Carlos almeria

Carlos almeria 15/04/13 17:30

Ha comentado en el artículo "Usucapio" por los pelos... pero tarde

en toda usucapion o prescripcion adquisitiva como modo de adquirir la propiedad, sea la ordinaria (10 años) o la extraordinaria, (30 años), se exige como comun requisito que la posesion sea en CONCEPTO DE DUEÑO, o sea si se posee el bien en cualquier otra condicion, por ejemplo como mero ocupa o precarista, no se cumple tal requisito y no se accede nunca a la propiedad. En este caso si hablamos de una ejecucion hipotecaria, es evidente que la hipoteca fue constituida seguramente hace menos de 30 años por el titular registral y DUEÑO REAL. No es posible pues que estos señores estuviesen desde hace mas de 30 años poseyendo el bien en concepto de dueño, puesto que el titular registral actuando como dueño y propietario la hipotecó faleciendo antes de haber pagado el credito. Apuesto a que en el procedimiento de usucapion no sea aportó certificacion registral literal del historial de la finca, ya que en tal caso constaria el acto dispositivo del verdadero dueño (constitucion de hipoteca) realizado dentro del periodo que los demandantes dicen estar poseyendo el bien en concepto de dueño, y por tanto nunca habria prosperado su pretension. Fallecido el promotor seguro que el procedimiento se ha tramitado con notificaciones por edictos, pienso que incluso sin haber puesto en conocimiento del juzgado tal fallecimiento. Este asunto huele a cuerno quemado, bien pudiendo tratarse de meros arrendatarios que se convierten en dueños con caracter retroactivo al fallecer el dueño sin herederos conocidos. Esta es mi opinion con los pocos datos que se han expuesto, salvo que se acredite otra cosa

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Carlos almeria 23/05/12 18:34

Ha comentado en el artículo El retracto de inquilinos

en la actualidad se están dando casos de simulaciones de contrato de arrendamiento otorgados por el deudor embargado a favor de supuestos terceros, con largos periodos de arrendamiento y rentas bajas, (incluso con pago anticipado de la renta), que se presentan al juzgado que tramita la ejecucion antes o tambien despues de la subasta. En tales casos el juez convoca a una vista al adjudicatario y al supuesto inquilino para resolver sumariamente sobre el derecho a permanecer en la finca o a ser desahuciado, reservando a las partes su derecho sobre el fondo del asunto para un posterior procedimiento declarativo ordinario. Con esta maniobra lo que pretenden es ahuyentar a licitadores interesados, y a fe que veo que lo consiguen segun comentais aqui. Realmente se incurre en un delito de alteracion de precio de subasta. Y para el caso de que haya licitador que se ajudique la finca: esta gente intenta o bien hacer valer el contrato de arrendamiento por el plazo y condiciones; o bien, sacarle el dinero que pueda; o si el valor de adjudicacion ha sido atractivo intentar ejercitar retracto, frente al adjudcatario, sea un licitador o sea el propio ejecutante. Ademas, hay que tener cuidado porque el contrato de arrendamiento (salvo que se declare judicialmente su nulidad por simulacion) es oponible por el inquilino incluso aunque sea de fecha posterior al embargo o constitucion de hipoteca. Realmente, un procedimiento de nulidad de un contrato de arrendamiento simulado es relativamente facil de ganar, conjugando una serie de pruebas indiciarias de que tal contrato en realidad nunca ha existido, o de serlo su causa es ilicita, que tambien determina su nulidad absoluta. Quizas me he salido un poco del tema del post ya que esto que expongo daria para otro independiente con mucho jugo. que opinas tristan?

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Carlos almeria 15/09/11 14:25

Ha comentado en el artículo ¡¡Me caducó el embargo!!

