Avante
08/11/21 13:39
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Artículos y comentarios que hablan del seguro, los productos financieros y el consumidor desde la óptica de un corredor de seguros.
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Carlos Lluch- http://www.rankia.com/blog/seguros/ & https://esbroker.es
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Ha comentado en el artículo ¡Qué más da un seguro que otro! (consejo para enteraos)
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Así es, Snakke. Estudié biológicas. A eso le agradezco, sobretodo, que aplico el método científico en todo lo que hago. No a las creencias, sí a lo que puedo demostrar o -razonablemente- prever.De ahí a estudiar producción en RTVE. Agradecido a esto porque me espoleó la fibra creativa.De ahí a programar para un distribuidor de ordenadores. Con lenguajes que ya son prehistoria pero me ayudó a estructurar el pensamiento.De ahí a una empresa de publicidad. Entrené, especialmente, habilidades comunicativas.De ahí a mi empresa de imagen y sonido. Un gran cliente me llevó a la quiebra. Aprendí que uno puede hacer bien las cosas pero que circunstancias externas pueden acabar con todo.De ahí a ser agente de Mapfre, uno de los dos únicos AIE con un programa especial que no se repitió jamás (creo que era demasiado costoso). De ahí a tener una oficina fueron meses hasta acumular 10 años como agente. Mapfre era, por entonces, una fuente de pensamiento mutual, lo mejor en materia de filosofía social del seguro. Aprendí que lo que uno hace tiene trascendencia para los demás y a decir "NO" cuando mi propuesta no era la que convenía o el cliente era perjudicial para el asegurador. Llamémosle ética de negocio.De por medio hice el curso de mediador de seguros titulado (mal llamado "de corredor", pues pasé a ser un agente con más estudios e independientes).En el 8º año, más o menos, convencido de que me estaba perdiendo algo clave, me inscribí en la 1ª promoción del curso de Gerencia de Riesgos de AGERS, la Asociación Española de Gerencia de Riesgos y Seguros. De ahí a la Univ de Barcelona donde cursé una EU en Gerencia de Riesgos. La Gerencia de Riesgos me cambió la vida. Antes yo era un vendedor de seguros, entrenado técnicamente, pero un vendedor. A partir de ahí cambié la clave: empecé a pensar en riesgos, en cómo tratarlos, en que debía disponer de las mejores herramientas para la transferencia de esos riesgos y que el seguro era lo que venía al final y debía ser como un zapato para el pie: ni grande, ni pequeño, ni inadecuado para el interés del cliente. Eso, obviamente, era un callejón sin salida para un agente. Vi con claridad que había cambiado de bando, que ya no podía representar a una marca porque mi papel consistía en ser una parte del cliente: la que sabe de riesgos y de seguros.Como corredor, pronto aprendí que no llegaría a nada si no me especializaba. Corren un gran riesgo los clientes del corredor que dispara a todo lo que se menea. Necesitaba ser uno de los mejores en las áreas en las que me especializaría. Y creo estar en camino de conseguirlo. Ser corredor me ha hecho libre, independiente y dueño no sólo de mi tiempo sino también de qué hago y qué cuento. ¡Menuda parrafada te he soltado! Así ya sabes de qué pie calzo.Saludos,
Ha comentado en el artículo El Seguro Decenal se desnuda
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Estefanía, una obra está relacionada con un proyecto arquitectónico y este contemplará, siempre, dejar TODAS las unidades registrales de un mismo edificio de propiedad horizontal en condiciones óptimas para su habitabilidad. Si no es habitable en su conjunto TODO el edificio, la obra está inconclusa en su totalidad, aunque se haya terminado el piso piloto para muestra o algunas viviendas del conjunto. El arquitecto y el Contratista (agentes de edificación de la LOE encargados de ello) no emitirán el Fin de Obra mientras no esté terminada toda la obra. La OCT no emitirá el D.6 hasta que toda la obra esté terminada. No podrás hacer el acta de recepción hasta que toda la obra esté terminada y no podrás solicitar habitabilidad hasta concluir toda la obra en su conjunto. Puedes vender partes de la obra y generar co-promotores o vender futuros pisos durante la obra consignando, como establece la Ley de 1968 las cantidades recibidas a cuenta en una cuenta bancaria separada y usar ese dinero solo para la obra, pero no vender pisos pues no hay pisos, hay obra.Mientras no esté acabado TODO, TODO es una obra. Sin matices. No hay "pisos", simplemente porque para poder segregar ANTES tienes que poder