Geoff007
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19/12/18 04:09
Ha comentado en el artículo En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas
Hola amigo Ait. No hay nada peor en las finanzas que un abre libretas al mando del credito de una sucursal. Yo jamas (no exagero) he visto aqui (en Miami) a un gerente de sucursal que sepa usar una calculadora financiera.. Usan esa arma como pisa papeles. Le hablas de Yield (rendimientos etc) y te miran sin pestanar como pensando "que culo dices?".. El 99% de los gerentes ahi fuera estan ahi para sonreir, el resto lo dicta una computadora o un grupo de vendedores en la centrales. Los jueces de los juzgados son peores aun en sus oficios aqui y en china.
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19/12/18 03:48
Ha comentado en el artículo ¿Powell nos dejará oportunidad de cortos o largos?
Hola lati, difiero contigo. Yo pienso que EEUU con un desempleo oficial del 3,7% y las companias llenandose de cash con los ahorros fiscales (como es mi caso) dudo mucho que "no podamos aguantar mas subidas" Y mas cuando aun con las subidas actuales, estan por debajo del promedio historico. Lo que me preocupa es que tipo que es que el Sr Powell esta subiendo que son los tipos cortos. (ahi si creo que hay mala intencion) La situacion actual es muy similar a lo que ocurrio en 1994/1996 (si mal no recuerdo).. No olvidemos que en esa epoca, el Presidente Clinton bajo el impuesto mas importante en una economia (capital gain tax) del 28% que puso Bush padre, al 20% promedio. Ahora es mas bajo aun (promedio) A mediano y largo plazo Lo que importa no es si sube las tasas, lo que importa es como lo haga. Una pausa seria genial, aunque eventualmente meta las tasas al 4 o 5 pero con pausas. Si suben las tasas ahora y en marzo y mas alla, entonces es obvio que la FED busca una recesión. Me gustaria pensar que Powell esta haciendo lo correcto.. Pero yo es que no confio mucho en personas que no hablan. Pero SI, hay que subir los rates porque SI hay una inflacion real. Ayer fui a comprar al super "5 cosas" y me hizo 100 dolares cuando antes eso no pasaba de 40. Aunque como especulador de deuda (de formacion) me gustaria ver mas que subieran los rates de 5 o 10 y no los repo y 2. (para no forzar una inversion en la curva)
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17/12/18 03:26
Ha comentado en el artículo La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario
jajajajaj amigo, es que esa es la realidad de esta industria del "cash flow" (flujo mensual) Lo hermoso de los Bienes Raices es que haces dinero mientras duermes Y otros pagan tu estilo de vida. Los Bienes Raices y las Finanzas Inmobiliaria son las unicas industrias que conozco donde hacienda esta de tu lado (al menos aqui).. Tengo amigos subasteros que estan ganando en flujo de 500K anuales y pagan 0% en impuestos Y lo llamas a las 10 am y probablemente esta viendo a Karlos Arguiñano en Antena 3 Internacional. El Truco en esta industria es entender que el dinero se hace cuando se compra, NO cuando se vende. Y es aqui donde tus servicios no tienen precio para el que realmente es inteligente. Compras bien y tus probabilidades de fracasar bajan casi a 0. Lo mismo que en prestamos o HML. Por ejemplo, Si una casa vale 200K pero en subastas la estan dando en 100K Yo presto solo 65 mil o 65% (algunas veces mas, dependiendo de la relacion con el subastero) Y presto el 100% del costo de reparaciones. Porque tan poco en la compra? Porque mis compradores buscan seguridad. Si pasa algo en el mercado, y la casa pasa de valer 200K a vale 150K, el inversionista que compro mi prestamo sabe que aun tiene casi 100 mil dolares de valor agregado en la nota que yo hice. Porque presto el 100% de las repaciones? Porque las reparaciones dan valor. En unos dias, probablemente en los dias de noche buena, pondre un post de como calcular si vale la pena comprar un inmueble calculando el interes constante Y porque es un error usar el llamado "cap rate" en una inversion inmobiliaria con intencion de alquilar. Saludos a todos.
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16/12/18 04:34
Ha comentado en el artículo La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario
Antes de irme, a todos les digo esto. En el negocio de deudas es muy facil sentirse tentado hacer fraudes y usureria. NO LO HAGAN! En paises desarrollados como Espana o USA para poner dos ejemplos, esto es severamente grave.. No solo vas a ir preso, pero estaras vetado de por vida en Europa y USA de hacer cualquier negocio relacionado a esta industria. Hay formas de vencer la ley sin cometer delito, pero hay que educarse. Y recuerden, el negocio del prestamista es transferir el riesgo al prestatario (inversor) y el prestatario transfiere ese riesgo al inquilino quien es quien se levanta a las 5 am para ir a trabajar como salvaje para luego envejecer con una pension insultante y que segun el estado es "mas que suficiente" mientras preparan a su descendientes con el mismo cuento de "estado de bienestar". Que significa esto? que No estamos en el negocio de hacer repossession. Es mejor modificar el prestamo que hacer una repossession. Una prepossession es el ultimo camino a tomar. Nosotros estamos en el negocio de ser vagos. De que el dinero trabaje por nosotros con el minimo esfuerzo y con el minimo dinero propio posible.