Hola a todos, tiempo ha que no participo en este foro, pero es que este asunto me parece muy interesante. En mi opinion, desde el punto de vista registral si el embargo ha caducado se pierde la prioridad que se tenia mientras estaba vigente la anotacion preventiva de embargo, y el registrador de la propiedad denegara la cancelacion de las cargas posteriores, aunque inscribira el auto de adjudicacion y por tanto la finca ya estara registrada a nombre del adjudicatario. El problema es entonces que esa nueva inscripcion de dominio (auto de adjudicacion) es posterior a las anotaciones de embargo no canceladas, de manera que si se sacan a subasta el nuevo adjudicatario cancelara las cargas e inscripciones posteriores (incluyendo el auto de adjudicacion del procedimiento en el que caduco el embargo) Por tanto la solucion está a mi juicio en plantear una demanda de juicio ordinario en nombre del adjudicatario del procedimiento donde caduco el embargo, frente a todos los titulares de embargo sobre la finca a fin de obtener una sentencia que ordene la cancelacion de todos esos embargos, todo ello fundamentado juridicamente con las sentencias que ya hay sobre el asunto. Claro que inocentemente se puede dejar caer un escrito en el procedimiento donde esté el embargo que no hemos podido cancelar, aportando nuestro auto de adjudicacion alegando que deriva de anotacion de embargo anterior en el tiempo a la de ese procedimiento, (remitiendonos a la certificacion de cargas obrante en esos autos), y alegando que en base al art.658 LEc procede el levantamiento y cancelacion de ese embargo.... En fin esto no son matematicas...

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Carlos almeria 23/06/10 08:19

Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro

Hola Manuel, el cambio de titularidad en el catastro de forma irregular no es la primera vez que los delicuentes procuran conseguir por medios fraudulentos e ilicitos, (no enumeraré los casos que me ha tocado combatir para no dar malas ideas a nadie), pero en todo caso estos tipos saben muy bien que los controles administrativos del catastro no son tan exhaustivos en comparacion con el registro de la propiedad. Pero se pueden desenmascarar si se puede partir del momento inicial en el que constaba la finca inscrita a favor del verdadero titular, en algun momento debe de aflorar el cambio injustificado, y es a partir de ahi cuando hay que armar la defensa del legitimo propietario perjudicado, sea via penal por querella (suponiendo que no haya prescrito el delito), o bien via civil a traves del juicio ordinario correspondiente.

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Carlos almeria 22/06/10 19:33

Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro

Es el documento clave para este asunto. El expediente de dominio demuestra que la finca existia en la realidad fisica. Si se obtienen los datos catastrales de aquel entonces, seria cuestion de bucear en el historial catastral de la finca hasta ahora. Y admito apuestas a que desde la muerte del Sr.Giles, algun listo se la catastrado a su nombre y despues se la ha escriturado causando una nueva inmatriculacion con nº de finca tambien nueva al amparo del art.205 LH, y seguro que simultaneamente ha hecho escritura de venta a un supuesto tercero.Por eso quien se adjudique la finca con la inscripcion antigua tendra que reclamar judicialmente la propiedad al actual titular de la inmatriculacion hecha fraudulentamente Y hasta aqui puedo leer....

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Carlos almeria 22/06/10 16:05

Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro

Hola a todos, me parece que estais haciendo el camino del final al principio, cuando debes de hacerlo del principio al final, y me explico, si la finca fue inscrita en el año 1970 por medio de un expediente de dominio, la clave está en obtener en el juzgado correspondiente que lo tramito una copia del procedimiento. En su interior está el mapa del tesoro: el plano catastral y numero de parcela Si me mandas una copia del historial registral quiza pueda dar mas orientacion. Interesante asunto Tristan, siempre nos sorprendes

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Carlos almeria 09/05/10 20:07

Ha comentado en el artículo A buenas horas mangas verdes

No se pacto en la escritura ninguna clausula resolutoria del contrato que conste inscrita en rl registro de la propiedad?