registrar el conjunto. Y no lo vas a conseguir sin el D.6 de la OCT ni sin el Decenal. Pero no porque estos sean malos o no te entiendan sino porque sería ilegal al 100% y no pueden hacerlo.Que ahora no haya obreros no significa que no sea, solo, una obra. Es una obra paralizada.Lo que debes hacer no es imaginar situaciones que no tienen nada con la Ley sino buscar cómo solucionar la situación en el ámbito de la Ley y siendo consciente de que cualquier autoengaño no hace sino alejarte de la solución.Insisto en que lamento si te pongo el escenario lejos de lo que buscas pero no hay peor enemigo para alguien que tiene un problema que trabajar sobre supuestos falsos. Pon los pies en la tierra y toma medidas, por duras que sean, realistas.Un abrazo,
Ha comentado en el artículo El Seguro Decenal se desnuda
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Hola Estefanía.Toda edificación con licencia de obra posterior al 6 de mayo de 2.000 DEBE tener un seguro decenal obligatorio de acuerdo con lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.La única excepción que prevé la Ley es el exclusivo caso de un autopromotor que hace una única vivienda para su uso habitual. Por tanto, un piso en propiedad horizontal, un adosado, un pareado, una vivienda unifamiliar para alquiler o para segunda residencia o para ser vendida así como la vivienda unifamiliar cuyo promotor es una sociedad promotora SIEMPRE deberá contar con decenal.En el caso que describes tenemos que estamos ante una obra de vivienda horizontal y seguirá siendo una obra hasta que se registre la obra y se haga la segregación por unidades registrales. Es decir, tu no has vendido un piso sino que has hecho que un particular pase a ser copromotor de TODA la obra por un porcentaje que es el equivalente al valor de lo que algún día será un piso pero que ahora no lo es.Esta pareja ha sido muy mal asesorada pues no ha terminado "su piso" sino un trozo de la obra en su conjunto que creía suyo cuando lo que realmente tenía era un porcentaje de toda una obra que debe poder terminarse (fin de obra) antes de obtener habitabilidad, etc. Mientras sea una obra el riesgo es enorme para quien viva ahí pues una obra: no es un sitio en el que se pueda vivir, por Ley, hasta que es habitable y eso no se da antes de que desaparezcan albañiles, grúas, soldadores, máquinas, etc.Dicho esto: no queda otra que acabar la obra. Una vez tengas el fin de obra y en el plazo máximo de 30 días (pues es el plazo de entrada tácita en vigor del acta de recepción) podrá entrar en marcha el seguro decenal. Nunca antes mientras la obra esté activa.Pero es que el Registro de la Propiedad no te admitirá nunca un piso en una obra de propiedad horizontal sin fin de obra, sin acta de recepción, con contadores de obra y sin cédula. Además, teniendo en cuenta que no es autopromoción de vivienda unifamiliar para uso habitual el seguro decenal será siempre requisito ineludible para poder escriturar y registrar.Y si hay dos sin terminar, tienes dos problemas añadidos pues mientras no las termines no puedes solucionar el problema que tienes ahora sobre la mesa.Mi consejo es que busques con urgencia un abogado especializado en derecho inmobiliario y, caso de carecer de financiación, busques un socio para continuar y terminar la obra o, en su caso, un comprador para la obra enterita o vas a tener problemas serios. Por cuanto al seguro, si solo hay uno que trabaja con esta OCT ya sé cuál es la OCT y cuál el seguro. Lo que te dicen es correcto: no se puede emitir en propiedad horizontal ni el D.6 de la OCT (informe fin de obra) mientras la obra no esté acabada, ni puede la aseguradora emitir "cachos" de la póliza única para todo el edificio a medida que tu vas terminando esos trozos del mismo. Estructuralmente un edificio es una unidad, no una pila de cajas en la que hoy termino y vendo una y dentro de un año otra. Ni funciona así la estructura, la cimentación, las instalaciones comunes, ni el seguro que las garantiza.En resumen: podrás hacer segregación de unidades registrales y vender pisos solo DESPUES de acabada TODA la obra y registrada esta con su seguro decenal. Mientras tanto puedes vender porcentajes de TODA la obra a parejas o lo que quieras pero no estás vendiendo pisos. Con eso conviertes a esos compradores en promotores y, si les dices algo incorrecto, les metes en un jardín que te puede llevar a los tribunales.Lo lamento pero, cuanto antes te hagas a la idea y cuentes con el asesoramiento de profesionales de verdad, mejor.Espero haber sido de ayuda aun cuando te diga algo que no te hará ninguna gracia.Saludos.
