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Carlos Fernández

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Carlos Fernández 09/02/21 09:11
Ha respondido al tema ITP sobre precio de compra o valor real?
Según la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1219-19 de 30 de Mayo de 2019 La base imponible de la transmisión de un bien inmueble será el valor real de dicho inmueble que no tiene por qué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa.Ejemplo:Compro una vivienda en Cataluña por 175.000€ y la escrituro por ese precio, de tal manera que:La base imponible en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en el de sucesiones y donaciones es el valor real del bien en cuestiónLa Administración no comprobará el valor declarado por el contribuyente siempre y cuando cumpla todas las condiciones que se establecen en estas instrucciones.La administración autonómica, aplicando los coeficientes, le otorga un valor mínimo de 150.000€. Yo pago ITP sobre esos 150.000€. ¿Es correcto o he pagar ITP sobre 175.000€?
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Carlos Fernández 09/02/21 08:47
Ha respondido al tema Valor a declarar en itp de compra de vivienda
Creo que existe la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1219-19 de 30 de Mayo de 2019 que lo aclara.Entiendo que, aplicando el "valor real" que la administración marca, ésta renuncia al derecho de comprobación, a no ser que alguien mas ilustrado corrija mi razonamiento.
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Carlos Fernández 11/09/20 11:04
Ha respondido al tema Cesión de derechos de gestión sobre un inmueble para su explotación turística
Conocí un caso similar al míy, y uno de los cónyuges declaraba todos los rendimientos en el IRPF. No lo veo correcto. Sigo buscando la fórmula, diferente al usufructo, que permita que mi cónyuge tribute por todos los beneficios obtenidos en el alquiler del inmueble del que ambos somos copropietarios pero sólo ella explota cómo alquiler vacacional.
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Carlos Fernández 25/02/20 17:25
Ha respondido al tema Deducción por mobiliario piso de alquiler
¿Entonces la vitro y la campana como se aplicarían fiscalmente? ¿Reparación y conservación? ¿Entonces cualquier requisito obligado para obtener la célula de habitabilidad no daría lugar a deducción? Entiendo que si se rompe el termo y pones otro es un gasto de reparación y conservación, o el aparato de aire acondicionado. Es para conservar las condiciones de habitabilidad. Para la cédula de habitabilidad se requiere una máquina de lavar, se entiende que una lavadora computaria como un bien necesario, no un lujo extra como podría ser un microondas. Muchas dudas... 
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Carlos Fernández 25/02/20 15:48
Ha respondido al tema Openbank es lo peor
Pues yo soy cliente de Openbank desde 1997. En diciembre del año pasado me anularon sin motivo la cuenta que tenía con ellos y dejé de ser cliente teniendo domiciliaciones y transferencias pendientes. Aún estoy esperando que me digan los motivos por los que me eliminaron unilateralmente mi cuenta. Procedí a abrir una cuenta nueva, y está siendo todo un calvario. En este momento la tengo bloqueada, y llevo más de 10 días sin poder acceder a la misma. Llamé para comentarles el problema y les facilite datos de mi clave de firma y de mi clave de acceso y resulta que no coincide nada, incluso el teléfono que tienen para enviarme un sms no es el mío. Cuando les llamo para reiterar que aún no me ha llegado la clave de firma me dicen que el sistema no reconoce mi DNI y que no se ha procedido a hacer ningún envío. Llevo varios días llamando día tras día para ver si me resuelven el problema, ya que necesito hacer disposición de mi dinero, y lo único que recibo son horas y horas al teléfono escuchando su sintonía, promesas de que se resolverá con urgencia, y nunca nadie resuelve nada. Maldigo la hora en la que domicilié mi nómina por los 100 € de promoción, el supuesto beneficio que iba a obtener ya lo he perdido de sobra con el tiempo libre que he pasado al teléfono. Un día de estos me armaré de paciencia y cambiaré todas mis domiciliaciones de recibos y la nómina a otra entidad online que funcione de verdad, porque Openbank en este momento no lo hace. Y me apena mucho tener que opinar así, ya que soy cliente desde 1997, antes incluso de tener internet, y siempre estuve muy contento con este banco, le tenía mucho cariño, pero me están echando poco a poco. 
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Carlos Fernández 03/02/20 08:35
Ha respondido al tema Cesión de derechos de gestión sobre un inmueble para su explotación turística
Es alquiler turístico sin prestar servicios de hospedaje, está sujeto y exento de IVA, y no se considera actividad económica.El usufructo es la opción más radical, pero estoy buscando una fórmula intermedia. Algo parecido a que yo te arriendo una vivienda y te cedo el derecho de subarriendo para que tu a su vez la alquiles y saques un rendimiento, tributando por tanto tu por esos rendimientos.