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Carlos almeria 05/05/10 08:18

Ha comentado en el artículo Desajuste registral

Con certificado catastral de superficie y linderos, ir al notario que corresponda a la demarcacion notarial de donde esta el terreno, quien preparara un acta de notoriedad de exceso de cabida, notificara a los colindantes, (en el domicilio que conste en el certificado de linderos) asi como un anuncio en periodico mediante edicto. Si nadie comparece ante el notario y se opone, el notario hara un acta declarando la notoriedad del exceso de cabida, se liquida ITP, (es posible como exento), y se lleva al registro y se inscribe. El mismo fin , pero por otro camino es el expediente de dominio sobre exceso de cabida ante el Juzgado de primera instancia del lugar donde este le finca, (mas lento y mas caro). Ojo si hay oposicion por algun interesado, (justificada o no), tanto el notario como el Juzgado se lava las manos y te remitira a que pongas un juicio declarativo para discutir sobre la titularidad de esos metros. Otra historia diferente es los metros que haya de mas de la casa

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Carlos almeria 28/04/10 08:26

Ha comentado en el artículo Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos

Hola a todos, interesante siempre Tristan con sus post. Sobre la idoneidad de la anotacion preventiva de demanda sobre la finca en el registro de la propiedad, que duda cabe de su conveniencia al plantear el procedimiento. Ahora bien, mi duda es acerca sobre que ocurre con las inscripciones que se produzcan despues de tal anotacion. Si se tratara de una demanda de nulidad, resolucion de contrato, etc, es obvio que cualquier inscripcion posterior a tal anotacion preventiva de demanda quedaria sometida a la preferencia de aquella pudiendo ser cancelada al librarse mandamiento en ejecucion de sentencia, (si es estimatoria obviamente)para que se tome anotacion de la resolucion, nulidad, etc decretada judicialmente. Pero en el caso de una disolucion de un proindidiviso, la anotacion de que existe una demanda sobre ello en el registro de la propiedad sobre la finca, entiendo que nada pone o quita a los derechos de terceros, en este caso acreedores, ya que la sentencia que se dictare en el procedimiento de proindiviso no alteraria la situacion registral de la finca, sino que simplemente caso de imposible division se procedera a su subasta. Pensemos en que por esa regla de tres, para blindar un bien frente a embargos bastaria crear un regimen de proindiviso y plantear una demanda de disolucion con anotacion de demanda, sin llegar nunca a subastar. Yo creo que la solucion de esto es que si hay fraude, pues desentrañarlo a traves de un procedimiento penal, y si no lo hay, y el montante del supuesto embargo es muy superior al propio valor de la parte indivisa, el adjudicatario personarse en el proceso y pedir el alzamiento del embargo. En caso que sea una hipoteca el caso se vuelve diabladamente mas enrevesado, pero en fin todo en esta vida tiene solucion...,menos todos sabemos que cosa.....

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Carlos almeria 22/04/10 16:09

Ha comentado en el artículo Subastas de coches. Petición de ayuda

Hola, el asunto de las subastas de vehiculos es interesante, pero muy diferente al de inmuebles. Para empezar hay que tener en cuenta que la adjudicacion en subasta judicial, no implica que el juzgado ordene cancelar otros embargos posteriores si los hubiere. Imaginad lo que puede suponer esto. Para hacer la transferencia en trafico hay que llevar entre otra documentacion el ultimo recibo del impuesto de vehiculos municipal. Si el embargado debe varios años, hay que tener la habilidad de conseguir abonar solo el ultimo (pues nos piden el ultimo para la transferencia), los anteriores los seguira debiendo el deudor. Algunos ayuntamientos se niegan a cobrar solo el ultimo y exigen el pago de todo como una sola deuda unificada Otra cuestion a tener en cuenta es que si el vehiculo esta depositado a instancias del ejecutante, aunque nos lo adjudiquemos, seguramente nos encontraremos con la sorpresa de que el depositario no entregara el vehiculo a menos que se le abonen los gastos de deposito, (tiene derecho de retencion del bien), Depende del Juzgado, pero puede darse el desagradable caso de que el depositario despechado por no haberselo adjudicado el, se suba a la parra pidiendo y tengamos un problema del que se desentienda el juzgado que subasto el bien. En fin que hay que andar muy fino con este tipo de subastas, con independencia de que luego el vehiculo este en buen estado o no. Saludos a todos

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Carlos almeria 24/03/10 08:40