Ha comentado en el artículo ¡Qué más da un seguro que otro! (consejo para enteraos)
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Bueno, yo soy corredor. Los hay que hacen bien su trabajo asesor en plan 360 y quienes solo sirven como comparador de precios baratos (que es lo que estás definiendo). Eso pasa en todas las profesiones, lamentablemente, lo que conlleva un cierto esfuerzo hasta que das con uno que si funciona. El tema de las comunicaciones está diseñado precisamente para tu seguridad. El corredor debe asistirte en todo momento y filtrar a priori cualquier posible incumplimiento de contrato o abuso y es obvio que si no se entera de qué pasa... cuando tengas un problema ya serán hechos consumados. De ahí que controle la I formación presente en las comunicaciones, al igual que hace un abogado o un médico. Eso sí, si caes en manos de un mal corredor eso no ayuda. Pero, en ese caso, el problema no es el sistema sino el mal profesional que causa interferencias en el mismo. Solo el 0,36 % de las reclamaciones de seguros en 2020 fueron dirigidas contra un corredor. Lamento tu experiencia pero sigue Sie do mi recomendación que busques uno con quien compartir toda tu vida. Es decir, que lo merezca. Gracias por comentar!
Avante
10/08/21 06:16
Ha recomendado Muchas gracias por tu artículo! Sin duda de gran utilidad y por mi parte de
Ha comentado en el artículo Luchando contra aseguradoras tras un accidente
Lamento tu situación y de ello hablo en este artículo recién publicado;https://www.rankia.com/blog/seguros/5097864-que-mas-seguro-otro-consejo-para-enteraos
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Ha escrito el artículo ¡Qué más da un seguro que otro! (consejo para enteraos)
Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
Un placer ayudarte, si es posible: lluch arroba esbroker punto com. Esta es mi dirección de correo.Saludos
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Ha comentado en el artículo Consulta al autor del blog
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Buenos días,Cada día que pasa aprendo algo nuevo relativo a la estupidez humana. O a las ganas de suplantar a las anguilas en su habilidad para escurrirse cuando las atrapas.Veamos, el 1903 del Código Civil (que va detrás del 1902, afortunadamente, que es el que establece la obligación de reparar el daño, dice textualmente:La obligación que impone el artículo anterior es exigible no sólo por los actos u omisiones propios, sino por los de aquellas personas de quienes se debe responder.Los padres son responsables de los daños causados por los hijos que se encuentren bajo su guarda.Los tutores lo son de los perjuicios causados por los menores o incapacitados que están bajo su autoridad y habitan en su compañía.Lo son igualmente los dueños o directores de un establecimiento o empresa respecto de los perjuicios causados por sus dependientes en el servicio de los ramos en que los tuvieran empleados, o con ocasión de sus funciones.Las personas o entidades que sean titulares de un Centro docente de enseñanza no superior responderán por los daños y perjuicios que causen sus alumnos menores de edad durante los períodos de tiempo en que los mismos se hallen bajo el control o vigilancia del profesorado del Centro, desarrollando actividades escolares o extraescolares y complementarias.La responsabilidad de que trata este artículo cesará cuando las personas en él mencionadas prueben que emplearon toda la diligencia de un buen padre de familia para prevenir el daño.Por tanto, queda clarito en el 4º parrafo que la empresa está obligada a reparar el daño causado por sus empleados durante la jornada laboral mientras estén en el ámbito de la actividad. Por consiguiente, y en el caso que indicas:El empleado en cuestión está en una obra en la que opera en dependencia de la empresa que tienes asegurada.Durante