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Carlos Fernández 07/01/20 10:53
Ha respondido al tema Alquiler turístico como actividad económica
 En tu IRPF desaparece ese inmueble y sus imputaciones de rentas. Solo tendrás que declarar la alteración en la composición del patrimonio, y quizás tributar por la posible ganancia, si existe. Según la CONSULTA VINCULANTE V1220-17  "1. Tributación en los cedentes:  ...la acreditación de la gratuidad derivada del negocio jurídico indicado determinará la no aplicación de la presunción contenida en el citado artículo 6.5 de la LIRPF, por lo que la incidencia de la operación propuesta en este Impuesto quedará limitada a la imputación del rendimiento neto previsto en el artículo 85 de la LIRPF durante cada uno de los años de duración del usufructo. " http://www.supercontable.com/envios/articulos/BOLETIN_SUPERCONTABLE_29_2017_Contenido_General_0.htm Entiendo que, dada la gratuidad del usufructo, cada año sucesivo de usufructo, yo, como cedente, debería imputar en mi IRPF anual un rendimiento inmobiliario del 1,1% o 2% del valor catastral del inmueble que haya cedido en usufructo y del yo seré nudo propietario.
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Carlos Fernández 03/01/20 14:36
Ha respondido al tema Alquiler turístico como actividad económica
Ahora lo entiendo.Entonces se trataría como una "venta" y se declararía en la declaración del IRPF del año esa ganancia patrimonial. El resto de años el nudo propietario no declara NADA. Entiendo que al recuperar la plena propìedad no implica ningún otro tributo.La "ganancia patrimonial" que obtiene el usufructuario la líquida con el ISD. Y al extinguirse el usufructo entiendo que tampoco genera otro impuesto.Lo que desconozco es la manera de actualizar el valor de adquisición, en una compraventa es lo que se ha pactado y consta en la escritura, lo lógico sería conservar el valor de adquisición originario, ya que la propiedad regresará a su propietario.Cachilipox, MUCHAS GRACIAS por iluminarme, son temas muy complejos para mi y voy aprendiendo sobre la marcha. Yo solo busco la manera de favorecer a mi cónyuge por su trabajo y pagar menos impuestos por los rendimientos.inmobiliarios que ambos obtenemos.Actividad económica, subarriendo, usufructo,... a ver si doy con la tecla correcta.
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Carlos Fernández 03/01/20 11:11
Ha respondido al tema Alquiler turístico como actividad económica
Me había perdido con el concepto de "vuelo", entiendo que es el valor del inmueble descontando el valor del suelo. Esa sería la amortización que ella podría aplicarse sobre los rendimientos que obtuviese. Lo que no me queda clara es la fiscalidad en el momento del usufructo, durante y al recuperar la plena propiedad. A ver si este caso esta bien resuelto:Caso práctico: En 2015 Pablo y Carla compran un inmueble al 50%, valor del suelo 60%. Coste total de adquisición 100.000€. Obtienen rentas inmobiliarias de 3.000€ anuales que tributan a los tipos marginales de 37% y 19% respectivamente.Para favorecer a Carla y pagar menos impuestos Pablo quiere constituir un usufructo gratuito a favor de Carla durante 2 años de su 50%.Valor del usufructo: 50.000€ (Valor de la propiedad que se dona) X 2% (tipo anual) = 1.000€ X 2 años = 2.000€Impuesto de sucesiones y donaciones (ISD): 2.000€ x 5% = 100€ (+ notaría y registro, 50 por ejemplo) = 150€Costes del usufructo: Pablo no paga nada Y Carla 150€ de ISD.Durante el usufructo, anualmente:- Pablo solo se imputa en su IRPF el 1,1% del vuelo de su 50% de nuda propiedad.50.000 x 40% (valor del vuelo)= 20.000 X 1,1% (tipo renta imputada para valor catastral revisado) = 220€- Carla recibe rentas inmobiliarias por valor de 3.000€ anuales y se amortiza el 3% del vuelo de su 50% de copropìedad, y el 3% del vuelo de su usufructo (150€)Me falta calcular la ganancia/pérdida patrimonial de Pablo y Carla en todo este proceso, ahí me pierdo.
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Carlos Fernández 03/01/20 07:31
Ha respondido al tema Alquiler turístico como actividad económica
Supongo que la constitución del usufructo será gratuito. En tal caso tributa por ITP.A efectos del IRPF, ella pasará a ser la única titular fiscal. - Si, lo será a título gratuito, pagaremos el ITP.Como la adquisición de la titularidad de su 2º 50 % habrá sido a título lucrativo, solo será deducible la amortización de los gastos efectivamente soportados (el propio ITP, notario, registro.....) respecto del "vuelo".De su primer 50 % sí será deducible la amortización de todo el coste de adquisición del "vuelo".También se puede constituir un usufructo a título oneroso (pago a cambio de...), pero entonces tributa por IVA (y no por ITP).- Aquí me he perdido, perdona mi ignorancia. ¿Deducible respecto a que? ¿Cómo se considerarían esos gastos? ¿Sería más beneficioso un usufructo oneroso?En tu IRPF desaparece ese inmueble y sus imputaciones de rentas. Solo tendrás que declarar la alteración en la composición del patrimonio, y quizás tributar por la posible ganancia, si existe. Si se verifica una pérdida, en principio no la puedes aplicar. - ¿Entiendo que el usufructo implica que se trata como una "venta" y puede haber ganancia? Se supone que yo mantengo la nuda propiedad, que solo transfiero su uso durante X años.Muchas por la información y ayuda, la verdad es que aquí he recibido mejor información que en alguna asesoría.
