Amortizar hipóteca

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Amortizar hipóteca
#1

Amortizar hipóteca

Buenos días a todos. Tengo una consulta que os agradecería me resolvierais. Nos han aceptado una hipoteca (a falta de adjuntar nota simple y tasación) pero no alcanzamos a entender cómo funciona la amortización parcial de la hipoteca y, o al menos eso me parece a mi, quien ha intentado resolverme la duda por parte del banco no ha sido claro.

La hipoteca la hemos solicitado con Coinc. Hemos pedido financiar el 80% del valor de compra (125.000), es decir, 100.000, a tipo fijo, durante 25 años. Nos resulta una cuota de 411,31€ (2,11 TAE), lo que en román paladino significa (creo) que, a juicio de Coinc, por facilitarme 100000 están dejando de ganar por intereses  durante 25 años 123393 € exactamente (mas o menos una cuarta parte del valor del crédito) y eso es lo que me van cobrar de más en cada cuota.

En sus condiciones de amortización dicen:

Compensación por amortización parcial o total | 2 % los 10 primeros años de vigencia del préstamo y 1,5 % el resto del periodo (sólo si existe pérdida financiera) 

Pero, honestamente, no sé que significa en términos prácticos. Significa que si dentro de la franja de los 10 primeros años adelanto 10.000 euros, en realidad adelantaré (10.000*2/100=200); 10.000-200=9800 EUR? o significa que me penalizarían con todos los intereses que habría generado esos 10.000 € durante 25 años, es decir (10.000*0,25 aprox=2000); 8000 EUR? Porque no me queda claro, sinceramente.

Tampoco entiendo que significa " sólo si existe pérdida financiera" porque, que yo entienda, siempre que adelantas dinero se produce pérdida financiera porque dejan de cobrarte intereses por la cantidad que adelantas.

Mis disculpas por ser tan llano preguntando, pero me cuesta trabajo asimilar todo lo que conlleva una hipoteca.

Gracias de antemano.


#2

Re: Amortizar hipóteca

Hola @carcayu
El tipo de interés es. básicamente, el coste del dinero. Para el banco, conceder una hipoteca es una operación de inversión por la que espera una rentabilidad, y eso es lo que nos cobra en concepto de TIN (tipo de interés). 

Respecto a la comisión por amortización: sería, básicamente, lo que has expresado en primer lugar. Si amortizas 10.000€ durante los primeros 10 años, realmente no vas a quitar 10.000€ del capital pendiente, sino los 10.000€ menos lo que te cobre por amortización parcial anticipada. 

Ahora, cuando nos hablan de pérdida financiera, te copio una definición en la que creo que se explica muy bien el concepto. En todo caso, el banco deberá justificarte en el momento que vayas a hacer una amortización que, efectivamente, con tu amortización, existe una pérdida financiera y por eso te cobraría la comisión. 

Pérdida financiera= Capital pendiente – Valor Presente de las cuotas futuras. Se trata de saber si “vale” más el capital pendiente hoy (lo que el banco recibe si se cancela) que el valor actual de la suma de las cuotas que va a recibir en el futuro (lo que recibiría si no se cancela).
Un saludo! 
#3

Re: Amortizar hipóteca

 Compensación por amortización parcial o total | 2 % los 10 primeros años de vigencia del préstamo y 1,5 % el resto del periodo (sólo si existe pérdida financiera) 
Significa que te van a cobrar esa comisión sobre las cantidades amortizadas, punto y final, lo otro es montarte una película. Es mas alta al principio porque les j.. mas (pierden mas intereses), y no les interesa que amortices.
Sinceramente, son bastante altas, si tenéis intención de amortizar anticipadamente, os van a sacar bastantes cuartos.
 
#4

Re: Amortizar hipóteca

Tu crees que son altas? Poniéndonos en el caso más extremo, pongamos que me toca la lotería el día después de que me concedan la hipoteca. La hipoteca que pedí es de 100.000 a pagar en 25 años (termino pagando aproximadamente 125000 sumando todas las cuotas).

Siguiendo con el supuesto, si me toca la lotería y quiero quitarme por completo la hipoteca de 100.000,que entiendo es donde mayor penalización me llevaría (por ser una gran cantidad al inicio de la hipoteca), tendría que pagar únicamente 2000 euros (2%) de más no? Es decir 102000 euros. 

Y si estamos hablando de quitarme cantidades de 10000 euros cada vez, que es algo mas lógico, serían 10200 euros lo que tendría que pagar no? 

Sinceramente tampoco me parece tanto. O igual se me está escapando algo 
#5

Re: Amortizar hipóteca

Tu crees que son altas?
Si buscas y comparas verás que sí.
Si estás dispuesto a pagarlas o te compensa porque el resto de condiciones son muy ventajosas, pues adelante.
Saludos