Art. 28 de la ley hipotecaria

10 respuestas
Art. 28 de la ley hipotecaria
Art. 28 de la ley hipotecaria
#1

Art. 28 de la ley hipotecaria

Hola a todos,

Estoy interesado en adquirir una vivienda y estaba en proceso de negociación con la inmobiliaria, cuando me comentan que en la nota simple se menciona el articulo 28 de la LH es decir, que en el hipotético caso de que apareciese un heredero de primera consanguinidad, se suspende la fe publica registral en los dos años siguientes de la muerte del ex-propietario.

El ex-propietario era una persona mayor y murió en agosto del 2015. No tiene herederos reales, es decir, no tiene hijos, ni mujer ni ascendentes, por lo que la vivienda pasa a manos de sus cinco hermanos mayores.

Si compro la casa y en el hipotético caso de que algún hijo desconocido o mujer apareciese antes del 8 de agosto del 2017, se suspende la fe registral y la vivienda pasaría a manos del heredero real. La de la inmobiliaria me ha comentado que en ese caso reclamaría el dinero a los hermanos y no me quitarían la casa.

Voy a tener problemas con los bancos por que voy a tener dificultad para que me concedan una hipoteca. La de la inmobiliaria me ha dicho que algunos bancos lo conceden y que pignoran el desembolso recibido, es decir que no van a poder tocar el dinero recibido hasta el 9 de agosto del año que viene. Si eso es cierto es mejor hacer la compra-venta el 9 de agosto para que no tenga problemas legales. Pero el problema esta en que si muere algún hermano (ya son todos muy mayores) antes de esa fecha, la compra venta puede alargarse mas por motivos de herencias y testamentos.

La verdad es que estoy un poco perdido y me gustaría ir a donde un abogado a que me lo aclaren y me ayuden en este proceso. ¿O quizás es mejor retirse de la negociación?

Muchas gracias

#2

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Buenas, Alesss, si la pregunta es si ir a un abogado o retirarse, vaya y luego decida.
Saludos,

#3

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Mi pregunta es:

¿Me pueden quitar la casa si aparece un heredero real? Son cinco hermanos

Gracias

#4

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Sí, claro, se podría anular la venta (reclamando el precio pagado) porque habrás comprado a quien, en ese plazo de 2 años, se demuestra que no es el propietario "definitivo", a sabiendas del riesgo.
Pero no es automático, el heredero podría reclamar el precio y ratificar la venta, por ejemplo.
Saludos,

#5

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

La de la Inmobiliaria me dijo que no me iban a quitar la casa, sino que iban a ir a por el dinero de los 5 hermanos. Pero que en caso de que se lo hayan gastado y no tengan bienes para hacer frente al importe, entonces, me quitan la casa.

Yo le propuse hacer un contrato de arras pero con fecha el ano que viene, una vez transcurrido los dos anos. La de la inmobiliaria me dijo que eso es muy arriesgado, porque lo 5 hermanos actuales son muy ancianos y si hay algun fallecimiento, la compra de la vivienda se complica y el plazo de la compra se alargaria.

#6

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Ya he dicho que el heredero forzoso, si apareciera, tiene varias opciones, y la primera es anular la venta, pues compraste a sabiendas de que los vendedores lo eran "provisionalmente".
Si no hay problemas con el importe (el primero sería encontrar un banco que hipotecara), es un riesgo que debes decidir si asumes. En principio, es una situación harto improbable (tanta familia colateral, tendrían algún indicio de la posible existencia de un heredero forzoso), y de aquí a agosto un hijo ilegítimo, por ejemplo, difícilmente tendría tiempo de acreditarlo.
Que aparezca un testamento ignorado, por poner otro supuesto, tampoco es tan frecuente, ya se habrán cuidado los hermanos de asegurarse.
Saludos,

#7

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Muchas gracias,

#8

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Es complicado que un banco te dé el dinero para un piso con una anotación del artículo 28 LH. Míralo todo bien antes de dar arras porque te arriesgas a perderlas si quieres firmar ahora.

Los pisos con esas anotaciones se suelen vender con un descuento significativo, porque son difíciles de financiar y además estás asumiendo un riesgo (por eso los bancos no suelen dar las hipotecas).

Si estás seguro de que te van a dar la hipoteca cuando venza la anotación del artículo 28 el año que viene, y el vendedor entiendo por tu mensaje que te acepta firmar el año que viene, entonces una opción es firmar arras y pactar que vas a escriturar cuando venza esa anotación.

Pero lo lógico es que un piso con esa anotación lo rebajen sólo mientras esté en vigor, precisamente por la dificultad de financiar.

#9

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Buenas tardes Jotaerre, el articulo 28 menciona que la inscripcion no surtira efectos frente a terceros, por lo cual yo entiendo que no seria posible que se inscribiera un embargo en contra de cualquiera de los herederos no forzosos,.. ¿es así?
#10

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Sí es posible, como anotación preventiva.
Saludos,
#11

Re: Art. 28 de la ley hipotecaria

Jotaerre, muchisimas gracias por tu rapida respuesta