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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Claves para organizar el patrimonio inmobiliario para mi futura Libertad Financiera

 

En España hay un ministro que estuvo a punto de tener que dimitir cuando se descubrió que había constituido una sociedad para poner a su nombre su patrimonio inmobiliario, que consistía solo en un chalet que iba a comprar en Jávea con los ahorros de toda su vida.

Estoy convencido de que el ministro Pedro Duque es una persona muy inteligente o de lo contrario nunca habría podido pasar las exigentes pruebas que le convirtieron en astronauta. Sin embargo sus asesores fiscales no estuvieron muy afortunados cuando le aconsejaron meterse en semejante berenjenal: La oposición le acusó de hacer ingeniería fiscal para pagar menos impuestos y, aunque él demostró que haciéndolo así había pagado más impuestos, el asunto casi le cuesta el puesto.

¿Y por qué lo estructuró de esta forma si iba a pagar más impuestos?

Pues muy sencillo, my friend, porque sobre este asunto hay mucha leyenda urbana y lo cierto es que no siempre pagas menos impuestos cuando tributas como sociedad. Eso dependerá del número de activos que vayas a alquilar, de si eres tú mismo quien vaya a disfrutar de la vivienda y de otros factores que Pedro Duque no tuvo en consideración.

Una de las cosas que más les interesa a los alumnos de Triunfa Con Las Subastas es averiguar la mejor estructura, desde el punto de vista fiscal, para comenzar a construir un patrimonio inmobiliario.

Y ojo, que la cuestión no s baladí, pues no sería el primer inversor que construye su patrimonio inmobiliario sin una estrategia eficiente y luego se tiene que gastar un congo en hacer las reformas necesarias.

A continuación lo que podría ser un resumen de las dudas que tienen los que empiezan en el negocio de las subastas.

 

 1. Carta a los Reyes Magos de un inversor novato que se dispone a construir un patrimonio inmobiliario

Primera cuestión: ¿Constituyo una SL o es más barato fiscalmente comprar y vender como persona física?

Además, esta consulta tiene dos variantes diferentes:

  • Que el inversor sea un especulador que quiere obtener beneficios comprando y vendiendo tan rápido como sea posible.
  • Que el inversor solo desee obtener rentabilizar por alquiler los activos adquiridos.

Por un lado sabemos que el Impuesto de Sociedades castiga los beneficios con un 25% mientras que las personas físicas solo pagan el 19% en los primeros euros y luego el 23% sobre el resto.

¿O sea, mejor tributar como persona física o hacerlo como SL?

Y si lo que quiere el contribuyente es solo alquilar los bienes adquiridos, hay que decir que las empresas siguen tributando un 25% sobre los beneficios mientras que las personas físicas ven reducido lo que tienen que pagar porque el rendimiento obtenido por la diferencia entre ingresos y gastos goza de una reducción del 60 por ciento en los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

¿Es mejor tributar los alquileres como persona física?

Como argumento contrario, hay que decir que solo las sociedades pueden desgravar todos los gastos relacionados con la inversión y, además, incluir los gastos derivados de su actividad.

¿Entonces mejor como SL? ¡Vaya lío!

¿Y qué hay de los apartamentos turísticos? Porque me dicen que, aunque los apartamentos 

turísticos también son viviendas, si los alquila una persona física tiene que tributar por IRPF. Si eso fuera cierto no parece que sea mejor comprarlos a nuestro nombre que a nombre de una sociedad. ¿Esto es así?

Por cierto, tengo entendido que hay un régimen fiscal especial para las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas. ¿Es cierto? ¿Pero solo se aplica si se alquilan viviendas o también vale para los alquileres de locales, oficinas y otros activos inmobiliarios? ¿Incluye los alquileres turísticos?

Todo son dudas.

¿Y qué condiciones hay que cumplir para acogerse a esa fiscalidad tan benigna? Un pajarito me ha dicho que en Canarias les han metido un buen rejón a los contribuyentes que fueron por esa vía. Por lo visto no solo hace falta que la sociedad haya contratado a un trabajador para ocuparse de los alquileres, sino que éstos supongan una carga de trabajo suficiente para dicho empleado.

¡Por Dios, que alguien me amplíe esta información!

Pero esto no es todo.

¿Qué pasa si hago todas las inversiones a mi nombre y el de mi esposa y resulta que uno de los dos fallece? ¿De verdad nuestros hijos heredarían la propiedad y el viudo se quedaría solo con el usufructo?

Jolín, vaya hostión, no solo te quedas viudo sino que además tus hijos se quedan con la mitad del patrimonio familiar: ADIÓS LIBERTAD FINANCIERA

¿Hay alguna forma de evitar esa situación? Me han dicho que constituyendo una sociedad mercantil podría esquivar ese inconveniente. Pero en tal caso, ¿qué tipo de sociedad mercantil?

