Fcalvo

Fcalvo 15/12/11 08:10

Ha comentado en el artículo Tormenta de ideas

Aquí hay algo más que no se cuenta, pero bueno intentaré dar mi opinión: El novio va de farol al decirle que instará la división del proindiviso, porque, no olvidemos, que la disolución no altera la situación de las cargas hipotecarias o no hipotecarias, por lo tanto sea cual fuera el resultado de la subasta, seguiría teniendo el mismo problema, porque el adjudicatario, sea quien sea, no está obligado a pagar la hipoteca, pero sí a pagar las cuotas si no quiere que se le ejecute. Por lo tanto, la situación, para mí, es la misma. Lo único que se ha conseguido son incrementar los gastos de letrados, procuradores, etc, etc. Por otro lado, si el novio no está pagando la parte proporcional que le corresponde de la hipoteca (otra cosa son los gastos propios del mantenimiento de la vivienda que no le corresponderían porque no está viviendo en ella)lo que se está produciendo es un enriquecimiento injusto por parte del novio en perjuicio de la novia. Y como no hay mejor defensa que un buen ataque, lo que tiene que hacer esta señorita, que para mí la quisiera yo porque seguro que es guapa y con pasta, es decirle al novio que se deje de tonterías y que le venda su parte sin contraprestación alguna, ni para uno ni para otro, y que el tema de la hipoteca intentará resolverlo si se puede y que mientras tanto que vaya pagando su parte de la hipoteca y con los atrasos correspondientes, porque de no hacerlo instará demanda por enriquecimiento injusto. Y que se dejan de tonterías de buen royo que no conducen a ningún sitio. El novio seguro que está ya con otra y ella seguro que está todavía esperando a ver si vuelve y llorando por las noches. JODER! A ver si vamos aprendiendo que el amor solo nos trae problemas. Hay que ser hijoputa siempre. Felices Fiestas a todos, incluidos mis enemigos. Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 27/11/11 06:54

Ha comentado en el artículo El optimismo ilusionante y la cruda realidad

No lo entiendo, salvo que falte algo por describir. La demanda de juicio contra el deudor, vale; pero en qué se basa para presentarla contra el adjudicatario...............

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Fcalvo 25/11/11 05:39

Ha comentado en el artículo Esta casa es una ruina

Cada vez es más difícil que ocurran estas cosas. Hace algunos años era algo habitual, por eso aconsejo siempre que tiene que comprobarse que lo que sale a subasta es lo que están viendo, ayudados siempre por los linderos. Los linderos tienen que cuadrar, especialmente en las rústicas. A la menor duda no asistir a la subasta ni aunque sea un pelotazo de cojones, porque precisamente esos son los peores errores, los que pensamos que son un pelotazo. Para evitar que se subastaran o se vendieran pisos sin haberlos terminado, hace ya algunos años que el registrador inscribe las obras nuevas como "en construcción" y siempre permanecerán así en el registro hasta que el promotor no presente el fin de obra. Ojo que hay muchas propiedades que salen a subasta que siguen figurando en el registro como "en construcción" y fueron terminadas y hay gente viviendo, lo único que el promotor por desidia o vete tú a saber no presentó el fin de obra. Y por supuesto mucho cuidado con las rústicas, cuando nos aparece que es un "resto", porque es muy probable que no exista físicamente. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 18/11/11 11:09

Ha comentado en el artículo La intolerable incompetencia de algunos juzgados

Barricadas, eres nuevo en este blog y nuevo en los negocios inmobiliarios que generan las subastas. Deberías saber que no es posible ceder el remate en las subastas, salvo las de la seguridad social y tan solo tienes 5 días. Esto significa que no te ahorras ni impuestos de transmisiones, ni registro, ni Ibi, ni gastos de comunidad, ni.............. nada. Hay que asegurarse antes. En este blog intervienen personas muy sabias y uno debe enterarse antes si no quiere meter la patilla. De todas formas bienvenido y esperamos leerte asiduamente.

