Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

13 respuestas
Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto
Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto
#1

Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Buenas 

estoy arrendando una vivienda resulta que el propietario me dice que va a vender la misma y me informa que pondrá un precio desorbitado para las característica  del inmueble. Me informa que no es necesario que me busque algo por el momento puesto que solo lo está pensando y más que nada es si saliera un comprador que pagara un buen precio puesto que no la iba a vender barata.

meses después me informa que tiene una visita y de si autorizaba la misma. La autorice, y al parecer la visitante decide adquirir la casa . De lo que me informa también un tiempo  después. Además me da una fecha de un mes aproximadamente en la que la vivienda tiene que estar vacía pues se efectuará la venta.

En  ningún momento me informa del precio acordado, a pesar de que se le preguntó en repetidas ocasiones, no dándome respuesta alguna.

Harto de lo anterior le informo del derecho de tanteo y adquisición preferente que tengo y le digo que necesito saber el precio que acordó para la venta por si yo quisiera ejercitar ese derecho.

Me contesta con el precio desorbitado de la primera vez, y me dice que Ami nunca me interesó la vivienda .le digo que lo que no me interesó es el precio  pero ahora, que alcanzó un acuerdo por un precio supuestamente inferior, ya que me dijo  que estaba negociándolo con la compradora se niega a dármelo.

despues de eso me dice que negociemos el precio y que le proponga uno sin nisquiera darme el precio que ha pactado. Le digo que el vendedor pone el precio y que ya está puesto y que si no me interesa venderá puesto que supuestamente ya tiene un comprador, y nada me dice que yo ofrecería  bajas muy bajas y que quiero comprar la vivienda por un precio inferior al que vale. Tras verse un poco acorralado se remite al contrato y una cláusula en la que anula el derecho de tanteo y retracto la cual según varias consultas he podido aberiguar que es una cláusula que se considera nula .

Le digo que únicamente tiene que darme el precio y con todo eso no me lo da y ha dejado de responderme a los mensajes.

Como veis este asunto? Que puedo hacer? Tengo que darlo por perdido ? Ni siquiera se si el precio se adapta a lo que pagaría por la vivienda pero tengo derecho a saberlo. Alguna solución para mediar ?

posdata esto viene después de dos subidas consecutivas del alquiler de 40 y 90 euros en dos años consecutivos y la promesa tras la segunda subida de que si era aceptada me mantendría el precio total 5 años...

espero me puedan ayudar... 

#2

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

 Estimado usuario, definitivamente tienes derecho de tanteo y retracto. No importa que el contrato incluya  cláusula para intentar anular este derecho que te otorga la ley de arrendamientos urbanos. Según esta misma ley, El arrendador está obligado a notificar  Al arrendatario  con un mes de antelación a la compraventa su intención de enajenar el inmueble, así como el precio, para que el arrendatario pueda ejercer su derecho.

 En caso de no hacerlo podría cometer un delito de estafa o falsedad en documento público, toda vez que al realizar la escritura de compraventa  El vendedor  está obligado a hacer constar las cargas que pueda tener la vivienda, incluido el arrendamiento. Por otro lado, el arrendatario tiene derecho a Inscribir en el registro de la propiedad el arrendamiento correspondiente, lo cual podrá hacer en cualquier momento presentando el contrato de arrendamiento en vigor.

 Si el propietario se niega a darte información sobre la compraventa y vende el piso sin antes haberte comunicado el precio, estás en tu derecho de demandarlo y además ganarás el pleito, Pudiendo ejercer tu derecho a quedarte con el piso por el precio que figure En la escritura de compraventa, Siendo condenado en costas el arrendador con toda seguridad Al haber incumplido la ley.

