Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad

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Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad
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Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad
#1

Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad

 Buenas noches, 


Sobre una vivienda que ha sido valorada en 200.000 euros en la adjudicación y partición hereditaria, se ha otorgado el 50% del usufructo universal a nuestra madre y el 25% de la nuda propiedad a cada hijo. Nuestra madre ya tenía el 50% en propiedad. 

1) En el registro de la propiedad nos han cobrado a los 3 interesados por el concepto "liquidación de gananciales" en base a 86.666,67 euros (1/3 de los 200.000 euros). Si ya habíamos liquidado los gananciales ante notario en escritura pública, ¿ es normal que también te cobren por ello en el registro de la propiedad?


2) Luego a nuestra madre le han cobrado por el concepto de "adjudicación" en base a 100.000 euros (entiendo que se corresponden al 50% del usufructo sobre los 200.000 euros) y a nosotros dos en base a 37.500 euros (el 18,75% de los 200.000 euros). Por último, a nuestra madre también le han cobrado por el concepto de "herencia" en base a 25.000 euros (el 12,50% de los 200.000 euros). 

Nuestra madre tiene 72 años, por lo que le correspondería el 17% del usufructo (89 - 72). Luego, ¿me podría explicar alguien de dónde sale ese 18,75% que nos aplicaron a mí y a mi hermana por el concepto de "adjudicación" y de dónde sale ese 12,50% que le aplicaron a nuestra madre por el concepto de "herencia"?


Gracias. 

#2

Re: Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad

Buenos días, 

A bote pronto, diría que la minuta del Registrador es correcta por lo menos en lo que a los conceptos minutados se refiere. En cualquier caso, para comprobarlo puedes consultar este enlace: https://www.ocu.org/dinero/hipotecas/calculadora/calcular-minuta-de-notario-y-registrador/herencias-liquidacion-gananciales/
No creas que te va a dar el coste exacto y correcto pero como orientación sirve.
 Y te digo esto porque la ocu, en caso de que un concepto se tenga o no que cobrar, no lo cobra mientras que notarios y registradores, en caso de duda, lo suelen cobrar. Aplicar sus aranceles es muy complicado ya que son de hace más de 30 años y se modifican constantemente en un montón de leyes y decretos distintos que dificultan la tarea. Haría falta que se publicaran unos nuevos araceles que recogieran todos los cambios.

Centrándome en tu caso, La liquidación de gananciales también se cobra en el Registro de la Propiedad porque lo que hace es dar publicidad a la liquidación de gananciales hecha en la escritura y se cobra a todos lo interesados en proporción a lo adjudicado. Es decir, sospecho que lo más correcto habría sido liquidar a tu madre el 50% de los ganancilaes y a vosotros el 25% a cada uno.
El concepto adjudicación de tu madre de 100000 se refiere a eso, la liquidación de gananciales mientras que el concepto herencia de 25000 se refiere al valor del usufructo heredado. Por eso te decía que los porcentajes han bailado, ese 18,75% no cuadra por ningún lado.

Si no estás conforme con la minuta del Registro o de la Notaría la puedes impugnar en sus respectivos colegios notariales o registrales. Si llamas por teléfono te informan del cómo.

Saludos
#3

Re: Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad

Muchas gracias por responder.

Es que me estaba volviendo loco y no entendía de dónde salían esos porcentajes que nos habían aplicado en las facturas individualizadas a cada uno de los tres y, por lo que veo, tampoco te cuadran.

En primer lugar, lo que han hecho es coger el valor que adjudicamos a la propiedad en la aceptación y partición hereditaria (200.000 euros) y para liquidar los gananciales nos han adjudicado a cada uno 1/3 de esa cantidad (66.666,67 euros). Por lo que me dices no es del todo correcto que lo hayan hecho así, pero entiendo que solo afecta al importe total de la factura de cada uno.

En segundo lugar, aunque los porcentajes puedan estar mal o no cuadrar, entiendo que al final el total es el correcto, porque los 100.000 que le adjudican a nuestra madre por gananciales, más los 37.500 que nos adjudican a cada uno de los dos, entiendo que por nuda propiedad, más los 25.000 que le adjudican a nuestra madre en concepto de herencia, entiendo que por usufructo, suman los 200.000 euros. Lo que sigo sin entender es de dónde salen esos porcentajes del 18,75% (37.500 de 200.000) y 12,50% (25.000 de 200.000), salvo que se me esté escapando algo.

Pero entonces, también se liquidan los gananciales en el registro de la propiedad, pagando por ello nuevamente, ¿y también tienes que pagar por adjudicación de los gananciales aunque ya estuviera el 50% de la propiedad registrado a nombre de nuestra madre?

A ver si alguien me ilumina.