Ha comentado en el artículo El talón de Aquiles de las madres españolas

De esta historia comen muchos, pero el trabajo de alguno de ellos deja bastante que desear. Y me refiero al Sr. Notario que autorizo el credito. Tratandose de personas mayores, deberia haberse tomado interes en informarles acerca del alcance de las obligaciones que asumian con la firma, asi como las consecuencias del impago, (interes de demora, etc), si a su juicio se encontraban plenamente capacitadas para emitir el consentimiento que prestaron en el sentido de estar en sus cabales, al menos aparentemente, y de conocer lo que en realidad representa su firma en su esfera patrimonial. Y tambien sobre si las cantidades que se dicen en la escritura como entregadas realmente fueron recibidas o son ficticias. Es una cuestion de celo profesional, aunque por lo general y lo que conozco es que los sres notarios no son especialmente cautelosos sino que se limitan a leer someramente el contenido de la minuta redactada por el escribano a instancias del prestamista, y pedir la firma a cada uno. Si pusieran mas celo en todos extremos, seguro que buena parte de estas operaciones no se firmarian, pero claro al no haber firma no habrian honorarios a su favor. Y claro ya creado el problema, firmada la escritura, quien va a demostrar judicialmente que ha mediado un error en el consentimiento y va a conseguir que un juez anule una escritura otorgada ante notario, es algo que pocas veces se ve, ademas de costoso e incierto el resultado. De todos modos aqui va este articulo del reglamento notarial, (de obligada observancia, (en teoria): Art.145 ( Real Decreto 45/2007, de 19 de enero): La autorización o intervención del instrumento público implica el deber del notario de dar fe de la identidad de los otorgantes, de que a su juicio tienen capacidad y legitimación, de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecúa a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes e intervinientes. Dicha autorización e intervención tiene carácter obligatorio para el notario con competencia territorial a quien se sometan las partes o corresponda en virtud de los preceptos de la legislación notarial, una vez que los interesados le hayan proporcionado los antecedentes, datos, documentos, certificaciones, autorizaciones y títulos necesarios para ello. Esto no obstante, el notario, en su función de control de la legalidad, no sólo deberá excusar su ministerio, sino negar la autorización o intervención notarial cuando a su juicio: 1. La autorización o intervención notarial suponga la infracción de una norma legal, o no se hubiere acreditado al notario el cumplimiento de los requisitos legalmente exigidos como previos. ..... Todos o alguno de los otorgantes carezcan de la capacidad legal necesaria para el otorgamiento que pretendan.

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Carlos almeria 22/03/10 19:10

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Bueno, en ese caso al ser copropietario estando al quite en algun momento, la parte embargada al copropietario deudor , embargo a) saldra a subasta a instancias del acreedor,..y bueno ya sabes, o ir a la subasta o plantear el retracto de comuneros frente al adjudicatario, y luego cancelar anotaciones posteriores

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Carlos almeria 22/03/10 19:00

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Una vez al liquidar cargas un secretario mando alzar un embargo, y me dio el mandamiento de cancelacion a mi que era el ejecutante. Ese mandamiento durmio en mi expediente el tiempo suficiente antes de que caducara mi anotacion, como para que el deudor, (que estaba en rebeldia en el proceso), teniendo interes en vender la finca tuviese que pagarme. Una vez cobrado con mucho gusto cumplimente el mandamiento. A veces cuando menos te lo esperas aquella anotacion de embargo que has ido renovando pacientemente, sale a flote y sirve para cobrar el credito. No todas las que me gustaria pero sucede

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Carlos almeria 22/03/10 18:12

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Bueno, en cuanto al final del comentario 58, si aparece una anotacion de embargo contra alguno de los copropietarios por importe superior al valor del bien, (de la parte indivisa o del total), bastaria estar al tanto para conseguir que en esa via de apremio por esa sola razon se proceda a alzar el embargo, al ser la carga superior al valor del bien

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Carlos almeria 22/03/10 18:01

