Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

11 respuestas
Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario
Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario
#1

Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Quisiera que me confirmaran sobre qué importe (valor construcción catastro o valor adquisición-valor suelo ) de la parte de usufructo puede aplicar el 3% de amortización de un piso alquilado,  una persona viuda , en régimen de gananciales,   el otro 50 % es propiedad. Es que en algún foro he leído que aplica amortización sobre los gastos de ISD, pero ella no pagó nada de impuesto, sólo hicieron una valoración por la parte de usufructo. Lo más lógico sería sobre valor adquisición - valor suelo, pues ella pagó su parte al adquirirlo. Por favor que alguien pueda aclararlo. Gracias.
#2

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Sobre la parte de la que es plena propietaria, puede aplicar la amortización, como dices, sobre el valor de adquisición de la construcción, o el catastral de la construcción, el que sea más alto.
Sin embargo, sobre la parte de la que es usufructuaria, sólo se puede aplicar amortización si, la constitución de ese usufructo, supuso coste: ése coste es el importe amortizable. Y eso porque no es propietaria de esa parte del inmueble (lo que se aplica como amortización es la pérdida de valor de esa propiedad con el uso, si no es propietaria, ella no soporta esa pérdida), sino que es propietaria de un derecho real sobre ese inmueble (y, si ese derecho, costó dinero, también pierde valor con el uso). Si tu madre no pagó importe alguno en concepto de impuesto de sucesiones al adquirir el usufructo, entoncesno hay pérdida: la pérdida de valor de un derecho que vale 0 es 0, no hay gasto que aplicar. 
#3

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Buenas Monki,

Primero sobre el 50% que tiene en propiedad se aplicará la regla que comentas del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: 1) valor catastral de la construcción y 2) valor de adquisición - valor proporcional del suelo. 

En cuanto a la parte correspondiente al usufructo, dependerá de si el usufructo es vitalicio o de si dicho usufructo tiene un plazo determinado. 
Asi la amortización será:

  1. Cuando tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho del derecho entre el número de años de duración del mismo.

  2. Cuando fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por 100.

La cuestión en su caso es ¿cuál es el coste de adquisición satisfecho en el caso de usufructo? 

Pues efectivamente el coste de adquisición será lo satisfecho en la liquidación del ISD. Me extraña que la usufructuaria no liquidara ISD ya que si está obligada a ello, existiendo reglas para calcular y valorar el usufructo para liquidarlo en el ISD, dependiendo de si es temporal (regla del 2%) o si es vitalicio (regla de los 89 años). 

Espero quede claro, cualquier cuestión pregunte. 

Un saludo

#4

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Sí, liquidó el ISD en su momento, es usufructo vitalicio, pero en Galicia está exento 400.000€ por cada heredero. Simplemente aparece la valoración del inmueble, en función del usufructo, calculado según la edad, pero ese valor no tiene nada que ver, verdad??
#5

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Correcto, son cosas distintas.

Una cosa es la valoración que tiene el inmueble a efectos del ISD, y otro bien distinta es cual es el coste de adquisición del mismo, que en el caso de bienes adquiridos a título lucrativo, son los gastos y tributos satisfechos en dicha adquisición, esto es, el ISD.

Para los casos de adquisición en herencia en propiedad, casi siempre aplicará el 3% sobre el valor catastral de la construcción (salvo que la herencia sea sangrante y haya tenido que pagar mucho por ISD que será su coste de adquisición), pero para los casos de herencia como usufructuario solo te deja la posibilidad de aplicarlo sobre el coste de adquisición.

Te dejo un enlace donde fíjate el ejemplo del caso 2 de los casos especiales como lo aplica (en concreto el de usufructuario arrendador).

 https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_de_ayuda_a_la_presentacion/Ejercicio_2019/_Ayuda_Modelo_100/7__Cumplimentacion_IRPF__I_/7_3__Rendimientos_derivados_de_inmuebles/7_3_7__Cumplimentacion/7_3_7_1__Arrendamiento/7_3_7_1_1__Amortizacion/7_3_7_1_1__Amortizacion.html 
#6

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Y en este enlace te pongo el criterio de la AEAT donde especifica cómo aplicar los gastos deducibles por amortización en los casos de derechos reales de uso y disfrute, que es donde establece que es sobre el coste de adquisición:

 https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_de_ayuda_a_la_presentacion/Ejercicio_2018/_Ayuda_Modelo_100/7__Cumplimentacion_IRPF__I_/7_4__Rendimientos_derivados_de_inmuebles/7_4_6__Rendimientos_de_capital_inmobiliario/7_4_6_3__Gastos_deducibles/7_4_6_3__Gastos_deducibles.html 
#7

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Entonces entiendo que por su parte de usufructo no puede amortiza nada, pues no hubo coste adquisición por el ISD. Gracias
#8

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Y en el caso de una imputación de renta inmobiliaria de un inmueble  a disposición de sus titulares (no alquilado), por la parte de usufructo (50 %), entiendo que no existe imputación de renta, pues no hay coste de adquisición en el ISD?? En la renta 2017 y 2018 se la calculé sobre valor catastral, igual que la parte de la que es propietaria, y entiendo que no es correcto??? Gracias.
#9

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Sí que existe renta imputada y lo has hecho correctamente. El usufructuario es la persona que ha de declarar cualquier renta que genere el inmueble.
Y para el caso de la imputación de rentas es el 2% sobre el valor catastral o el 1,1% si dicho valor catastral ha sido revisado. 
Saludos. 
#10

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Vale, pensé que como por la parte de usufructo no puede deducir amortización por el tiempo de alquiler, pues no hay coste adquisición, en la imputación renta inmobiliaria por el tiempo que está a disposición de los titulares sería lo mismo, sin coste adquisición. Muchas gracias.
#11

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

De todas formas, para futuro, no confundas coste de adquisición con valor de adquisición, son dos términos diferentes y que operan de manera distinta.

#12

Re: Amortización inmueble alquilado por usufructuario - propietario

Aunque lo lógico sería, por la parte de usufructo poder amortizar también el mayor de los siguientes importes, coste adquisición (ISD) o valor catastral, en este caso la beneficiaría ... verdad??

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