Alguien me ha dicho que para dejarlo todo atado y bien atado y para que cuando yo palme Hacienda no desvalije a mis herederos, la mejor solución son las sociedades patrimoniales.

¿Qué es una sociedad patrimonial? Me gustaría conocer sus características y, ya que estamos,  ¿cuál es la estrategia más conveniente para estructurar mi patrimonio inmobiliario? Todavía no lo tengo, pero sí tengo algunos ahorrillos y, con el curso de subastas de Tristán pienso convertir ese dinero en activos inmobiliarios en cuanto pueda. Tardaré varios años, pero quiero comenzar haciendo las cosas bien desde el principio.

Ah y otra cosa, supongamos que al final me inclino por constituir una SL, ¿lo hago solo con los tres mil euros de capital social que permite la legislación y luego le presto a la sociedad el capital para que vaya adquiriendo las propiedades, en cuyo caso la deuda de esa SL conmigo crecería eternamente o, por el contrario, constituyo la nueva sociedad con mi actual capital y me dejo de historias?

¿Qué implicaciones fiscales (y de las otras) tiene que una SL tenga solo tres mil euros de capital social o tenga los cuatrocientos mil euros que ahora mismo es mi patrimonio?

Por favor, que alguien responda estas cuestiones porque no me atrevo a comprar nada hasta haber resuelto estas incógnitas. Quiero comenzar a invertir pero quiero hacerlo bien.

 

2. RESPUESTA DE FISCALY Y TRISTÁN

Tus súplicas han sido escuchadas, querido amigo. Descuida, que tu patrimonio inmobiliario estará bien  estructurado.

Estas son algunas de las preguntas que nos hacen los alumnos recién llegados al curso Triunfa Con Las Subastas. Y hasta tal punto les preocupan que me he visto obligado a investigar mucho sobre ellas.

Pero obviamente estas cuestiones desbordan completamente incluso lo que ya es un temario súper extenso como el que tenemos en el curso de subastas.

Sin embargo últimamente nos gusta fardar de que Triunfa Con Las Subastas ha dejado de ser un simple curso de subastas para convertirse en un MÁSTER DE INVERSIÓN INMOBILIARIA, en el que cabe todo lo que tenga que ver con el negocio inmobiliario.

Así que Fiscaly y yo hemos decidido hacerle a todos los alumnos un regalo esta próxima Navidad: Una nueva unidad temática cuyo nombre va a ser CÓMO ORGANIZAR MI PATRIMONIO INMOBILIARIO.

A Fiscaly ya le conocéis: es un fiscalista súper especializado en FISCALIDAD INMOBILIARIA que si os dijera dónde trabaja os caeríais de culo. Está todo el día pico y pala peleando con Hacienda. Además es quien lleva todo el consultorio de la unidad 43 del curso Triunfa Con Las Subastas, que es la unidad temática de fiscalidad inmobiliaria. Por cierto, cuyos textos (los de esa unidad) pronto se van a ver notablemente mejorados y ampliados.

Y en esta nueva unidad temática que os vamos a regalar la próxima Navidad no solo se van a abordar las preguntas que hoy nos ha hecho el inversor novato, sino que también se van a abordar estas otras cuestiones, quizás un poco más técnicas:

 

2.1 Especificidades de las empresas que se dedican al negocio inmobiliarios de comprar y vender inmuebles:

¿Cómo deben cobrar sus administradores? ¿Pueden cobrar nómina o tienen que hacerle facturas con IVA a la sociedad?

¿Las empresas que compran y venden inmuebles compensan IVA o lo tienen que incluir como gasto?

¿Tienen un plan de contabilidad especial o van por el plan general?

¿Qué es el IAE?

Cuál es el IAE de las sociedades que se dedican a comprar y vender activos inmobiliarios. No a intermediar como inmobiliarias sino a comprar y vender.

¿Qué es el CNAE?

Cuál es el CNAE de las sociedades que se dedican a comprar y vender activos inmobiliarios. No a intermediar como inmobiliarias sino a comprar y vender.

¿Las empresas que se acogen al régimen fiscal especial por dedicarse al arrendamiento de activos inmobiliarios tienen un CNAE o IAE especiales?

¿Puede una sociedad con una actividad que no tiene nada que ver con la inversión inmobiliaria comenzar a adquirir inmuebles con la intención de venderlos o de alquilarlos? ¿En qué condiciones se le permitiría hacerlo? Por ejemplo, Una empresa cuyo objeto social sea vender libros por internet y que invierte sus beneficios en activos inmobiliarios, ¿puede hacerlo sin ampliar el objeto social?

¿Se pueden mezclar en una misma sociedad actividades que soportan IVA con otras que están exentas?

¿Qué marca la Ley respecto a los sectores diferenciados y la separación de las cuotas de IVA soportado entre deducibles y no deducibles?

 

2.2 Especificidades de las empresas patrimoniales

¿Qué es una sociedad patrimonial?