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Inacabable por interesante este hilo. La demanda de juicio ordinario para disolucion de proindiviso deberia acompañarse de una medida cautelar consistente en una anotacion preventiva de demanda, que el juzgado admitira sin problemas. De alguna manera quedaria constancia en el registro de la propiedad de tal proceso, aunque los efectos sobre embargos que entrasen posteriormente serian para discutir eternamente, ya que mientras no se subaste la parte del comunero deudor, esta claro que es de su propiedad y por tanto embargable. En este caso, el comunero que pide la division y tiene intencion de comprar en subasta, caso de existir previa o sobrevenidamente un embargo sobre la parte en que estuviera interesado, deberia personarse como interesado en el proceso de ejecucion para estar al tanto. Asimismo, deberia ponerse en contacto con el acreedor para que este embargase las cantidades que se consignasen a favor del copropietario deudor a resultas de la subasta por el valor de su parte en el bien. El juzgado que lleva el embargo mandaria un exhorto al juzgado que lleva la disolucion del proindiviso para que se tomase nota de la existencia del embargo de dichas cantidades, embargo que puede coexistir perfectamente con el embargo de la parte que el deudor tenga en el bien. Al no tratarse el procedimiento de ejecucion de una sentencia de disolucion del proindiviso, de una via de apremio no hay certificacion de cargas, ni tampoco el juzgado puede retener el precio obtenido en subasta al comunero por el hecho de que exista un embargo sobre su parte en el bien, ya que el embargo sobrevivira siempre a la disolucion del proindiviso. No obstante, si somos el copropietario interesado en quedarnos con el bien, nuestro interes sera que sea libre de cargas o con las menos posibles. De este modo, si el acreedor con embargo anotado no se ha enterado de que se esta disolviendo el proindiviso, por nuestro bien, (y de nuestro bolsillo), nos interesa que la deuda del embargo se quite con el dinero que el copropietario deudor obtenga en la subasta, y para que se retenga debe embargarse inmediatamente las cantidades que pudiera percibir, debiendo presentarle al juzgado que lleva la ejecucion algun indicio de prueba de que existe ese derecho de cobro, ya que de otro modo el juzgado dira no a tal embargo por indeterminado. Si se subasta y se consigna la parte del precio a favor de copropietario sin que llegue a tiempo el exhorto embargando esas cantidades, el copropietario deudor se llevara la pasta, y el adjudicatario se quedara con la carga. Lo veis asi? Saludos

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Carlos almeria 20/03/10 17:44

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Curiosa esta cuestion. El banco hipotecante no puede exigir la deuda al adjudicatario, pero sí subastar el bien. Si pagase las cuotas la exesposa dueña al 50% con el adjudicatario, creo que podria repetirlas al adjudicatario via codigo civil: Artículo 392 Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título. Artículo 393 El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Y para rizar el rizo, y si la exesposa amortizase anticipadamente la hipoteca completa por mera conveniencia, ¿Podria repetir frente al otro copropietario al 50%? Ella estaria renunciando al plazo de las amortizaciones en "perjuicio" del otro copropietario que puede ser no tuviese necesidad ni interes en el pago anticipado de la hipoteca, prefiriendo pagar las amortizaciones mensuales. Esta es para nota, he de confesar que no lo tengo claro. Que opinais?

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Carlos almeria 19/03/10 18:34

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Pues en la practica la gran mayoria de secretarios liquidan la carga conforme a la contestacion que de el banco al oficio judicial, aunque no se haya anotado en el registro. Pero puede darse el caso de que algun secretario tiquismiquis, se acoja al tenor literal de la ley, y diga que tendria que haberse anotado el mandamiento en el registro de la propiedad con el saldo deudor actual, y que al no haberlo pedido el ejecutante, tomara en consideracion el importe que aparezca en la certificacion de cargas. Algo totalmente absurdo, imagina el caso de que una hipoteca vigente segun la certificacion de cargas y que conste en el procedimiento la certificacion del banco acreditativa de que en realidad el credito hipotecario esta pagado en su totalidad. Asi que como en los juzgados hay de todo como en la viña del señor, yo siempre me preocuparia de que se librase el mandamiento y se anotase, y solo despues pediria la liquidacion de cargas.