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Fcalvo 11/11/11 04:51

Ha comentado en el artículo La enervación de la acción hipotecaria

Claro, pero lo que hago es demorar sine die la subasta de mi pisito donde veraneo, mientras se aclaran en lo de la "vivienda familiar".

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Fcalvo 10/11/11 09:43

Ha comentado en el artículo La enervación de la acción hipotecaria

Efectivamente, el concepto de vivienda familiar puede dar mucho juego porque se presta a la ambigüedad. Y ahora más, cuando se trata de adjudicación sin postor, porque la diferencia entre la vivienda familiar y la otra representa que se la pueda adjudicar el banco por el 60% (sin posibilidad de adjudicación por la deuda) si es la vivienda familiar o por el 50% (con posibilidad de adjudicación por la deuda) si es una segunda residencia. Está claro que si de mí se tratara, me empadronaría rápidamente donde tengo la segunda residencia que convertiría en residencia familiar con solo este trámite. Saludos

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Fcalvo 27/10/11 04:27

Ha comentado en el artículo Relatos sobre lanzamientos judiciales

El caso más enrevesado fue aquel en que me adjudiqué la vivienda de un matrimonio que se había separado y que la misma había quedado por decisión judicial para que permanecieran en la misma la exesposa y los hijos. Pero la vivienda no era del matrimonio sino de los suegros que dejaron de pagar la hipoteca. Fuí a hablar con la señora y le ofrecí una buena suma de dinero para que se marchara (se había comprado muy barata porque nadie sabía donde estaba) pero la buena señora encumbrándose de derechos presentó nulidad en el juzgado que le fue denegada y posteriormente en la Audiencia que también perdió. Por supuesto que mi oferta generosa ya no se la volví a hacer y cuando al final conseguimos la posesión, pues rompió todos los azulejos, los cristales, rajó los toldos; pero se fue y sin un duro. Reparar lo que había destrozado no costó mucho dinero; pero nos podemos encontrar de todo. En fin, he comentado algo que puede ser interesante comentar en este blog. El derecho de uso de la vivienda conyugal en caso de subasta de la propiedad. Quién da más. Saludos cordiales Francisco Calvo-Administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 24/10/11 05:42

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Le tengo pedido a mi abogado la demanda y la resolución del juzgado. Pero te anticipo que se opusieron todos a nuestras pretensiones. Una vez que la tenga extraeré lo más significativo y te lo enviaré.

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Fcalvo 24/10/11 05:09

Ha comentado en el artículo Reserva de postura en las subastas judiciales

Efectivamente, conozco al secretario judicial de la Unidad de subastas de Murcia, y puedo certificar que la idea de aplicar estos principios fue suya. Como bien dices, legislar no es difícil. Lo que importa es que los que legislan, en vez de hacerlo desde sus despachos sin haber pisado jamás un juzgado, salgan y se enteren de lo que pasa en realidad.

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Fcalvo 24/10/11 04:29

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Si yo compro una propiedad por venta normal del propietario-deudor, tengo que asumir todas las cargas anteriores sin limitación alguna. Es decir, tendré que ir al juzgado o al acreedor y pedirle la cuenta. La deuda hipotecaria está limitada a la responsabilidad anotada en el registro; pero las demás deudas dinerarias no están limitadas, por lo que una deuda anotada por principal y costas, puede ser considerablemente aumentada porque los intereses sean muy elevados. Sin embargo si compras por una ejecución posterior, una vez registrada tu adjudicación, se responde del importe anotado de las cargas anteriores. Por lo tanto, una ejecución anotada anterior por 5.000 de principal más 1.500 de intereses presupuestados y costas (30%); responderás de estas cantidades independientemente de que los intereses y las costas hayan pasado de 1.500 a 15.000 euros. Art. 613.3 El art. 659 trata sobre "Titulares de derechos posteriores inscritos" y el punto 3 de la subrogación en los derechos del acreedor anterior si paga antes del remate el importe total a que ascienda la ejecución anterior, independientemente del resultado de la subasta si esta se hubiera realizado; pero, vamos, lo normal es que como acreedor posterior si quieres hacer uso de esta facultad, lo hagas antes de que se celebre la subasta porque tú puedes continuar con la ejecución al quedar subrogado en los derechos.

