Amortizar Hipoteca Fija

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#16

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Normalmente viene a decir textualmente lo que cita este articulo,
"La compensación por riesgo de tipo de interés es el importe que una entidad financiera puede repercutir a un cliente deudor de un préstamo hipotecario, si éste cancela el mismo antes de la fecha de vencimiento inicialmente pactada y con ello le genera a la entidad una pérdida si se produce la cancelación en una coyuntura de bajada de tipos de interés."

http://www.expansion.com/diccionario-economico/compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes.html

En mi caso particular me viene especificado con una coletilla tal que asi " cuando esa diferencia suponga una perdida de capital para la entidad". La explicación es que a la hora de amortitzar se recalcula el cuadro de amortizaciones y si la diferencia es negativa para la entidad taca taca 1% del importe a amortitzar, no del capital pendiente.

#17

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Como tú mismo dices, hacer una amortización anticipada de la hipoteca siempre te va a hacer pagar menos intereses, sino no habría ninguna ventaja en darle el dinero al banco ya en lugar de quedártelo tú y que te rentabilizara en depósitos, inversiones... como bien ha dicho Fleischman. Seguro que este artículo te saca de dudas:  Amortización anticipada de la hipoteca: ¿Reducir cuota o plazo?

En cuanto a la compensación por riesgo del tipo de interés, los bancos dan poca información con la coletilla de "si le genera a la entidad una pérdida"... alguien sabe si se podría preguntar directamente al banco algo así como... "oye, si amortizo esta cantidad, en este momento, me aplicáis comisión"?

#18

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Tengo exento el 20% anual del total solicitado, es decir en 5 años podría quitarmela sin penalización si se diera el caso.

#19

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Eso mismo pone.

#20

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Eso mismo pregunté. La respuesta vino a ser que mientras tu interés pactado no esté por debajo del tipo de interès de referencia a la entidad no le generas perdida; aunque por otra parte la entidad ya sabe que beneficio va a obtener con lo que te ofrece. Conclusión:amortiza todo lo que puedas durante los primeros años.

#21

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Claro, pero en una hipoteca en la que el tipo de interés está predeterminado y no varía, ¿Cuál es el tipo de interés de referencia para la entidad? Añado un matice a la conclusión: amortiza todo lo que puedas pero no olvides cláusulas de este tipo: "Compensación por riesgo de tipo de interés del 0,00% si el capital reembolsado en los 12 últimos meses fuera inferior al 25% del capital pendiente al principio de este período. Si fuera mayor o igual al 25% del capital pendiente hace 12 meses: 3,00%" 

Solo la he visto en hipotecas UCI pero no me extrañaría que estuviera en alguna hipoteca de bancos.

#22

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Pues es el EURIBOR, tipo de interès de referencia hipotecario. Quizá me expresé mal, però mientras tu interès pactado esté por encima del EURIBOR no le generas perdida alguna,si el EURIBOR sube y te queda el interès pactado por debajo, entonces es cuando ocurre lo que dice el articulo de EXPANSION, te aplican la "formula mágica" de la comision por riesgo tipo de interès al capital a mortizar.

Y crees que es muy comun llegar a amortizar anticipadamente un 25 % del capital pendiente en 12 meses? Hablamos que de cada 100.000 de capital pendiente son 25.000 en un año en una economia domestica.

#23

Re: Amortizar Hipoteca Fija

yo hay algo que no termino de entender, pongamos numeros. En un dia X que el euribor esta al 0%, pido 100.000€, y me los deja el banco a un tipo fijo del 1%; ¿que habra ocurrido?, el banco habra ido a los mercados y habra solicitado 100.000€ al 0% y yo se los devolvere al 1%. Sobre este planteamiento, ¿que puede ocurrir para que el banco pierda dinero? segun mi cabeza solo puede perder en tipos variables donde el euribor "periodico" baje por debajo del euribor al que el banco solicito el dinero en los mercados.