la jornada laboral un empleado tiene derecho a hacer pis, a una parada de descanso, a comerse un bocata o, por ejemplo, a cambiarse de ropa. Para ello puede salir del espacio donde está trabajando o no.En la legislación laboral, esos eventuales desplazamientos (in itínere) se consideran tiempo de trabajo y dan lugar a prestaciones. Desplazarse al baño que esta a unos metros de la cocina que se monta no creo que permita pensar que se ha salido y desvinculado de la obra o que el trabajador está en su tiempo de vida privada, familiar.Me sorprendería hallar en las CCGG una cláusula limitativa que desconecte la cobertura en caso de hacer pis o de comer el bocata. Me pregunto qué habría pasado si el trabajador, al hacer pis, se electrocuta con un cable suelto dejado ahí por la empresa.Suponiendo que exista tal cláusula limitativa me gustaría ver que ha sido firmada en prueba de consentimiento, tal como requiere el art 3º de la Ley 50/1980 de contrato de seguro pues en otro caso no es oponible.Añado que me gustaría conocer el nombre de la aseguradora pues me parece una barbaridad que de esas instrucciones a sus tramitadores o que seleccione y supervise tan mal a estos que se puedan producir estas situaciones.Un saludo,
Ha respondido al tema Seguro de hogar destinado para alquilar
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Hola, querido Acrasoles (veo que has añadido un "-es" a tu nick, ¿no?).También feliz por este reencuentro :-)Entiendo que:has tenido un incendio en una vivienda de tu propiedad.el incendio ha afectado a otras unidades registrales y a áreas comunes del edificiodicho incendio ha causado daño a otros residentes en sus bienesse cuestiona si la RC que contiene el seguro de la comunidad cubre o no la responsabilidad civil del 1907 CC como propietario de la vivienda donde se ha ocasionado el incendio.también hay una derivada en el sentido de si una eventual exclusión o no cobertura (estamos ante un multirriesgo, no ante un todo riesgo) de dicha RC privada es delimitativa, limitativa o una cláusula que vacía el contenido del seguro o, al menos, de esa parte.Desde luego, lo primero que voy a pedirte (si puedes) es copia íntegra de la póliza de comunidad (lluch arroba esbroker dot com)A priori, para el tema de los daños materiales y de la RC me interesa conocer el apartado de definiciones. En particular, la de "Continente", donde se detallará qué es lo que cubre como daño directo el seguro de DAÑOS. Esto hay que ponerlo en contraste con lo que define el art 396 del Código Civil (que no puede ser modificado por un asegurador) y que define lo que es común en propiedad horizontal:" ...que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles."¿Por qué cito este literal? Pues porque en función de cual haya sido la causa del incendio podríamos hallarnos ante un elemento causante que entre en la definición de "cosa común". Y ello, en materia de RC, podría aportar un giro al resultado.Otra cuestión: la RC entre propietarios acostumbra a tener por objeto la cobertura del posible daño que el vecino A le cause al vecino B debido a una situación culposa o negligente derivada de las instalaciones o por incendio. Efectivamente, en función de cómo se haya redactado la cláusula podríamos estar ante una cobertura vaciada de contenido asegurador y, por tanto, nula de pleno derecho. Pero, también, en función de cómo esté redactada, podría situarla en el ámbito de las cláusulas limitativas y requerir el reconocimiento expreso mediante firma que señala el art 3º de la Ley 50/1980.Como podrás ver hay posibles vías pero, como casi siempre, dependemos de ver el contrato y no solo por la redacción de la cláusula concreta sino, también, por las definiciones y - como no - los aspectos formales que suponen transparencia negocial o todo lo contrario.¿Qué hacemos, compañero de fatigas?¡Un abrazo!