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Fcalvo 19/10/11 11:28

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Yo tampoco encuentro ninguna estrategia, fuera de lo contempla la Lec sobre los supuestos de adjudicaciones por debajo del 70%. Lo único que, si tiene cargas posteriores, debería presentar a un tercero, y si no hay cargas posteriores o deudas que puedan ejecutarse con posterioridad, puede hacerlo él mismo. Esto, obviamente perjudicaría la estrategia que yo he comentado, porque siempre se debe proteger al deudor y por tanto no admitirían mi pago. Pero, para eso, se ha hecho un análisis previo de la deuda anterior y de las posibles acciones. No me cansaré de decir que esto es una experiencia que hay que tener mucho cuidado con su utilización; pero que si alguien se encuentra, como me pasó a mí, con este problema, puede optar por esta solución; pero solo para estos casos.

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Fcalvo 17/10/11 17:45

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Por que si le pagas directamente al banco, te hará la cuenta que quiera y te cobrará, posiblemente, hasta lo que no se deba; sin embargo si pagas en el juzgado, el banco tiene que presentar la liquidación de intereses, costas y gastos, y estos tienen que ser tasados por el secretario judicial y, obviamente, comprobará que todo es con arreglo a ley.

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Fcalvo 17/10/11 17:02

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Efectivamente, como bien dice ninot, nos basamos en lo que dice la lec sobre el tercer poseedor. En realidad lo que se hace no perjudica al deudor, a veces podría incluso beneficiarlo (caso de subasta sin postores) Yo estoy estudiando una operación similar donde hay ya señalada subasta y voy a mirarla con mucho cariño, especialmente el análisis del cálculo de la carga precedente. No sería la primera vez que deducen la R.H. y la deuda es bastante más pequeña. O incluso hipotecas que no son dinerarias sino por prestación de avales y que no se deben en la actualidad.En fin, te puedes encontrar cualquier cosa, mala o buena. Esto no significa que al final participe; pero no la he descartado a la primera de cambio y, aparentemente, y según sospecho, es más que interesante. Aunque si tú vieras el anuncio de la subasta y las cargas que pesan sobre el inmueble, no te molestarías en mirar nada más; sin embargo yo la estoy estudiando con cariño. Y posiblemente se celebre subasta antes de tener el certificado de adjudicación; pero si fuera así lo que haría sería personarme con el acta donde consta que soy adjudicatario y solicitar que se suspenda la subasta ya que quiero pagar la deuda. Como el juzgado tiene que tramitar mi escrito y pronunciarse es muy probable que la suspenda; porque siempre puede volver a celebrarse si consideran que no tengo derecho; pero ya tendría el certificado de adjudicación registrado y el problema resuelto. A veces hay que utilizar la imaginación. Siempre hay que ver lo que uno expone y el beneficio que puede obtener. Saludos

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Fcalvo 17/10/11 15:12

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Cuando digo esto "Tampoco hubiera participado en la subasta de la ejecución hipotecaria porque entonces perdería el dinero de mi oferta a la seguridad social. Hubiera dejado que el banco u otro licitador se la adjudicara." Es en el supuesto caso de no tener el certificado de adjudicación del embargo de la seguridad social. Porque si lo tengo y puede registrarlo antes de la subasta, lo que hago es suspenderla pagando la deuda en el juzgado, nunca al banco directamente. O bien enervar la deuda si el banco no se opone.

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Fcalvo 17/10/11 15:07

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Contesto a tu Pd. Precisamente el concepto "primero en el tiempo, mejor en el derecho", no se refiere a quien presente antes el certificado o decreto de adjudicación, sino al derecho anotado. Es, obviamente preferente el derecho de la hipoteca, al derecho del embargo.

