Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.

4 respuestas
Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.
Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.
#1

Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.

 
Se conoce el Valor de Adquisición del inmueble en el año 1999=63530€ (de los cuales Gastos y tributos son 1475€ y el resto 62055€) 

Por los datos extraídos del Catastro, en el año 1999, el Valor catastral fue de 25423,24€, siendo el Valor catastral construcción=19864,34€ (un 78,13% respecto al Valor catastral total) y el Valor catastral del suelo=5558,90€ (un 21,87% respecto al Valor catastral total). 

Por otra parte, en el último recibo del IBI 2019 aparece un Vcatastral total= 87362,66€, un Vcatastral de la construcción=28038,78€ y un Valor catastral del suelo de 59323,88€. 

Según la ayuda del programa Borrador de la AEAT punto 7.3.6.3. Gastos Deducibles en Cantidades destinadas a la amortización “…la cantidad destinada a amortización no debe exceder de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: 

-El coste adquisición satisfecho incluidos gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc) sin incluir el valor del suelo… 

-El valor catastral (sin incluir el valor del suelo). 

Cuando no se conozca el valor del suelo, este se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año”.

 Para calcular qué cantidad se debe estimar para aplicarle el 3% con el fin de determinar la amortización  en la interpretación de la norma anterior, las preguntas y dudas son las siguientes, 

Opción 1: ¿Se restaría directamente al Valor total de adquisición del año de la compra del año 1999, el Valor catastral del suelo del año 1999, 5558,90€, que indica el Catastro? 

Opción 2: Como se conoce para el año de compra, 1999, el porcentaje del Valor catastral del suelo respecto al Valor catastral total, que es el 21,87%, ¿se restaría del Coste de Adquisición total la cantidad de aplicar el 21,87% sobre ese mismo Valor de Adquisición? 

Opción 3: Para determinar la cantidad a enfrentar al resultado en cualquiera de las dos opciones anteriores ¿Se considera el Valor catastral total actual y el del suelo actual, es decir del año 2019? 

Opción 4: Para el mismo fin que en la opción anterior ¿se consideraría El Valor catastral total y el del suelo del año de la compra, es decir del año 1999? 

#2

Re: Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.

Si tú mismo observas que la casa costó 63mil euros mientras que, en ese año, el valor catastral sólo fue de 25mil, ¿cómo va a ser el valor catastral del suelo el mismo importe que el valor de adquisición del suelo?
No.
Precisamente porque mucha gente cometía ese error al calcular la base de la amortización (restar al valor de adquisición el valor catastral del suelo), este año Rentaweb la calcula directamente, con sólo decirle el valor de adquisición y los valores catastrales total y de la construcción de 2019.
El que tengas el dato del valor catastral del suelo del año en que se compró el inmueble no significa que "se conozca el valor del suelo". Se conocería si, en la escritura de compraventa, viniera separado el importe del terreno del de la construcción, cosa que no suele ocurrir, a no ser que se compre primero un terreno y, sobre él, se construya la casa.
Para calcular la base de la amortización inmobiliaria hay que relacionar los valores catastrales de la construcción y total DE CADA AÑO. En este caso, de 2019. 
Si fuera la base de amortización de un inmueble afecto a una actividad económica, ahí sí se tomarían los valores catastrales del año de la compra.
Una vez conocido el porcentaje resultante de dividir el valor catastral de la construcción entre el valor catastral total de 2019, se aplica el mismo al importe total de la compraventa, incluyendo gastos, y ése es el valor de adquisición de la construcción: la base de la amortización inmobiliaria sobre la que aplicar el 3% anual.
#3

Re: Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.

