No puedo repercutir el IVA

8 respuestas
No puedo repercutir el IVA
No puedo repercutir el IVA
#1

No puedo repercutir el IVA

Hola,a continuación os comento mi caso a ver si podéis ayudarme.

Tengo dos pisos subarrendados.Al realquilarlos los tengo como uso distinto de vivienda y he de soportar el IVA de mi contrato,pero al subarrendarlo como vivienda no puedo repercutir el iva a los inquilinos.
No soy autonomo.Por lo que en teoría no puedo emitir facturas,pero aunque pudiera,no puedo hacerlo por qué el piso está destinado a vivienda.
Que pasa con ese IVA?para recuperarlo,tendría que darme de alta en actividades económicas de cara Hacienda?
Así tendría que presentar cuentas cada trimestre y en la del IRPF deducirme esos gastos o a final de año solicitar la devolución de todo ese IVA?
Un saludo y gracias
#2

Re: No puedo repercutir el IVA

Si los arrendaste como uso distinto de vivienda, será porque en ellos ejerces alguna actividad económica, ¿no?
#3

Re: No puedo repercutir el IVA

Según Hacienda si el contrato es para uso distinto a vivienda habitual hay que pagar IVA,yo lo subarriendo como vivienda y no puedo repercutir les IVA,pero a mí sí me lo repercuten,apresar de no ser profesional.
Es algo enrevesado,pero es así.
Por eso es declararlo como actividad económica y así creo que sí podría deducirme ese IVA.

#4

Re: No puedo repercutir el IVA

Para poder deducirte un IVA soportado, tus ingresos deben a su vez llevar IVA, así tienes de donde poderte deducir.
O sea, tan sencillo como realquilar pero no como vivienda, sino como estudio, o mixto despacho-vivienda.
Así, las rentas del subarriendo o realquiler llevarían IVA, y podrías deducirte el IVA soportado del arrendamiento base.

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#5

Re: No puedo repercutir el IVA

Buenos días.
Lo primera gracias por responderme y vuestra ayuda.
Es que no lo puse en el primer post.
Pero el subarriendo lo tengo a estudiantes,por lo que el contrato tiene que ser como vivienda para pedir ellos la beca.
#6

Re: No puedo repercutir el IVA

Siendo así, el IVA es un mayor coste de tu arrendamiento, no es recuperable pero incrementa tu gasto deducible en IRPF.
No tienes que presentar liquidaciones trimestrales del IVA, eso corresponde a tu arrendador.
Cuestión distinta sería que en ese inmueble también ejercieras una actividad económica no exenta de IVA, en cuyo caso podrías deducir al menos una parte.
#7

Re: No puedo repercutir el IVA

Tienes dos asuntos a considerar y resolver, lo del concepto de "vivienda habitual", y lo del coste.
Una cosa es que tu cliente necesite que le figure como "vivienda", y otra distinta que eso impida repercutir IVA.
Hacienda es estricta en considerar que los únicos arrendamientos exentos de IVA son los que implican un "uso exclusivo", pero en los demás casos en que sea un uso mixto, "vivienda y otra cosa", hay que repercutir IVA.
Puedes arrendar como "vivienda habitual y estudio profesional", con IVA.

Ya no se como se te irían los costes, y las caras de la clientela.....

En caso contrario es como te explica Juan: ese IVA que tu pagas es un mayor coste para el IRPF.
Tú tributas por el diferencial de renta obtenido: (renta final exenta de IVA) - (renta base + IVA)

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#8

Re: No puedo repercutir el IVA

Pues ese es el asunto.
Que al yo sacar beneficio Hacienda lo considera como actividad económica y me tienen que repercutir iva.
Pero yo al alquilarlo como vivienda,para que los estudiantes puedan hechar la beca y descontarse el gasto,no me puedo repercutir les ese IVA.
Por lo que me encuentro con el asunto de perder un 21% de IVA + un 19% de los beneficios a declarar en el IRPF.Seria inviable si es así,por que apenas sacaría beneficios.
Lo comentaré con mi gestor,por qué Hacienda no tiene una normativa muy clara en este aspecto,y deja muchas lagunas que luego pueden repercutir me.
Como por ejemplo el tener que ser profesional y darme de alta en la seguridad social,para que hacerlo si no puedo facturar y si tengo que pagar los 280 euros ya sí que no me sale rentable.

Gracias a todos por vuestra ayuda

#9

Re: No puedo repercutir el IVA

Los rendimientos por subarriendo inmobiliario son renta gravable en el IRPF "in illo tempore".
En concreto como rendimientos del capital mobiliario a integrar en la base general.
De hecho, es una forma de clasificación y declaración de rentas mucho más simple y llevadera que si fuese calificada de actividad económica. Y además, sin obligación de pagar autónomos.
Otra cosa diferente es que haciendo números, quizás no te salga muy a cuenta por el trabajo que te lleva. Pero eso ya es otro negociado distinto.

Ejemplo, el dueño te alquila un piso para subarrendar a estudiantes, de cuatro habitaciones.
Pacta contigo una renta de 700 €. Le debe añadir IVA, 147 €. En total coste de 847 €
Tu quizás puedes subarrendar a 300 € la habitación. En total rendimiento íntegro de 1.200 €
Obtienes un margen de 353 €, por un capital (inmobiliario) que no es tuyo.
Esa renta la debes incorporar a tu base general, y según la totalidad de tus ingresos, neto final te saldrá una cosa u otra.

Fórmula subarrendamiento como "vivienda-estudio", y suponiendo que por precios de mercado no puedas incrementar.
Subarriendas a 300 IVA incluido (248 + 52 IVA)
En el IVA, devengas 52 x 4 = 208, y puedes deducir 147. Liquidas a hacienda 61 €
En el IRPF, declaras 248 x 4 = 992, y puedes deducir 700. Margen de 292 €

En este caso, creo que no sales beneficiado precisamente.......

Podrías intentar subarrendar no a 300, sino a 300 + IVA, pedir 363 € por cada habitación-vivienda-estudio. Pero no se si entonces ya no serían precios competitivos....

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

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