Gracias!!
#4

Re: Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad

Buenos días, 

Después de mi respuesta a tu comentario me he estado informando un poco y he logrado entender algunas cosas: 

Sobre tu respuesta que me decías: 

Centrándome en tu caso, La liquidación de gananciales también se cobra en el Registro de la Propiedad porque lo que hace es dar publicidad a la liquidación de gananciales hecha en la escritura y se cobra a todos lo interesados en proporción a lo adjudicado. Es decir, sospecho que lo más correcto habría sido liquidar a tu madre el 50% de los ganancilaes y a vosotros el 25% a cada uno. 

El concepto adjudicación de tu madre de 100000 se refiere a eso, la liquidación de gananciales mientras que el concepto herencia de 25000 se refiere al valor del usufructo heredado. Por eso te decía que los porcentajes han bailado, ese 18,75% no cuadra por ningún lado.
” 


1) Me queda claro que el Registro de la Propiedad procede a dar publicidad a la liquidación de los gananciales y por eso nos cobran por ello. Para la liquidación de gananciales han aplicado el arancel 3.1 y nos han repercutido el 47,5% de dicho arancel (se devenga el 50% de los derechos que correspondan por el número 2). Entiendo que se da publicidad a la liquidación de gananciales a través de una nota marginal que implica extinción de derechos inscritos y por ese motivo nos han aplicado ese arancel. 

Lo que no tengo claro es que deban liquidar los gananciales imputándonos a cada uno un tercio del valor de la vivienda, ya que así sale mayor importe a pagar. 


2) Aparte del arancel 3.1 por la liquidación de gananciales, a nuestra madre le han aplicado el arancel 2.1 sobre un importe de 100.000 euros, que entiendo que es por la adjudicación de gananciales, y le han repercutido el 95% de dicho arancel. Si ella ya tenía el 50% de la propiedad, ¿por qué le cobran por adjudicarle algo que ya era suyo? ¿Es posible que sea porque la vivienda aparecía en el registro de la propiedad como “presuntivamente” en gananciales? Según el artículo 94.1 del Reglamento Hipotecario: “Los bienes adquiridos a título oneroso por uno solo de los cónyuges, sin expresar que adquiere para la sociedad de gananciales, se inscribirán a nombre del cónyuge adquirente con carácter presuntivamente ganancial”. 


3) Además, a nuestra madre le ha aplicado el arancel 2.1 sobre un importe de 25.000 euros (por herencia), que entiendo que es por el usufructo vitalicio y a cada uno de nosotros nos han aplicado el arancel 2.1 sobre un importe de 37.500 euros (por adjudicación), que entiendo que es por la nuda propiedad. En ambos casos nos han repercutido el 95% de dicho arancel. Aquí es donde he averiguado que esos importes (25.000 y 37.500 euros) vienen de la aplicación del artículo 605 del Reglamento Hipotecario, según el cual “El valor de la nuda propiedad se estimará en el 75 por 100 de la finca o derecho, y el de los derechos de usufructo, uso y habitación, en el 25 por 100”. Por lo tanto, sobre los 100.000 euros correspondientes a la herencia del causante (mitad del valor adjudicado a la vivienda), han imputado esos importes y ahora sí me cuadra. 


4) Lo que no tengo del todo claro es si en el caso de nuestra madre se han producido dos transmisiones y, por lo tanto, tiene derecho a la aplicación del 50%, en virtud de lo siguiente (información sacada del documento - Resoluciones Honarios 2013-2014, que edita el Decanato Autonómico de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de la Comunidad Valenciana): 

La adjudicación al cónyuge viudo de una mitad indivisa de la finca por liquidación de sociedad de gananciales, es minutable conforme al número 2.1 del Arancel sobre la base del total valor adjudicado, que es el valor que corresponde a la mitad indivisa adjudicada al cónyuge viudo directamente por la liquidación de la sociedad conyugal. 

La adjudicación de la otra mitad indivisa de la finca resultante de dicha liquidación y que posteriormente es objeto de partición hereditaria supone la existencia de dos transmisiones sucesivas: 

PRIMERO. La transmisión de la finca del patrimonio ganancial al patrimonio hereditario del cónyuge fallecido, se minuta con una base correspondiente al valor de la mitad indivisa, número 2.1 del Arancel, pero aplicándose la reducción prevista en el artículo 611 del Reglamento Hipotecario como transmisión previa. 

SEGUNDO. La transmisión de la finca del patrimonio hereditario al patrimonio del cónyuge viudo heredero adjudicatario de esa mitad indivisa, se minuta conforme la regla general del número 2.1 del Arancel. 

Si hay varios herederos, se minuta el concepto de adjudicación hereditaria en proindiviso, dividiéndose el valor de esa mitad indivisa de la finca entre los herederos, sobre esta base se aplicará el número 2.1 del Arancel. Norma segunda del anexo II del Arancel.” 



Un saludo y gracias!! 
#5

Re: Duda minuta registro propiedad - Registro de la propiedad

 Hola quería comprobar si esta minuta es correcta, se trata de una compraventa entre 2 particulares, pero si uso la calculadora que ofrece alguna asociación de consumidores casi triplica el precio, y aparte representa casi el 20% del importe del valor, Me gustaria saber si es correcto,
gracias
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