Avante
15/02/21 07:04
Ha recomendado Re: Seguro de hogar destinado para alquilar de
Ha respondido al tema Seguro de hogar destinado para alquilar
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Buenos días.El seguro de una vivienda destinada a ser alquilada difiere de aquel de vivienda para uso propio permanente, del mismo modo que también es distinto un seguro para una segunda vivienda.En particular, al cambiar el uso, hay ciertas coberturas que desaparecerán de tu seguro (por ejemplo, la de joyas) mientras que otras simplemente varían en su enfoque. El caso más obvio es en la Responsabilidad Civil puesto que puedes causar daños a las personas y bienes de tus nuevos inquilinos por mal estado de alguna instalación pero, además, al ejercer una actividad de negocio, asumes una responsabilidad civil subrogada o subsidiaria de aquella de tus inquilinos si estos causan daños al edificio o a tus vecinos y no tienen o no es suficiente su seguro. Asimismo, la propia casa y mobiliario pueden sufrir daños causados por tus inquilinos y, de haber un siniestro que impida la habitabilidad tendrás una pérdida de alquileres.Esos son, solo, algunos de los riesgos a los que te puedes enfrentar. Consejo: acude a un corredor y hallará la mejor forma posible de protegerte.Otra recomendación: exige a tu inquilino que contrate, al menos, un seguro de responsabilidad civil familiar (si es un piso nunca menor de 600.000€ ) en el que conste su condición de inquilino.Otra recomendación: hay unos seguros que rondan el 4 o 4,5% del importe anual de alquiler que cubren la situación de impago de alquileres por plazos que oscilan entre los 3 y los 18 meses. Cubren también todos los gastos legales de un desahucio. Muy interesantes pero, ojo, que los hay que solo cubren en caso de sentencia por lo que el abono de mensualidades impagadas puede ser una ilusión y si el inquilino sale de casa sin juicio puedes tener que devolver lo cobrado. Es cuestión, como siempre, de elegir bien. Por ello te recomiendo un corredor dado que no conozco a ningún ciudadano que salga bien librado de una contratación sin asistencia profesional.Saludos,
Avante
13/02/21 17:01
Ha escrito el artículo Jekill & Hyde campan a sus anchas. Entre nosotros.
Avante
22/03/20 05:39
Avante
03/02/20 11:15
Ha comentado en el artículo Los bancos, una inversión apestada
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En el S.XVIII aparece, por impulso de Carlos III, un banco "pelota" que recibe el nombre de Banco de San Carlos (por el rey). Nada más empezar sus operaciones uno de sus ejecutivos fue encausado por irregularidades que fueron más tarde sobreseídas. Más adelante, mantuvo el nivel peloteril cambiando su nombre a Banco de San Fernando (por Fernando VII). De ahí pasó a ser el Banco de Isabel II (adivina quien llevaba corona por entonces). Tras la transición hasta tuvimos billetes firmados por alguien que estaba en la cárcel. Y, desde luego, a veces da apurillo entrever qué peloteos particulares se trae en esta última época porque siendo Banco de España lo lógico sería que intentara caernos bien a todos.
Pero no, parece ser que está más por la labor de cuidar de sus cada vez menos administrados que de los cada vez más súbditos del Reino.
Con la desaparición, casi íntegra, de las Cajas (no estoy defendiendo su modelo de gestión sino su razón de ser) desapareció también una forma social de interpretar las necesidades del ahorrador y del prestatario que gracias a la concentración debida a las necesidades de solvencia (eso es lo que nos han contado, al menos) ha devenido en la generación de monstruos financieros too big to fail a los que no se les puede ni toser. ¡Menudos monstruos! han tenido una actitud gamberra, insolente y hasta diría que sociópata en demasiados ámbitos. Parece como si el "todo vale" del peor capitalismo salvaje hubiera encontrado su horma del zapato en esta banca.
¿Competir? Pues no sé, me da a mi que operan ya como una especie de cartel con pequeñas diferencias que mantienen las apariencias pero en materia de malas prácticas, de falta de respuesta a la España vaciada, de ninguneo a la forma de relacionarse con la banca por parte de la tercera edad, de absoluta falta de remordimientos y responsabilidad en lo que se refiere a prácticas abusivas masivas que saturan los juzgados (ad-hoc, no lo olvidemos)... son cualquier cosa menos empresas éticas y responsables.