¿Puede comprar y vender o no puede tener actividad y solo se constituye para gestionar un patrimonio ya establecido?

¿Tributa menos en el impuesto de sociedades?

¿En qué circunstancias nos interesa constituir una sociedad patrimonial en vez de una SL normal cuyo objeto social sea comprar y vender activos inmobiliarios?

O sea, que la cosa se podría resumir en que no nos gusta pagar impuestos: ser feliz pagando impuestos no está en la condición humana.

En fin, como veis hay un millón e preguntas que todos los que nos dedicamos al negocio de las subastas nos hemos hecho alguna vez. Algunos incluso nos las seguimos haciendo.

Y a las cuestiones mencionadas en el post les añadiremos las que los amables lectores nos aportéis en los comentarios. Cualquier sugerencia será siempre bienvenida. En cuanto hayamos elaborado un índice con la estructura del texto os lo comentaré para que sepáis qué se puede esperar de esta nueva iniciativa.

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
26
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  1. #21

    W. Petersen

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Esto es una línea muy fina ... pero cuando se actúa por la red la AEAT empieza a tener problemas.

    Booking por ejemplo, vende estancias hoteleras en España, pero la gestión de la web y el servicio a los hoteleros lo hacen telefonica e informaticamente desde Dublín, con lo cual determinar que parte del servicio prestado corresponde a Irlanda y que es España, se hace difícil y menos cuando sus competidores como Expedia hacen lo mismo, en consecuencia ni por comparación hay datos.

    En vuestro caso, las subastas son electrónicas, el depósito puede hacerse on-line, la consulta al catastro o el registro igual... vale hay "un trabajo de campo" que sino se hace, el asunto estará abocado al fracaso... ahora bien, que impide tener una gestora documental y de participación en las subastas, radicada en Galway por poner un ejemplo, que facture sus servicios al subastero ??? O al reves que dicho subastero facture su trabajo de campo a Galway ??? En mi opinión, su coste.. tener una sede ahí y los costes administrativos duplicados, además de ciertas obligaciones formales adicionales.

    ¿Se pueden gestionar fincas a distancia? Pues tarde, mal, y co errores... las inmobiliarias de los bancos lo hacen, de pena como bien conoces, pero es posible. Y me parece un argumento potente ante una inspección fiscal que acabara en contencioso...

    Creo que el tema es mas de coste de montaje de una estructura fiscal de este tipo, que otra cosa, para una "p" de pyme o incluso la "m".. no es rentable...y me temo que la mayoría de los de tu negocio o estais en la "p" o rayando la "m" en algún caso muy concreto.

  2. #22

    Tristán el subastero

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Mejor déjalo en mini P.

    1 recomendaciones
  3. #23

    Gerard86

    Buenos días Tristan,

    Te quería hacer una consulta, soy alumno de 3ro de derecho y seguidor habitual de tus blogs, de hecho no descarto en cuanto acabe la carrera apuntarme en tu curso, la consulta es referente a que este jueves pasado, mi profesora de procesal civil, tratando el tema de las ejecuciones con garantia real, comentó que los embargos anotados en registro posteriores a la anotación de la garantía real permanecen vigentes realizada la adjudicación, justificando con que este es el efecto del embargo.

    En privado yo le dije que pensaba que los embargos posteriores quedaban anulados, por el hecho de ser posteriores, por la preferencia temporal, y me dijo que no que anotado un embargo cobra preferencia. Yo en muchos blogs tuyos he leído que esto no es así, incluso en algún video, es más me he adjudicado algún lote en concursales con embargos que se han anulado, pero eran concursales no ejecuciones hipotecarias ni similares.

    Entiendo que en este caso, a riesgo de equivocarme, los embargos anotados posteriores (hacienda, entidades locales, SS, etc.) posteriores a la garantía real, no disponen de ninguna preferencia y quedan anulados no?

  4. #24

    Tristán el subastero

    en respuesta a Gerard86
    Ver mensaje de Gerard86

    Debe ser triste que las tonterías que dicen nos hagan perder el respeto por aquellos que se supone que deberían enseñarnos. Dile a tu profesora de procesal civil que se apunte a mi curso. Que aproveche ahora, antes de que suba de precio.

  5. #25

    Gerard86

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Se lo haré llegar 😂

  6. #26

    roberto1martinez

    en respuesta a Hombredepaja
    Ver mensaje de Hombredepaja

    Hay empresas que hacen eso por ti...crearte una oficina para tu actividad , todo legal eso si que nadie se piense nada extraño, otra cosa es que esté hecha más que nada para trabajos del estilo asesorías, publicidad online y demás porque si todas tus acciones como empresa, compra-venta de inmuebles se realicen en España lógicamente no lo puedes hacer, pero para los otros sectores estonia es la Champions con la e-residency

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  • Tristán el subastero

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