 Saludos

#3

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

El tema está en que me dijo que tenía que abandonar la vivienda en un mes.
Aún no se ha hecho escritura por lo que el acuerdo entre el y la parte compradora es solo verbal o puede que medie algún tipo de reserva lo desconozco. El tema está en que si abandono la vivienda no podré ejercitar ese derecho porque al devolverme la fianza, ya no soy arrendatario y si se escritura después de mi abandono perdería el derecho?
Entonces cuál es la solución porque intente preguntarle qué precio le dio a o otra parte para decidir si me interesaba y ejercer mi derecho de compra prefrencoal pero no me lo da.
Entonces ahora si sigue en sus trece la única sokvion es el retracto esperar a que se formulen las escrituras y después solicitar el retracto. Si es así me surgen dudas como me entero cuando se escritura? Que plazo y como se ejercita el retracto en el juzgado? Registró propiedad ?
Que pasa si monto todo esto y después el precio que le dio no me interesa para la compra ???
Porque en principio solo quería saber el valor de compraventa y a partir de ahí decidir ejercer o no pero mira como se tornó la historia
Gracias de nuevo

#4

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Estimado usuario:

1) El arrendador en ningún caso puede desahuciar al inquilino antes de que se cumpla el período contractual pactado y firmado por ambas partes, que como mínimo será por ley de 5 años a contar desde la fecha de inicio del arrendamiento, mientras que el inquilino cumpla fielmente todas sus obligaciones, entre las que se encuentra pagar puntualmente el alquiler. Eso no obsta que, transcurrido el plazo de arrendamiento, el arrendador pueda notificar con la debida antelación y de manera fehaciente su intención de no renovar el contrato de arrendamiento. Con la introducción de la nueva redacción de la ley en 2019 debería notificarlo al arrendatario con 4 meses de antelación. Pero como presumo que tu contrato es anterior, pues es un mes de antelación. Así que, tranquilo, mientras pagues y haya contrato, NADIE te puede deshauciar.

2) El nuevo propietario tendrá que subrogarse en el contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones que estaba. Sin cambiar ni una coma del mismo. Por eso te expliqué que, si lo deseas, puedes ir al registro de la Propiedad con el contrato e inscribirlo. Así constará siempre esa carga en la propiedad. El nuevo propietario NO PUEDE suprimir el contrato de arrendamiento en ningún caso. Ni siquiera aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero tú, si tienes interés en quedarte, inscríbelo, que no es caro y ya veremos si el comprador firma ante notario la compra de una propiedad con una carga registral de alquiler. Aunque si se lo deja barato, claro que le puede interesar como inversión.

3) Si al posible comprador del piso le puede interesar como inversión, quizás a ti también te interese el precio de adquisición. Por eso, si ve que tú has ido al Registro, lógicamente se lo va a pensar antes de nada. Porque al momento de escriturar, va a aparecer en la nota simple registral el arrendamiento y eso le va a transmitir un mensaje alto y claro. Porque ir al notario a comprobar que adquiere un piso ARRENDADO y gastar dinero en trámites sabiendo que luego el arrendatario puede ejercer el retracto, la verdad que no le va a apetecer a nadie.

4) Si el arrendador actual no quiere darte información, no importa. Ya que si tú actúas según el punto 2, está OBLIGADO por ley a justificar ante notario que Sí, te ha realizado la oportuna notificación de su intención de vender la vivienda, así como el precio convenido de compraventa. De cualquier forma, está pillado. Porque si vende sin reflejar en escritura que está alquilado (porque tú no hubieras ido al Registro), entonces podrías denunciarlo por DELITO DE FALSEDAD EN DOCUMENTO PUBLICO, que conlleva prisión.

5) Si finalmente te notifica, debes saber que tienes 30 días para hacer valer tu derecho de adquisición preferente. Y si finalmente te enteras de que el precio ha sido otro inferior, igualmente puedes ejercer el derecho. Esto es siempre potestativo del arrendatario y no estás obligado a comprar. Pero él sí está obligado a informar.

6) Si finalmente no te notifica y vende (lo cual no creo que sea capaz de hacerlo si es inteligente), puedes denunciar en el JUZGADO reclamando tu derecho a ser informado de los términos de la adquisición y ejerciendo tu derecho si lo ves oportuno.