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Fcalvo 17/10/11 15:02

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

El tercer poseedor, como tú dices, no puede responder de nada por que no ha firmado ninguna hipoteca. Lo que ocurre es que ahora es titular registral de una propiedad que tiene una hipoteca y que se está ejecutando. Desde luego si desamparas el bien, mal negocio has hecho. Y por supuesto no tienes ninguna acción que puedas ejercitar contra el deudor porque cuando tú has comprado se ha descontado del avalúo el importe de la carga anterior y por tanto no desconoces su existencia. Si yo no consigo suspender el decreto de adjudicación de la carga preferente lo habré perdido todo. Hay que evitar que este documento se formalice, por eso en el caso expuesto tuvimos que dilatar el final de la subasta anterior poniendo recursos, precisamente para que no se dictara el decreto de adjudicación. Al final nos salió bien; pero podría haber salido mal. Imagínate que no hubiéramos tenido los poderes especiales, que cuando formalizamos nuestra hipoteca, nos firmaron para poder representarlos en cualquier organismo y nombrar procurador y letrado. Pues hubiéramos palmado nuestra hipoteca.

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Fcalvo 17/10/11 14:52

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

No pretendo que mis comentarios fruto de mi experiencia se tomen como doctrina y que a partir de ahora todo el mundo haga los mismo. No, no pretendo esto y si alguien lo toma al pie de la letra que asuma sus consecuencias. Lo que pretendo es transmitir que existe la posibilidad de hacer algo si en un momento determinado te encuentras en la tesitura de analizar una operación que es muy rentable, pero que tira para atrás el hecho de que exista señalada subasta por la carga anterior. Y por supuesto, lo que hay que analizar siempre es la cantidad que tengo que desembolsar para adquirir el bien en la seguridad social. Y por supuesto, y para este caso en concreto, los plazos. Siempre hay que ser muy prudentes y no lanzarse a la piscina haciendo lo diga uno u otro. Como ya me conocéis en este foro, desde siempre ha transmitido mi sabiduría fruto de mi experiencia; porque todo esto no se estudia en ninguna universidad. Y por supuesto que si compro por una carga anterior no doy lugar a que se celebre la subasta si puedo evitarlo una vez tenga registrado mi certificado de adjudicación. Lo que he expuesto es un caso excepcional y como tal debe considerarse. Saludos cordiales

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Fcalvo 17/10/11 13:08

Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas

Todas estas estrategias hay que utilizarlas con muchísima cautela. Yo me vi en la obligación de utilizarla por necesidad; pero aprendí que podía hacerse. Los plazos son incuestionables. Tienes que inscribir tu título antes que el de la carga precedente y por supuesto impedir que se dicte decreto de adjudicación.Si se dicta el decreto, aunque tú hayas registrado antes no te habrá servido de nada todo lo que has hecho. Ojo, yo no paralizo la subasta. La subasta se celebra, lo que yo digo es que me presento para pagar el precio del resultado de la subasta, con la consideración de que mi estrategia nunca puede perjudicar al deudor. No entiendo lo que dices: (DUDA: Una vez me he adjudicado el bien entiendo que me convierto en 'tercer poseedor' ¿podría reclamarle al deudor-hipotecario original si por no pagar la primera carga el bien se subasta?). Saludos