Por más que metan unos milloncitos en ese intrumento de su particular "astroturfing" en forma de memoria RSE o hagan anuncios con música y voces edulcoradas hasta que petan los diabéticos.
Llevan décadas, al menos desde que entró en vigor la Ley 9/1992 (que fue luego sustituida por la 26/2006) saltándose a la comba la prohibición de endosar seguros. Lo han hecho al más puro estilo siciliano y seguirán haciéndolo.
En este momento les importa un bledo el efectivo en depósitos ¡hasta te cobran por guardarlo! Les va intermediar en productos de inversión y más aún si son puras apuestas como los derivados. Y también las comisiones de seguros y de planes de pensiones.
Jamás habían tenido tanto margen en los préstamos (teóricamente su beneficio es el diferencial) pero no dejan de lloriquear. Si en plena cresta de la ola pre-crisis (2004) un banco como el BBVA obtenía un beneficio neto de 2.802 millones EUR en 2019 obtuvo 3.512 millones EUR (un 25% más) ¿hay motivos para tanto llanto?
En fin, que algo huele a podrido y no es en Dinamarca. Habrá que devolver a muchos ejecutivos al parvulario, a aprender eso que se llama convivencia. Y, de paso, que vayan construyendo su ética que es materia que está a cal y canto encerrada en el sótano.
Avante
03/02/20 07:07
Ha escrito el artículo Bye, bye UK !
Ha comentado en el artículo Algo que nunca le explicaron acerca de Vida-Ahorro
Gracias a ti, tanto por tu confianza como por la amable valoración que haces del blog.
Un saludo y ¡feliz navidad!
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Ha comentado en el artículo Criterios de valoración
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Hola Toñimuñoz,
El valor del continente a efectos de seguro no es ni el valor de compra ni el valor de reposición que aparece en la tasación del banco.
Es el valor de reconstrucción. Esto implica considerar el hecho de que habrá que pagar tasas de bomberos, reservas de espacio en vía pública, permisos y licencias, gastos de demolición (las demoliciones manuales parciales son mucho más caras que una demolición "a máquina" completa), el desescombro y traslado a un vertedero como residuo peligroso (los restos de un incendio están cargados de metales pesados de barnices y pinturas, aditivos del hormigón, y los lixiviados del incendio mezclados con restos orgánicos que requieren tratamiento especial). Añade a esto el nuevo proceso de construcción necesario para restaurar la edificación.
Algo que mucha gente olvida (profesionales incluidos) es que, junto con el incendio, aparecen en la mayoría de pólizas gastos adicionales consecuenciales a este. Por ejemplo es habitual que se cubra el alquiler de habitaciones en hotel, gastos de restaurante y lavandería por unos cuantos días más el alquiler de otra vivienda durante un año. En este tipo de coberturas unas compañías garantizan más y otras garantizan menos (Línea Directa, por ejemplo, no cubre nada de eso por lo que el asegurado no tendrá ese tipo de seguridades). Además, es frecuente que se incluyan los gastos de salvamento de bienes no dañados, los gastos de guardamuebles y otros (nuevamente Linea Directa no cubre nada de esto).
Por ello, y porque la SUMA ASEGURADA o CAPITAL ASEGURADO constituye "la suma de todos los gastos" en pólizas distintas forzosamente habremos de entender que la suma asegurada no puede ser la misma si el compromiso de cada asegurador es distinto. Por poner un ejemplo, si una compañía garantiza hasta 30.000 € en alquiler de una vivienda alternativa mientras la nuestra es reconstruida resulta obvio que el capital asegurado en esa póliza será 30.000€ superior al de Linea Directa donde esa cobertura ni siquiera existe.
¿Qué es lo que no debemos considerar? Bueno, pues es lógico que si tenemos una vivienda en la primera línea de la playa esta valdrá más que si tenemos una exactamente igual cinco calles más allá donde el mar solo se intuye. Pero ambas tendrán el mismo coste de reconstrucción ¿verdad? Bueno pues es por eso que el valor del suelo no se asegura, además de que no se pierde el suelo con un incendio.