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Carlos almeria 19/03/10 18:17

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Hola, deciros que soy seguidor silencioso de este blog desde hace tiempo, hasta que ayer me decidi a registrarme y participar.He aprendido muchas cosas gracias a Tristan & cia. Gracias por vuestra bienvenida. Si el tiempo me lo permite, (no tengo mucho), me gustaria dando ir opiniones aunque ha de tenerse en cuenta que esto no son matematicas, y que se tratan de meras impresiones juridicas generales, y que a veces no sirven para supuestos particulares, en los que la solucion unica o multiple puede variar a poco que haya variado alguna circunstancia. En cuanto al tema de la hipoteca: Lo mas curioso del caso es que el marido aunque pierda la propiedad de su mitad indivisa por la subasta, y la adquiera otra persona,(incluso su ex), de cara al banco seguira siendo deudor, aunque logicamente caso de impago primero el banco ejecutara la garantia inmobiliaria aportada, (la casa), y si el producto de la subasta no cubre la deuda, (sobre todo si la hipoteca pendiente es incluso superior al valor actual de mercado), despues el banco por el resto de deuda podra solicitar que se despache ejecucion frente a otros bienes de su titularidad, seguramente con caracter solidario con la exesposa. En cambio, entiendo que el adjudicatario nunca será deudor del prestamo hipotecario, puesto que para ello deberia mediar un convenio entre el banco, el matrimonio deudor, y el adquirente, por el se acordase subrogar en la condicion de deudor del prestamo al nuevo adquirente, y dejando fuera de responsabilidad a los deudores primitivos. Otra cosa es que el adjudicatario como ha adquirido estando preferente la hipoteca que grava el bien en garantia de tal prestamo otorgado al matrimonio, caso de impago de las cuotas, el banco ejecutara la hipoteca sobre la totalidad del bien, sacandolo a subasta. ¿quien tiene que pagar el resto de hipoteca?, desde un punto de vista practico, es obvio que tanto la ex esposa (50%) como el adjudicatario, (50%), pues ninguno tendra interes en perder el bien. Pero que pasa si por un casual, el adjudicatario pasa de pagar hipoteca, y abona la ex, ¿podria repetir el 50% de lo pagado al adjudicatario? que opinais??

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Carlos almeria 19/03/10 07:34

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Es que el art.657 LEc establece que : A PETICION DEL EJECUTANTE, el tribunal se dirigirá a los titulares de los creditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de ejecucion para que informen sobre la subsistencia actual del credito garantizado y su actual cuantia. Y tambien el apartado 2 refiriendose a los mandamientos que A PETICION DEL EJECUTANTE se libraran al registro de la propiedad. Y segun el art.666 LEc el secretario al liquidar (deducir) las cargas preferentes del valor de tasacion, solo tiene dos opciones o tomar el que consta en la certificacion de cargas, O el valor QUE SE HAYA HECHO CONSTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El que se haga de una forma u otra en realidad puede variar en gran medida el valor del bien a efectos de subasta, pues si no se han liquidado correctamente conforme a la realidad porque al ejecutante se le olvida hacer el tramite de los oficios y el mandamiento al registro de la propiedad es posible que: se levante el embargo, (si el importe de las cargas que constan en el registro, (reales o no), superan el valor de tasacion), O que el valor del bien a efectos de subasta sea muy inferior al que realmente tendria si se hiciese la liquidacion de cargas con base en las deudas reales vigentes, algo que por cierto, algunos ejecutantes buscan adrede, ya que si la subasta es desierta por falta de postores pueden pedir la adjudicacion por el 50% del valor del avaluo, de manera que puede darse el caso de que el ejecutante se quede el pleno dominio del bien y aun subsista parte de la deuda a cargo del deudor ejecutado.