#24

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Muy fácil. Cuando tú tienes una hipoteca de 30 años a interés fijo 2,31% y el EURIBOR suba por encima de ese interés. Tú ya estás pagando interés al 2,31 pero imagina que intereses le dejas de pagar al banco si el EURIBOR sube al 3...4...% Esta claro que el banco nunca te presta dinero a 0 pero en su cabeza, no en l nuestra,siempre está como puede sacar mayor rentabilidad a sus productos. En un interés fijo es el banco es que asume los riesgos de rentabilidad y eso le gusta menos.

#25

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Pero eso va a seguir pasando realices una amortización anticipada o no, el banco seguirá dejando de ganar. No tiene sentido que esa comisión se aplique solamente a la amortización. 

Y por otra parte, ¿podríamos asegurar que hacer una amortización con la hipoteca cuando esté el Euribor bajo te va a evitar esta comisión? No estoy tan segura. Quizás con índice de referencia quieres decir el precio al que el banco compró el SWAP en su momento, como decía un forero al principio del hilo.

#26

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Reitero. En cada amortización se recalcula con la fórmula que cita el artículo. Si la diferencia es negativa toca pagar. YO recibí explicaciones sobre ese cálculo y se me explicó que la diferencia sale negativa cuando el índice de referencia hipotecario ,EURIBOR, está por encima del interés hipotecario que une tenga/pacte.
CON ÍNDICE DE REFERENCIA SIEMPRE QUIERO DEXIR EL HIPOTECARIO. EURIBOR.

#27

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Ahora que voy a mortizar 10.000€ a la hipoteca de 92098€ que tengo actualmente al 2,15% fijo, si:

Mantengo cuota (24 años restantes) reduzco en 3 años y 3 meses la hipoteca. Intereses totales restantes 19.701,79 €

Manteniendo plazo (24 años) reduzco cuota unos 45€ mensuales. Intereses totales restantes 23.066,37 €

Y si no amortizo y sigo con los 92.098€ acabaría pagando unos intereses totales de 25.876,70 €

Por tanto voy a amortizar 10.000€ en cuota para acabar pagando los menos intereses posibles.

#28

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Hola, estaba leyendo este hilo antiguo...

Básicamente con la amortización de tiempo, lo que pagas es menos intereses totales en la vida de la hipoteca. Pagas la misma cuota y reduces tiempo, lo malo es te deja menos margen de ahorro en la economía familiar.

Si reduces la cuota, los intereses totales que pagas  son superiores a los que pagas con una reducción del tiempo de hipoteca. Por contra, tu capacidad de ahorro instantáneo se incrementa y eso puede permitir afrontar eventualidades o nuevas reducciones de cuota.

Personalmente, si la cuota que estás pagando actualmente la consideras bastante alta, y se lleva un porcentaje alto de tus ingresos, eligiría reducir cuota. Si la cuota no la consideras un problema, puedes reducir el tiempo, ahorrándote una cantidad de intereses.

Cada caso habría que estudiarlo, la afectación a la economía familiar, los planes familiares futuros (hijos, sus universidades, planificar reforma de una segunda vivienda...).

A veces podemos pensar, con acierto, que el dinero es hoy mejor que mañana. Motivo por el que se suele escoger la reducción de cuota, que se nota desde el primer mes en los siguientes pagos, y no reducir tiempo, cuyo ahorro en intereses totales no se percibe en tu vida diaria.

#29

Re: Amortizar Hipoteca Fija

Yo creo que SIEMPRE es mejor reducir en cuota ya que, si aportas la misma cantidad cada año (amortizando parte del capital y no sólo pagando las cuotas) ambos mecanismo son idénticos ya que acabarás de pagar la hipoteca con el mismo tiempo y pagando los mismos intereses.

La ventaja de amortizar y reducir cuota (en lugar de reducir tiempo) es que si durante los años en que tardarías en pagar la hipoteca surge algo inesperado (compra gorda imprevista, pérdida de empleo, etc.) podrás hacer frente a las cuotas de la hipoteca con más comodidad.