También puede ocurrir que tengamos una casa o piso que nos costó X en 1990, por ejemplo. Pero claro está, en 2019 la mano de obra ya no cuesta lo mismo y los materiales han cambiado. Por ello podemos pensar que la valoración es correcta teniendo en cuenta un escenario que ya no es real.
Los corredores utilizamos referencias de valoración por metro cuadrado. Estas suelen ser una horquilla de valores en función de varios atributos propios de cada vivienda y ello me lleva a que no es una buena práctica (y por eso no lo haré) dar orientación de valor en un foro como este. ¿Por qué? Veamos:
- en primer lugar porque el valor m2 depende mucho de la calidad de la edificación. A diferentes calidades, diferente valor. No es lo mismo que tengas mármol, parqué, gres o terrazo. O que tus cerramientos sean de aluminio con cristal de 4mm o de PVC aislante con climalit "del bueno" (o del "chungo").
- en segundo lugar porque el valor de la mano de obra e incluso de los materiales oscila fuertemente de una provincia a otra. E incluso entre ciudades. O incluso en obras singulares (tengo un cliente a quien le llevaron todos los materiales con helicóptero por ser inaccesible su casa con camión).
- en tercer lugar porque la superficie construída tiene un fuerte impacto sobre el valor medio del m2. Si lo pensamos veremos que un estudio de 40m2 tiene un baño y una cocina (donde se concentra el grueso de las instalaciones) al igual que un piso de 70m2 lo que hace que el m2 de estudio sea más caro que el m2 del piso. Confundirse en este punto también conduce al error.
Por ello es imposible, para alguien que sabe lo que hace, orientar a alguien acerca del valor por m2 de su vivienda sin:
a) conocer bien cómo es la misma.
b) conocer dónde está ubicada
c) conocer cómo es o va a ser su contrato de seguro pues ya hemos visto que cuanto más se moja el seguro por su cliente mayor tendrá que ser el capital asegurado y viceversa.
El perito del Consorcio utiliza toda esta información para determinar si una vivienda está correctamente asegurada. Es poco probable que se equivoque de mucho y si el daño sufrido es pequeño es menos probable aún que lo tenga en cuenta por lo que el error en valoración debe ser relativamente grande si lo está aplicando.
A partir de ahí, tres recomendaciones:
1 - El Consorcio es una compañía de seguros más, especializada en riesgos extraordinarios y -como tal "Consorcio" - es un mix entre Estado Español y varias compañías de seguros que actúan juntos. Por ello se rige por la Ley de Contrato de Seguro y, por ello está sujeto al mandato de dicha Ley en la que se recoge que puedes nombrar a un perito "de parte" - que tienes que pagar tu - si no estás de acuerdo con el dictamen del perito del Consorcio. Una vez tengas esa pericial se puede organizar un contraste entre ambos informes y puede que el Consorcio cambie de opinión si la argumentación del perito de parte es correcta. Si no...o Juzgado o aceptar.
2 - Si andas con estas dudas es porque no estás siendo asistida profesionalmente. Te recomiendo buscar un buen corredor de seguros que, desde la independencia profesional, te guíe. También en la determinación de esa suma asegurada. Si ya lo tienes exígele que te ayude, es su obligación.
3 - Ni se te ocurra confiar en los tarificadores que ofrecen capitales automáticos pues no tienen en cuenta los factores que he indicado. Si te fijas verás que el capital ni siquiera varía de una compañía a otra por lo que ya serás capaz de entender, con lo que te he explicado, que no están teniendo en cuenta factores ni de cobertura ni de otros flecos. Como el riesgo lo asumes tu y ellos van a vender y facturar no les preocupa lo que te pase. No piques.
Espero haber sido de ayuda.
Un saludo y ¡feliz navidad!
Ha comentado en el artículo Algo que nunca le explicaron acerca de Vida-Ahorro
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¡Hola Zachary!
