Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

6 respuestas
Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?
Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?
#1

Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Hola,


Tengo una consulta espero que fácil y rápida: Estoy en proceso de adquisición (y de hipotecarme por primera vez) de una vivienda de obra nueva con entrega de llaves próxima, y la promotora pactó unas condiciones con el banco a las que yo tengo la posibilidad de subrogar.

 No me resultan muy desfavorables, salvo dos temas: 

- Voy a pedir una hipoteca muy pequeña (aprox. 60.000€ o incluso menos) y 25 años me parecen muchísimos, me gustaría quitármela en máximo 15 años, pudiendo ser 10 mejor.

- La compensación de desistimiento (comisión de amortización parcial?) es del 1%. También es desfavorable en mi caso puesto que mi idea es tratar de amortizarla puesto que tengo capacidad de ahorro.

Voy a ir esta semana al banco y mi pregunta es:

 Puedo "negociar" esos dos puntos (bajar de 25 años a 15 años y/o eliminar la compensación de desistimiento? ¿o en caso de modificar las condiciones iniciales ya no estaría subrogando la hipoteca?

No se que capacidad de negociación tengo con el banco cuando se trata de subrogar una hipoteca que ya tienen firmada con la promotora.

Muchas gracias por la ayuda!
#2

Re: Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Buenas noches,
Cuando un particular se quiere subrogar en la hipoteca del promotor tiene la misma capacidad de negociación que si pidiera una hipoteca nueva, así que sí, puedes negociar esos dos puntos. En caso de que la negociación llegara a buen puerto, firmarías una subrogación con novación. Y si no llegas a un acuerdo con ese banco, siempre te queda la opción de solicitar el préstamo hipotecario a otra entidad y al tiempo de firmar la escritura de compraventa, se firmaría también la cancelación de la hipoteca del promotor.
Por otro lado, debes tener en cuenta que a tu posible subrogación de hipoteca se le va a aplicar la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que estable unos límites a las comisiones que te puede cobrar el banco así como a las causas de vencimiento anticipado. En la hipoteca del promotor, esos límites no estaban pues no se le aplica esa ley.
Saludos
#3

Re: Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Muchas gracias por la respuesta.

 He leído la ley que has comentado y eso me ayudaría en la comisión de amortización, bajando del 1% a como máximo el 0,15%.

Por otro lado si modifico alguna condición más, comentas que sería subrogación con novación, esa última parte, la novación, conllevaría gastos extra respecto a que sólo fuera subrogación?

Gracias.
#4

Re: Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Subrogarse es tomar la hipoteca de otro no hay capacidad de negociación lo que te pueden hacer es una hipoteca nueva.
#5

Re: Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Buenas,

Los límites a la comisión por amortización anticipada difieren según tu hipoteca sea a tipo fijo o variable. Si es a tipo fijo el límite es un 2% duranto los 10 primeros años y un 1.5% a partir de entonces; si la hipoteca es variable hay dos opciones: o un 0.15% durante los 5 primeros años o un 0.25 durante los 3 primeros años.

Si haces una subrogación con novación no conlleva ningún gasto extra para el deudor. Con arreglo a ley todos los gastos e impuestos los paga el banco al aplicarse la Ley de COntratos de Crédito Inmobiliario. Como máximo, si tuvieras que tasar de nuevo la vivienda, la tasación, salvo pacto en contrario, la tendrías que pagar tú.

Saludos
#6

Re: Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Buenas noches Jabarrio, 

Subrogarse significa asumir la posición del deudor originario, si bien ello no límita absolutamente nada la capacidad de negociar cláusulas como tipo de interés, plazo, comisiones o incluso el capital. Si llegas a un acuerdo con el banco, se hace una subrogación con novación modificativa que no implica la extinción de la hipoteca del promotor. 
Hay importantes difierencias a nivel de rango hipotecario, que en el caso que preguntaba la compañera, carecen de relevancia, aunq podría darse el supuesto de que al banco no le interesara novar la hipoteca del promotor y prefiriera montar una completamente nueva.


Saludos
#7

Re: Se pueden negociar las condiciones de una subrogación de obra nueva?

Lo mismo a quien no le interesa subrogar y novar es al tomador de la hipoteca y no al banco.
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