Solo me resta aclararte que la nueva redacción de la LAU (ley de arrendamientos Urbanos) de 7 de marzo de 2019, establece que, si se pacta en contrato, el arrendatario podría renunciar al derecho de tanteo y retracto. Pero esta precisión no es aplicable a los contratos celebrados con anterioridad  a esta fecha.

Y si no quiere venderte y quiere que te vayas, pídele una buena indemnización en metálico, y te vas a otro piso, pero solo si tú quieres.

Aparte de lo expuesto, el arrendador, transcurrido el primer año de vigencia del contrato, puede comunicar la necesidad de usar la vivienda para él o para alguno de sus familiares de primer grado, COMO VIVIENDA PERMANENTE. Eso significa que, si transcurridos 3 meses desde la puesta a disposición, no ocupa la vivienda él o alguno de sus parientes de primer grado, estará obligado a restituirte en las mismas condiciones o indemnizarte. Así que la excusa de "lo necesito para mi" tampoco le va a servir.

Por lo tanto, lo tienes cogido por los....

Saludos.

 

#5

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

A ver si nos aclaramos.

Primero, ¿por qué tienes que irte de la vivienda en un mes?. Tú tienes contrato de arrendamiento, y el nuevo propietario TIENE LA OBLIGACIÓN LEGAL de respetarlo en todos los términos. Es decir, si te quedan dos años de contrato, por decir algo, el nuevo propietario tiene que mantenerte las mismas condiciones hasta que tu contrato acabe. Por lo tanto la chulería de que tienes que irte en un mes, dile a tu casero que se la guarde en el bolsillo.

Segundo, no te preocupes, no va a pasar nada. El notario le dirá a tu casero que como la vivienda está alquilada, tienes que ir tú, al notario, a firmar que no quieres ejercitar tu derecho de tanteo y retracto. Cuando vayas el notario te dirá el precio, y si aceptas o no, ahí es donde puedes oponerte a la venta y decir que la quieres tú. Por cierto, olvídate de gaitas de hipotecas, y tasaciones, y darle vueltas. Tienes 30 días para ejercitar tu derecho, si no tienes la pasta, te fastidias, no hay prórroga de plazos, ni hay mire usted que el tasador no ha venido, o que el santander me da largas porque la directora está de parto y no me dan la hipoteca. Que te quede claro que la ley, igual que tú estás diciendo que tienes derecho, dice también que son 30 días para tener los talones bancarios, con el dinero fresco, y si no lo tienes "corre el turno".

Tercero, si te quieres asegurar más todavía, puedes inscribir tu contrato de arrendamiento en el registro, así cuando el comprador pida la nota simple, aparecerá una carga que diga que está alquilado, y así te aseguras todavía más que no habrá problema. Te lo digo por si comprador y vendedor se ponen de acuerdo y declaran en la escritura que el piso esta libre de cargas y de inquilinos, siendo mentira. 

Posiblemente lo que este pasando es que el propietario ha cobrado, ya unas arras, y si tu lo compras le va a tocar devolverlas, y por eso no te quiere decir nada. Pues no tendría sentido. Si el tipo vende el piso en 200.000 euros que más le da que se los pagues tú, un fulano de la calle, o el que sea. 

Tampoco entiendo a tu casero. Yo me habría esperado a que tu contrato venciera, no te habría renovado, y al día siguiente la habría puesto a la venta, si lo que no quiere es venderte el piso

Por cierto, las subidas esas que te hace, son ilegales, míratelo. 

Suerte.

#6

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Bueno, cogido hasta cierto punto. 

Si yo soy el casero, y va por ese camino, no hay problema. Paro la venta, no vendo nada y espero a que el contrato acabe, le notifico que no le renuevo, lo echo, y al día siguiente pongo el piso a la venta.