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Carlos almeria 18/03/10 20:05

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Es muy interesante a los efectos de practicar la liquidacion de cargas conforme al art.666 si el secretario dispone de los oficios cumplimentados a instancias del ejecutante para que los titulares de las cargas preferentes hagan constar si la deuda que aparece en la certificacion de cargas como anotacion de embargo susbiste y en que cuantia. A la vista de ello, si por ejemplo se trata del saldo pendiente de amortizar de una hipoteca antigua, logicamente la deuda que refleje la certificacion de cargas sera el importe del principal y prevision de intereses y costas al momento de otorgarse la escritura de hipoteca, o sea el 100% de la deuda.Y si de esa hipoteca por ejemplo ya se han pagado varios años de amortizacion, el ejecutante tendra que tener la prevencion con base en la contestacion del banco al oficio judicial, en pedir previa a la liquidacion de cargas que se libre mandamiento al registro de la propiedad para que se haga constar en el registro la cantidad pendiente de amortizacion. Hecho esto, o sea anotado el mandamiento, a efectos de liquidar las cargas por el secretario deducira como tal el importe pendiente de amortizacion y no el que constaba originalmente en la certificacion de cargas, o sea el total de la deuda al momento de otorgarse el credito hipotecario. Ojo con esto, porque si el ejecutante no pide el oficio al banco, y por tanto no consta en el juzgado el saldo pendiente, se tomara como importe de la carga preferente EL TOTAL, que se deducira totalmente del valor de tasacion, junto con el resto de embargos si lo hay, y si todos ellos suman mas que el valor de tasacion, se alzara el embargo sin mas. Imaginaros el caso de una hipoteca vigente segun registro pero pagada en su totalidad y sin cancelar registralmente: Si no se oficia al banco para que certifique si esta pagada o no, (siempre a instancias del ejecutante y nunca de oficio por el Juzgado), el secretario deducira del valor de tasacion el 100% de la hipoteca que consta literalmente en la certificacion de cargas, y si ademas hay embargos preferentes, (que tambien pudieran estar pagados y sin cancelar)sumados a lo anterior pueden superar facilmente el valor de tasacion, perdiendose la anotacion de embargo al decretar el juzgado el levantamiento del mismo, cuando en realidad no existan ya tales deudas pero formalmente consten en la certificacion de cargas

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Carlos almeria 18/03/10 18:42

Ha comentado en el artículo El hilo de Ariadna

Si el valor de la vivienda es de 400.000 euros, hay que deducir el importe de la carga hipotecaria pendiente (que el Juzgado habra mandado certificar por el banco a instancias del ejecutante), o sea -300.000 euros. Luego el pleno dominio 100% valdra 100.000 euros. Y es sobre este valor a partir del cual debera estimarse el valor de la mitad indivisa del esposo objeto del embargo. Esa liquidacion de cargas debe hacerla el secretario del Juzgado de este modo. El embargo solo se alzara si hecha la liquidacion de cargas resulta que las cargas preexistentes y preferentes superan el valor del propio bien, que no es el caso. Logicamente el valor del embargo que se ejecuta no forma parte de este computo. El planteamiento de que el valor para subasta es de 400.000 euros es erroneo pues supondria que el secretario no ha hecho tras la valoracion pericial la liquidacion de cargas que establece la LEC. El valor a efectos de subasta y que determina el tipo para la misma es el resultado del valor de tasacion menos el valor de las cargas, en este caso la hipoteca. El valor que se le atribuya al derecho de uso a favor de la esposa no es juridicamente una carga sobre la mitad indivisa del esposo que se va a subastar sino un derecho que el adjudicario tendra que respetar, (del mismo modo que si por ejemplo el pleno dominio estuviese gravado con una servidumbre de paso). Por tanto si la esposa se adjudica la mitad indivisa, y consolida el pleno dominio, el derecho al uso quedaria extinguido de pleno derecho por concurrir en la misma persona la condicion de pleno propietario y la de beneficiario del gravamen. Por tanto, el valor a efectos de subasta de la mitad indivisa del esposo seria 50,000 euros, y si se considerase necesario valorar y detraer el derecho de uso al considerarse como carga sobre esa mitad indivisa, (que creo que no por lo dicho anteriormente), el valor de tal derecho de uso solo seria un porcentaje sobre esos 50.000 euros que nunca dejaria en negativo el valor de tal mitad indivisa a subastar

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