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Carlos Fernández 03/01/20 06:22
Ha respondido al tema Alquiler turístico como actividad económica
ACTUALIZO:Tras realizar consulta en Hacienda me informan de que efectivamente el arrendamiento de viviendas sin que haya servicios de hospedaje no se puede considerar actividad económica si no se cumplen los requisitos de existencia de local afecto y persona asalariada, todo ello independientemente de si tienes 100 apartamentos y de lo que ingreses por ellos, son rendimientos inmobiliarios. Lo que procede según la AEAT es crear una comunidad de bienes para la gestión fiscal de los inmuebles de que somos copropietarios. En la Tesorería General de la Seguridad Social me informan de que es inviable y sancionable el hecho de darse de alta como autónomo sin que se realice una actividad económica o profesional, y menos para gestionar bienes propios, y está claro que lo que realizamos no es una actividad económica según criterio de la AEAT. Asimismo, el hecho de lo que los ingresos por estos arrendamientos superen el SMI, o que haya habitualidad en la reiteración de esos arrendamientos de fin de semana o semanas completas , sin prestar servicios de hospedaje, no infiere la obligación de darse de alta en el RETA, tal como muchas webs del gremio informan erróneamente. Ha sido a través de esas webs, y confirmado por un asesor, por lo que entendí que lo que yo pretendía era viable; pero la administración ha sido la que ha arrojado luz a todo el asunto y me ha dejado las cosas claras.Así que mi gozo en un pozo, lo seguiremos declarando como rendimientos inmobiliarios y constituiremos un usufructo a favor de mi cónyuge para que sea ella la que obtenga y tribute por los frutos obtenidos de los arrendamientos.
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Carlos Fernández 31/12/19 13:12
Ha respondido al tema Alquiler turístico como actividad económica
Muchas gracias por las explicaciones tan detalladas. La verdad es que leyéndote veo que no las tengo todas conmigo. Muy ilustrativo lo de la caseta y el perro, a continuación reproduzco lo que el artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (“LIRPF”) dispone: “1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. (...)2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”.Por otra parte también estoy harto de leer en blogs donde informan que si se supera el SMI y hay habitualidad existe la obligación de darse de alta en autónomos. Como por ejemplo en este  https://www.autonomosyemprendedor.es/articulo/actualidad/arrendatarios-viviendas-turisticas-deberan-hacerse-autonomos/20180718173923017093.html La idea de crear una comunidad de bienes también se me pasó por la cabeza, pero deduje que era más simple una cesión de mi copropiedad + un autónomo. Lo que no me queda claro ahora si esta dentro de la legalidad el estar realizando lo que yo creo que es una actividad económica, que yo considero que tiene habitualidad, y cuyos ingresos superan el SMI. La realidad es que realizamos arrendamientos de muy corta duración y que se dan a lo largo de todo el año, excluyendo el primer trimestre, fechas en las que habíamos pensado dar de baja temporalmente la actividad y el RETA. Todo ello genera una carga de trabajo elevada y una persona perfectamente podría vivir de las rentas que se obtienen de esta actividad. Mi duda ahora es que si me quedo como estoy quizá estaré dentro de la economía sumergida, pero que si doy el salto al RETA también quizá esté haciendo algo incorrecto.Ahora veo la complejidad de todo esto, yo pensando que estaba en el camino correcto y ahora me vuelvo a ver perdido...
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Carlos Fernández 31/12/19 07:56
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Carlos Fernández 31/12/19 07:56
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Carlos Fernández 31/12/19 07:48
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Carlos Fernández 31/12/19 07:45
Ha respondido al tema Alquiler turístico como actividad económica
Sobre la tercera vía, estamos en separación de bienes, y los inmuebles en copropiedad al 50%, entiendo que esa opción que planteas no es viable.Tengo que encontrar la fórmula para afectar el 100% de los inmuebles a mi cónyuge.Respecto a lo de pasarlo a actividades económicas ten en cuenta existe habitualidad, que serían 3 inmuebles que se alquilan por días, quincenas o meses, con lo que, sin prestar servicios hoteleros, representa mucha carga de trabajo de limpieza, lavandería, entradas, salidas, gestión de los alojamientos, mantenimiento... Aparte, los ingresos superan el SMI. Yo creo que es viable el hecho de que una persona esté dada de alta para toda la gestión de todo ello, salvo mejor parecer. 
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