Incluso si el nuevo comprador le interesa y puede esperarse, hago un contrato de arras, a dos años vista, por decir algo, y cuando se marche el inquilino se lo vendo, las arras son privadas, nadie se entera, se rompen se va al notario y fin del asunto. 

Dicho de otra forma, que si no me sale de los webs venderle al inquilino el piso, no se lo vendo.

Salu2

#7

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Muchísimas gracias a todos
Nada esto es lo que es ... lo que piensa o pretende que yo abandone la vivienda amistosamente para facilitarle a el su venta. Entonces me ha dicho una fecha en la cual la vivienda tiene que estar vacía.
Si acepto y me voy pierdo todos mia derechos. Si no acepto pues ya vienen los líos y las historias que realmente no lo son... pero por la explicaciónes que habéis dado si dejo la vivienda en el tiempo establecido pierdo el derecho a hacer nada porque ya no soy arrendatario

#8

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

La vivienda se tiene que quedar vacía cuando finalice tu contrato, ni más ni menos. 

Si dejas la vivienda vas a firmar una extinción de contrato, donde ponga que renuncias a comprar la vivienda, y poco vas a reclamar. 

En cualquier caso, te reitero, aclárate si realmente la vivienda la comprarías si tiene un precio de mercado (no esperes chollos, digo de mercado) y si es así ponte en marcha. Si por el contrario no te interesa, yo no me iría de la vivienda, salvo que negociemos una indemnización que te cubra los gastos de mudanza, tiempo de busqueda de piso nuevo, e indemnización pactada por las molestias, que será en base a lo que quede de contrato. 

Suerte.

#9

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

No espero chollos pero se que el precio de venta que me ha dado no es el que ha pactado Entonces estoy pensando firmar una extinción del contrato en la que rechazó la compra y ya después si me ha engañado pues a reclamar... ya el tema va más por el
Engaño que por la
Compra porque si no tengo el precio real
Como se si si me interesa la compra ??

#10

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Creo que te estás metiendo en un lío además de gordo, esteril, y creo que lo estas enfocando de la peor manera posible. En mi opinión. 

Si lo que  quieres es tocarle los webs a tu casero, cosa que me parece muy bien, o muy mal, eso no viene al caso. Lo que tienes que hacer es: Primero, inscribir tu contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad. Fin del problema. Cuando el futuro propietario vaya al registro a pedir la nota, o el notario, o el que sea, verá que hay una carga consistente en un contrato de arrendamiento firmado en tal fecha, con vencimiento en tal otra. En ese momento el notario NO FIRMA NADA sin que tú te persones a rechazar o aceptar tu derecho de tanteo y retracto (ahí te informará del precio). Que el dueño te haya engañado o no, es irrelevante. De hecho si te hubiera dicho la verdad también lo es, y además ¿cómo sabes tú qué es o no es verdad?. Por una información en el portal de la casa, de boquilla, sin nada más?.

En segundo lugar, yo me sentaría con el propietario y le diría que del piso no me voy, que me ampara la ley y no me voy. Otra cosa es que quieras plantear un acuerdo económico para marcharte (entendiendo que no quieres la vivienda). 

Y, ¿de verdad vas a irte, firmar una extinción de contrato, y luego meterte de pleitos, que valen miles de euros, para reclamar ¿qué?, una indemnización, porque la venta no la van a echar atrás. Es meterte en un circo, y que lo ganes, y échale, tiempo, dinero, recursos, procuradores y mil cosas más.

Además ¿cómo sabes que te ha engañado?. Si el piso te ha dicho que lo vende en 100.000 euros, y te lo ha dicho, de palabra, y luego lo vende en 120.000 ¿qué vas a denunciar? que te informó mal, y él te dirá que te dijo 120.000 y ya hemos acabado la conversación. Y si firmas que rechazas la compra, lo has firmado. Y vete a saber si no hay dinero en B por debajo de la mesa que no te vas a enterar ni tú, ni el notario.  ¿como te ha informado el propietario del precio de venta?.

