Ha respondido al tema Housers: ¿alguna experiencia?
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Si, creo que los activos que propone Housers no son bien escogidos en su mayoria y los supuestos buenos precios de inicio se pierden con los costes de compra y gastos societarios, resultando un precio en linea con la zona, y con la reforma sobrepasa el rango alto de la zona. Como por mi trabajo me muevo bastante he visitado las calles de algunos de sus proyectos, a su optimismo en las espectativas de revalorización hay que añadir creer que va a haber una fiebre por Lavapies y Tetuan, que van a convertirse en un lugar de moda o en el hermano pequeño del barrio de salamanca.
A mi me sorprende que pasen un filtro un local de proyecto Lavapies que si pasas por esa calle por la noche te ganas una medalla al valor.
Para muestra un boton, ahora mismo el proyecto Bellas Vistas, calle Rabida 13, si te paseas por la calle es uno de los portales peores, le van a meter una reforma costosa y quedara muy bonito, pero el edificio seguira siendo malo. En una agencia de Red piso se publicitaba ese piso por 110.000 y ellos dicen que lo han comprado por 90.000 pero los gastos de compra aqui ascienden a un 24% (20.969 euros sin saber que cosas suman esa cantidad), gastos juridico societarios aparte (2328 euros). Es un interior sin ascensor que da a una especie de corrala con las puertas de las viviendas a esos pasillos de patio de pueblo. No dudo que la reforma quedara preciosa, muy chula, pero son 45279 euros de reforma con 900 de impuestos de reforma), que el alquiler de 750 al mes se puede alcanzar. Pero dentro de 5 años se quiere vender por 235.000, a 3672 euros el metro cuadrado.
Si cualquiera de nosotros utilizando fotocasa encontramos precios parecidos en edificios incluso mejores pues no se, y los anuncios que aparecen no indican que haya escasez de esos pisos. Segun la media los precios medios maximos del tope de la burbuja en esta zona que se alcanzaron por el 2006 fueron 3964 euros por metro cuadrado y ya digo que es un edificio de los malos y antiguos. Zona con mucha inmigracion y hay que creer que la reforma lo llevara en 5 años casi a maximos. Pero eso para ellos es un planteamiento conservador. s
Yo le he dedicado tiempo a esto porque me gustan las novedades, el concepto me atraia. Esperaba de ellos cosas mas interesantes, por lo menos Inveslar construyo unos chalets en la playa conectando promotor con inversores y los numeros te salen, y Housers construye un edificio, y es ahi donde yo veo mas interesante invertir.
Con Housers me pasa que tienes que volverte demasiado optimista, creer que saldremos de la crisis, la inmigracion volvera, la inflacion y el credito, etc.
Yo creo que el riesgo real de tener que quedarte 10 o 15 años estancado cobrando un 3% antes de irpf (y generandoles su comision de gestion) es algo realista. Evidentemente que el activo no tendra nunca valor cero, pero la desinversion antes de ese plazo generara perdidas y se puede uno convertir en cliente cautivo y que sea algo asi como un deposito no cancelable, salvo que la junta de accionistas decidan desinvertir generando perdidas por necesitar el dinero, eso en muchos proyectos va a ser inevitable.
Estas reformas me recuerdan a mi aquello de la mona aunque se vista de seda... Por muy bonito que sea por dentro, con muebles de diseño si quieres, el edificio es malo y punto. Si en la misma calle por ese precio tienes en edificio mas nuevo, con piscina, zonas comunes, eso me pondra un tope a lo que puedo pedir. Cuanto mas pobreton es el edificio, los vecinos tambien juegan un papel a tener en cuenta, y de eso no sabemos nada.
A mi me sorprende que muy pocos proyecto sean de calidad, por el importe al que se llega se podrian comprar pisos en Barrios buenos y comunidades buenas, generando una cartera de valor, no de activos cutres para ponerlos super chulos por dentro.