Me alegra haber sido de utilidad :-)
Con respecto a tus consultas:
1.- Es normal que obtengas en un producto de esa época rentabilidades del entorno de 4.5 o 5% dado que entonces los intereses técnicos eran del 6%. Si descontamos a la prima pagada los gastos tendremos lo que se llama la "provisión matemática" (lo que se invierte). Así pues, la provisión matemática es algo menor que la prima pagada y de ahí que al aplicarle un 6% genere la impresión de un porcentaje menor pero es por esa merma en el capital; el interés sigue siendo del 6%.
2.- En esas pólizas estaba prevista una "participación en beneficios". La misma se calculaba según diversas fórmulas pero la más utilizada era:
participación en beneficios= [(interés real - interés garantizado)*90%]
Es decir, al resultado de restar al interés real obtenido el interés garantizado se le aplicaba un corrector del 90%, siendo el 10% restante beneficio para el asegurador.
Ejemplo:
Interés garantizado: 6%
Rentabilidad real: 8%
Participación en beneficios (PB)= (8-6)*90% = 2*90% = 1,80%
Rentabilidad Total: interés garantizado+Participación en beneficios= 6+1.80= 7.80%
¿Qué sucede en tu caso? Pues que durante un cierto tiempo el asegurador obtuvo rentabilidades superiores al 6% y generó PB.
Pero cuando los intereses cayeron por debajo del 6% ... el 90% de 0% es cero.
Espero haber sido de ayuda.
Saludos,
Ha respondido al tema Cambio tarifa Medifiatc
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Buenos días,Siendo puristas ahora no puedes cambiarte simplemente porque no estás dentro del plazo mínimo de 30 días que te exige el artículo 22 de la Ley de Contrato de Seguro. Si te vas ahora de FIATC dicha mutua puede interponer contra ti un monitorio exigiéndote el pago de la prima de todo 2020. Así de simple. Tal como te avancé en un anterior aporte tu actual corredor debía haberte avisado de esto antes de cotizar con AXA.Otra cuestión es si te conviene o no hacer esa carta de anulación si tienes alguna preexistencia pues puede ser muy bien que AXA o no te acepte o te excluya esas preexistencias y todo lo que pueda derivar de ellas. Por otra parte el tema de la política tarifaria de FIATC es algo que no me genera ninguna garantía. He visto como en contratos donde tenían pactado un sistema de bonus/malus se lo pasaban literalmente por el forro así que no pienso picar de nuevo.Aparte esas referencias "nebulosas" a incrementos de tarifa futuros en base a "técnicas actuariales", "evolución de la siniestralidad", "estado de la ciencia médica" y otras que se pueden hallar en distintos contratos chocan frontal y absolutamente con la prohibición que a tales fijaciones de precios futuros pone para los contratos de tracto continuado el Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios pues mete directamente todo este tipo de cláusulas entre las ABUSIVAS por dejar a la exclusiva libertad de la parte profesional la fijación del precio de su servicio sin que el cliente tenga opción de contrastar en algún medio externo si esa aplicación es o no adecuada. Un asegurador debería estar en condiciones de proponerte una tarifa base de partida o de informarte el coste por tramos de edad futuros y hacer, como elemento de corrección, referencia al IPC sanitario interanual del mes de junio (por poner un ejemplo). De este modo, tomando el coste que te anunció en el contrato y aplicando el IPC que puedes consultar en un medio externo, público y gratuito, deberías poder calcular cuanto te va a costar el seguro de un modo objetivo. Todo lo demás no es sostenible desde el punto de vista del usuario.Pero es lo que hay.Mi consejo es quedarte donde estás durante 2020 y analizar opciones, asistida por un buen corredor durante dicho plazo. Y con al menos un mes de preaviso, si así lo decides, te bajas de FIATC en 2020 y de cara a 2021 pones tu confianza donde creas que mejor vas a estar asistida el resto de tu vida.También puedes bajarte ahora de FIATC pero, en tal caso, prepárate mentalmente para la eventualidad de pagar dos seguros en 2020 pues es bastante probable que si no avisaste en plazo te halles ante un monitorio por mora en un pago al que contractualmente estás obligada por una ley imperativa.Saludos,
Avante
05/12/19 16:43