Acabando, y contestando a tu última pregunta. Sabes si te interesa la vivienda cuando sepas el precio. El precio real lo sabrás cuando te cite el notario para ejercitar tu derecho. Para que te cite, y te asegures esa cita, tendrás que inscribir tu contrato en el registro.

Y piensa, que vas "por las malas".Que tienes 30 días (ni un segundo más) para ejercitar la compra. Olvídate de hipotecas, tasaciones, y pedir más tiempo "porque el banco no me contesta", porque la otra parte a los 32 días te va a notificar que tu tiempo se ha pasado, y olvídate. No vayas a ir con la ley para unas cosas, y para los plazos que me esperen a mi.

Suerte.

#11

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Se el precio por whats app.
El tema es que me da un precio escandalosamente elevado conforme a lo valor de la propiedad . Y creo que la vende en un precio más bajo que yo hubiera podido pagar . Por eso es el tema que al precio que me dio no me interesa pero si el real es bajo puede que si pero al no saberlo es por lo que pensando lleguo a ocurrírseme estás soluciones.

#12

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Pues entonces, no te compliques, no le des vueltas haz las cosas como hay que hacerlas.

Inscribe tu contrato en el registro, y a esperar. Cuando el comprador vaya al registro verá la carga, y se destapa todo. Así de fácil y así de cómodo para ti. Por supuesto, no te marches del piso, sigue pagando religiosamente tus mensualidades, y dile al dueño que los wasaps que os mandeis para felicitaros las navidades, y algún que otro chiste gracioso, pero que de este tema, no tratas ni por tlf, ni por wasaps. 

Y lo dicho, ve preparando la cuenta bancaria contante y sonante, porque son 30 días para que lleves un talón bancario a la notaría para ejercitar tu derecho, y eso se ejercita no diciendo que lo quieres, sino, depositando el talón. 

Ya nos vas contando al final cómo sale todo. Un saludo!

#13

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

Hola a todos, en línea con lo consultado en este hilo tengo una duda.
Siento ser la parte mala, pero soy propietario y necesito vender el piso porque me hace falta el dinero. Hace un mes comunique al inquilino mi precio objetivo por escrito y con documento de tanteo, todo el mes ha dicho que era muy alto y que lo bajase 20.000€, el penúltimo me ha escrito algo con descendiente y diciendo que en fin, que aunque no baje, que me hace el favor de quedarselo...La cuestión es que como yo veía que no lo quería consulté en una inmobiliaria cercana por si mi precio fuera injusto....y resulta que todo lo contrario, era muy bajo, tanto que la propia inmobiliaria me ha puesto un comprador sobre la mesa por 30.000€ más.
No quiero caer en ilegalidades, pero la actitud de mi inquilino me ha parecido poco honesta. Aún así le corresponde de derecho de tanteo, pero solo sobre el precio más alto , ¿es así? Ahora debería darle un nuevo plazo de 30 días sobre este nuevo precio, ¿es correcto?

#14

Re: Urgente ayuda alquiler compra tanteo y retracto

No creo que tú seas el malo de nada. Eres el propietario, nada más. No hay ni malos ni buenos por el hecho de ser una o otra parte. 

¿le has notificado el precio ante notario?. O ha sido simplemente una conversación de tanteo. Si no lo has hecho legal, yo le notificaría el nuevo precio en el notario, y tiene un mes para quedarse con el piso (un mes es un mes, no es un mes y un día, y si en ese tiempo no logra el dinero, o no le dan la hipoteca o cualquier otra gaita, es problema suyo). Entiendo que si no le notificaste fehacientemente precio y fecha, si que debería igualar esa oferta.
Por cierto, los comentarios de tu inquilino de que es mucho, o poco, o tal o pascual no proceden. El piso es tuyo, que quede claro, y si le parece caro, ya sabe lo que tiene que hacer.
Suerte.
 
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