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Fcalvo 17/10/11 04:42

Ha comentado en el artículo Las subastas, esa selva

Hola a todos y a ciberet por haberse acordado de mí. Y muy especialmente a Tristán. El hecho de que no intervenga no significa que no siga con interés todos los post y la participación a los mismos. Lo que ocurre es que los que participan ya han aprendido mucho y, en caso de dudas, contestan rápidamente y adecuadamente las consultas que se hacen. Este post es interesante porque a mí personalmente me gustan las subastas de la seguridad social y especialmente por que muchas tienen cargas anteriores que tiran para atrás a la mayoría pero no a mí si se estudia adecuadamente. En este caso en concreto, yo no hubiera tenido ninguna duda en participar, y habérmela adjudicado por la seguridad social, conociendo que la subasta de la carga precedente se iba a celebrar dos semanas o días después, sabiendo que al banco le tendría que pagar, a lo sumo, la responsabilidad hipotecaria. Tampoco hubiera participado en la subasta de la ejecución hipotecaria porque entonces perdería el dinero de mi oferta a la seguridad social.Hubiera dejado que el banco u otro licitador se se la adjudicara. ¡Vaya! ahora sí que tenemos un problema. Si nadie va a esta subasta por qué Fcalvo dice que él sí que va. Ale a pensar que así se aprende. Después diré yo por qué compro lo que otros no quieren comprar. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 09/09/11 07:17

Ha comentado en el artículo Sin Aprobación del Remate...

Olvídate de hacer ofertas en sobre en un juzgado porque no sirve para nada. Cuando inician la subasta lo primero que hacen, si hay sobres, es abrirlos y decir la postura para que los demás la hagan por encima de la tuya, si esta no es desproporcionada. Como verás, lo que hacen es enseñar tus cartas. Es como si en el póker tú solo jugaras con las cartas descubiertas. Lo mejor es ir a la subasta y empezar con una puja ligeramente superior al 50% para conseguir que sea firme, si es que ese precio es interesante para tí. Lo que debes estar seguro es que no hay cargas y esto lo debe decir el Juzgado. Pregúntales o mira el edicto de la subasta que debe ponerlo. Lo más importante de todo es conocer si el vehículo está depositado en algún sitio para poderlo retirar una vez tengas la adjudicación, porque como esté en poder del deudor, olvídate de coche porque lo más seguro es que lo despeñe por algún desfiladero. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 06/09/11 02:16

Ha comentado en el artículo Sin Aprobación del Remate...

Lo que tiene que hacer es recoger el dinero y a otra y dejarse de historias. Como a mí me ha pasado de todo, acaban de decretar nulidad de actuaciones de una subasta que tenía hasta la posesión y que había perdido en primera instancia el deudor. Ah, pero la Audiencia, defensora del más débil, amparándose en que una notificación fue atendida por una persona que no se identificó, ha declarado nula la subasta. Os puedo asegurar que voy a subastas de juzgados si hay mucho, mucho, margen. Prefiero las de la Seguridad Social o de la Agencia Tributaria, o cualquier otro Organismo. Aquí no hay nulidad de actuaciones que valgan. De lo único que hay que asegurarse, porque no so hipotecarios, es que la propiedad embargada sigue perteneciendo al titular registral, para evitar tercerías de dominio. Saludos cordiales Francisco Calvo-administrador www.subastasunicas.es

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Fcalvo 04/09/11 06:36

Ha comentado en el artículo Dudas sobre la reciente reforma de la LEC

En la escritura pone qué documentos son necesarios para presentar la demanda. Sigue al pie de la letra lo que dice la escritura.

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Fcalvo 09/08/11 02:48

Ha comentado en el artículo ¡¡Me caducó el embargo!!

Estoy esperando a que vuelva mi abogado de vacaciones y me confirme la estrategia que utilizamos, pues a mí me paso y tenía detrás más embargos que el que cuenta la historia. Acabó bien, pero no quisiera dar una solución sin tenerla contrastada. Saludos

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Fcalvo 28/07/11 10:48

Ha comentado en el artículo ¡¡Me caducó el embargo!!

Hay solución jotaerre; pero vamos a esperar a que alguien más aporte ideas. Felices vacaciones.

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Fcalvo 28/07/11 09:59

Ha comentado en el artículo ¡¡Me caducó el embargo!!

Hay una solución, pero en estos momentos no estoy en condiciones de decirlo salvo que me ingresen en mi cuenta la desdeñable cifra de 60.000,00 euros que es una memez comparado con 400.000,00 euros. Felices vacaciones y Saludos cordiales.

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