Muchas gracias, Enasua por tu amable y clara contestación. Entiendo muy bien lo que has respondido. Está claro que la  opción 1, que es la que tu has comentado, a mi tampoco me convencía por la diferencia entre el valor catastral y el valor real de compra. Ahora bien, aunque no ponga explícitamente el valor de suelo en la escritura me gustaría conocer tu opinión respecto a la segunda opción. Es decir, el porcentaje del valor catastral del suelo respecto al valor catastral total en el año 1999 de la compra, que es 21,87% aplicado sobre el valor de adquisición, nos daría el precio del suelo, que se restaría del valor de adquisición. Sobre este resultado  que sería el coste de la adquisición de la construcción, se aplicaría el 3%. Es que no parece coherente que se esté aplicando el porcentaje del valor de suelo en el momento actual de 2019, sobre un precio (no actualizado a 2019) de adquisición del año 1999. 
Un cordial saludo y gracias de nuevo por tu opinión.
#4

Re: Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.

Estoy de acuerdo en que no es coherente que, cada vez que cambien los valores catastrales de un inmueble, cambie su base de amortización. Me resulta mucho más lógico lo de actividades económicas, que es lo que quieres aplicar tú: los valores del año de la compra para siempre.
Sin embargo, mucho me temo que, en capital inmobiliario, no es posible. Tú mismo relacionaste en tu primer mensaje lo regulado al respecto en la legislación del IRPF: si no se conoce el valor del suelo, éste se calculará por la relación de los valores catastrales DE CADA AÑO. 
Mucho me temo que esto se hace a propósito, dado que los valores catastrales de la construcción descienden según va cumpliendo años, mientras que, el suelo, aumentó exponencialmente por culpa de la burbuja 2004-2008, y no ha bajado.
De hecho, habrás visto que, en Rentaweb 2019, los valores que te piden son los de 2019 y que, en los datos fiscales, vienen los valores catastrales de 2019.
Siempre podrías alegar lo que mencionas en caso de comprobación, pero los gestores van a aplicar lo que dice la Ley y, en este caso, no hay mucho margen de interpretación. Te dirán que el vendedor y tú no teníais porqué valorar el terreno igual que los arquitectos de Catastro, puesto que habrá quien compre un inmueble por la construcción, dándole valor 0 al suelo, y quien lo compre por el suelo, tirando después la construcción existente. 
Entiendo que te perjudica, pero te sugiero que pongas el dato en perspectiva: si pudieras aplicar los valores catastrales de 1999, la amortización sería 1.489,27 euros; tras descontar el 60% de reducción, son 595,71 euros; tal cómo está planteada la Ley, la amortización es 841,16 euros; tras la reducción, 336,47 euros. Sin conocer ni los ingresos ni el resto de gastos, la diferencia ya apenas supone 259,24 euros, que se suman a la base imponible general, de la que tampoco tengo datos. Si eres un contribuyente de la media, la diferencia supone que pagarás unos 25 euros más.
#5

Re: Dudas en el Cálculo de amortización de un inmueble alquilado durante 2019.

Enasua, te estoy muy agradecido por indicarme tus puntos de vista. Valoraré lo que me supone calcular la amortización de la forma más ortodoxa, aunque en este caso, no hay reducción del 60% porque se trata de un apartamento turístico cuyo alquiler ocasional se encomienda todo el año a una empresa que lo gestiona. 

Como anécdota te diré que en el caso de esta vivienda en el año 2009 hubo un incremento del valor catastral del 289%, pasando el suelo de ser el 21,7% del Vcatastral al 67,9% con un incremento del 1116%. En ese año la construcción pasó de ser el 78,3% del Vcatastral al 32,1% con un incremento del 59,6%. Esto que expongo, es un índice de los abusos que se están cometiendo, en mi opinión, en el Catastro, que, lejos de ser lo independiente que debiera de los ayuntamientos, permite estos desafueros planteados por el grupo de turno que gobierna en el ayuntamiento y, frente al mismo, los ciudadanos estamos bastante indefensos.

Por mí ya está aclarado el tema y reitero de nuevo tanto mi agradecimiento a este foro (por permitir plantear estos comentarios) como especialmente a ti por la forma en que has expuesto tu punto de vista que, por supuesto, ha aclarado todas mis dudas. 

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