detecté dos juzgados y eran los funcionarios corrientes que no publicaban las subastas, ni las ponían en el tablón de anuncios hasta el mismo día de la celebración, pero en las electrónicas estos funcionarios no tienen el poder suficiente, sin que se entere el LAJ.

    Las reservas de postura deberían de ser eliminadas ya, en las subastas electrónicas no son de recibo. Para ello deberían acortarse todos los plazos judiciales, así cuando se quiebra una subasta, se vuelve a publicar de nuevo y los gastos se consiguen de la retención del quebrador. He visto algunas reservas en las presenciales (ya no existen) con la intención clara de la quiebra del máximo oferente, pero para eso estábamos allí los otros subasteros, para que eso no se hiciera o al menos que ellos no lo hicieran sin el conocimiento de todos los demás.

    La subasta se suspenden todas las veces que haga falta con la excusa tan ambigua de que las partes están llegando a un acuerdo. Si además concurren ambas partes ante el juzgado o la parte deudora ante la AEAT y pide se aplace con argumentos que convenzan, la subasta se suspenderá y reanudará de nuevo, cuantas veces quieran las partes. El problema mayor que tienen los nuevos subasteros es que creen que la compra en subastas es un mercado en el que se vende algo y que si se retira este algo, es que se están haciendo triquiñuelas y eso no es así. La venta de cualquier bien: finca, objeto, mueble, inmueble, etc es el último recurso que le queda para intentar cobrar y satisfacer a la parte acreedora de un derecho, no es el fin en sí mismo la venta del bien, ya que se sabe que se venderá a un precio inferior a su valor real de mercado. A la parte actora lo que le interesa y la ley así lo considera, es ver satisfecho su derecho, no sacar nada a subasta, ni perjudicar al deudor para fastidiarlo.

    Los únicos que tienen derecho de suspender la subasta son las partes que intervienen en la misma: actora, deudora y juzgado y el único que tiene el poder de llevarlo a cabo es el juzgado a instancia de una o de las dos partes con argumentos convincentes. Si al juzgado le dice cualquiera de las partes que están llegando a un acuerdo y lo demuestra con documentos, el juzgado paraliza la subasta de momento o definitivamente, dependiendo lo que le expongan.

    ¡¡Que todas mis frustraciones fueran que se ha suspendido la subasta xxxx!!, pues se pasa a otra, a otra, a otra,…………….esa bien nunca fue mío y ni el deudor, ni el acreedor se comprometieron conmigo jamás en que tenía derechos de adquisición.

    Saludos.

  10. #10

    Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
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    ¿Nos cuentas el de Caperucita roja, que se me ha olvidado?

  11. #11

    mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
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    Erase una vez una niña muy buena que quería mucho a su abuela y le llevaba de comer, pero para ello tenía que pasar por el bosque siniestro, en el cual había abogados y gente de la administración de la justicia al acecho y por ello el bosque era muy peligroso y poco recomendable de visitar y menos por una niña tan tierna e inocente.
    Sin embargo la niña tenía mucha confianza en que si le pasara algo por allí frecuentaba un cazador llamado Jotaerre que en caso de apuro le podría salvar y..................
    Todos conocemos ya la historia, para que seguir.

    Saludos.

  12. #12

    manuel triton

    Buena paradoja mfmelo jajajaa.

  13. #13

    W. Petersen

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    "mi abogado se ha vendido al enemigo"

    Sobre eso yo tengo una teoría, tal vez errónea, pero es la mía...

    Se trata de llevar los temas al o a la abogado para que haga el trabajo por que se supone se le paga, considerando que son una especie de secretarios de estado del reino de Dios, y por tanto solucionan todo o, se espera que lo hagan.

    No.. no se pueden dejar los papeles al abogado y esperar que lo haga todo, por cara que sea la factura no lo puede garantizar. El problema son los hechos, puede que nos expliquemos mal o que se nos entienda, en todo caso el resultado va a ser el mismo, un malentendido que nos puede explotar en la cara...

    Nosotros conocemos los hechos mejor que nadie, preocupemonos de que se detallen correctamente, sigamos nuestro asunto a dicho detalle, no es preciso que entremos en los fundamentos de derecho, de lo que seguramente vamos a entender medio borrajo, per en los hechos .. a saco paco ...

    Luego el resultado sale como sale y hablamos de "compinches" .. no será que sale el resultado no esperado y el motivo nada tiene que ver com compadreos, sino con planteamientos mal ajustados ???

  14. #14

    Juan1980

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Y que tarden más de un año en expedir decreto de aprobación de remate en una subasta donde se ha pujado más del 70% del valor de subasta es normal?

    En ese tipo de casos crees que puede haber también sospecha de quiebra de la subasta y que si se hiciera reserva de postura como relatas en tu post intentaran quitarse de enmedio al que hizo reserva demorando los plazos?

  15. #15

    Pimpi

    Buscando un poco creo que he encontrado esa subasta. Está cancelada por pago del deudor.
    He visto cosas raras aprovechándose de las reservas de pujas pero que desde el portal electrónico se pudieran hacer mangarrufas me extrañaría mucho.

  16. #16

    Tristán el subastero

    en respuesta a Pimpi
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    Desde el portal del B.O.E. no se puede hacer nada raro porque el portal es neutro, solo hace lo que le manda la autoridad gestora (juzgado, Hacienda, etc,). Hay que conocer muy bien el sistema y la idiosincrasia de los empleados judiciales para saber qué teclas tocar y qué argumentar para que el resultado sea el buscado. Y no digo más.

  17. #17

    Pimpi

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Estoy de acuerdo pero en “cancelada por pago del deudor” no me creo historias extrañas.
    Muchas veces la gente no paga hasta que no ve que el tema va en serio.
    En este caso suspenden por 10 días para que pague. Se reanuda automáticamente a los 10 días y el tío aparece diciendo que paga. Es viernes, vuelven a suspender y el lunes ya está cancelada.

  18. #18

    Homer69

    en respuesta a Juan1980
    Ver mensaje de Juan1980

    no es lo normal o por lo menos no debería serlo, que pasa más de lo que debiera, también.

  19. #19

    Jlbc07

    No hace falta algo imaginar que pasó. Yo siempre que les he llamado o escrito me han contestado en el momento y de forma muy profesional. Ojo hablo de la aeat y sus subastas. Ellos te diran que pasó. Problamente llegaran a un acuerdo de pago o hipoteca sobre el bien . Un saludo

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  • Tristán el subastero

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