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16/12/18 04:14
Ha comentado en el artículo La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario
Yo pienso que el futuro del Hard Money Lending (prestamos inmobiliarios privados) tiene como 5 años mas de vida para nosotros los pequenos inversores. Los JP Morgan y KKR estan metidos y eliminandonos. Y encima estan "securitization" el negocio Y eso eventualmente traera regulaciones que no existe hoy. El futuro esta ahora mismo en los prestamos personales. Ya que las personas estan educadas a endeudarse de la forma incorrecta.. Tu diras, pero Geo, como prestar sin casi sin garantias? Bueno, Yo te presto 10K al 10% mensual, pero tu me firmas un contrato que dice legalmente que te preste 50K al 5% anual. Y dentro del contrato debe haber una clausula que diga Confession of Judgment o CJ.. Que significa esto? Que si no me pagas, te quito la casa, la suegra, la mujer, nietos y el salario. Y es 100% legal. Siempre y cuando se haga via un banco establecido en NYC. Cuando una persona te firma un CJ, No tiene forma legal humana en defenderse. No existe, esta muerto en el deal!. Porque un banco en NYC? porque NY es el unico estado que permite esto. Y si el banco es originario de ese estado, puede ejecutarse en los otros 49 estado de la Union. Yo personalmente no hago este tipo de negocios. Pero si conozco amigos que lo hacen y los prestarios se han ido a otros estados o paises y que va. Hasta alli, en el mas remoto confin del planeta esa deuda le sigue y su salario estara sujeto al cobro del prestamo. Es una verdaderia caceria. Incluso los US Marshalls de NY ganan millones anuales en comisiones (ellos son lo que ejecutan y persiguen al prestatario) aun cuando son empleados publicos (del estado). Y aunque suene cruel, la realidad es que para pedir todo el mundo pone cara de san martin de porres, pero para pagar ponen cara demonios, como los morosos inmobiliario.
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16/12/18 04:07
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Europa no tiene mas opcion que abrir sus mercados de duedas si realmente quieren salvar el euro. La razon por la cual el Euro no ha sido capaz de competir con el dollar americano en el comercio internacional es precisamente porque el la liquidez en el sistema de dueda de Europa es enana comparada a la liquidez del mercado yanquee que es brutal. Para ponerte un ejemplo, solo en deudas hipotecarias el mercado de EEUU es mucho mayor que el PIB que toda la zona euro (paises con el euro como moneda). Por eso vemos esta apertura que puedes significar muchisimo dinero a todos ustedes si se educan. Luego se cualquieriza el negocio y pierde su atractivo (como esta ocurriendo aqui donde hasta goldman sachs esta ya prestando a flippers y subasteros).
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16/12/18 04:03
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Para las dos personas que me preguntaron en correo sobre si 36% anual es usureria en USA.. La respuestas es simple Depende del estado. Por ejemplo en NJ el limite es 50% anual En NY creo que es 25% y asi. Lo que se hace es abrir un LLC o sociedad limtada en esos estados (es extremadamente sencillo) ir a una agencia de correos como DHL y abrir una suite PO BOX que cuestan como 300 anual en ese estado Y si tienes licencia de lender o prestamista estas listo. No voy adentrar en mas detalles porque este es un foro publico y no quiero problemas. No es ilegal, pero es mejor que ponga un punto aqui. (No tengo licencia de abogado para estar dando consejos y aqui eso es serio). La idea es generar ese prestamo con ese interes y venderlo en el mercado secundario, usualmente con un premium. Supongamos que haga un prestamo NO inmobiliario (digamos que es la garantias son equipos de construccion que valen el doble) de 100K al 3% mensual y te cobre 5 puntos, son 5000 para mi, y venda ese prestamo en el mercado secundario no por 100K, si no por 105 mil (con un premium). Me gano ahi otros 5000 y recupero mis 100K y el inversor que me compre el loan ganara 3000 al mes. PD: No hagan esto ni de broma en USA en asuntos inmobiliario. El SAFE act es extremadamente severo con esto en cuestiones inmobiliarios. Esto es para otro tipos de prestamos como leasing (como en el ejemplo).
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16/12/18 03:44
Ha comentado en el artículo La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario
Te explico amigo K.. En USA esto se llama Hard Money lending o "prestamos privados inmobiliarios" No se presta a personas que van a vivir en las propiedades. Por eso solo se presta a LLC (alli les llaman sociedades limitadas) Y con una clausula llamada "deed in lieu" que es cuando el prestatario deje de pagar, tu tienes derecho a ejecutar el titulo inmediatamente cuando te plazca. Con esto explicado, estos tipos de prestamos son para subasteros, inversores pasivos o especuladores. Usualemente el rango de tiempo por ley es 1 año y esto es MUY IMPORTANTE ENTENDERLO. Por ejemplo, en la Florida, un prestamo de menos de 500K no puede tener un interes o APR anual de mas del 18% (si es mas de 500K el limite es 25% anual). Pero que pasa si te presto 200K al 10% por 6 meses? mi APR es mayor que el 18% permitido por la ley, asi que yo voy preso. Por eso cada prestamo debe estipular que es por 12 meses aunque te lo paguen o salden en 60 dias, pero el contrato debe decir 12 meses. Como se vence ese 18%? en el mercado secundario. Si te presto 100K y te cobro 3 puntos por darte el prestamo, me gano 3000 dolares, los intereses son 12% anual y vendo ese prestamo a un inversor o institucion al otro dia de darte el prestamo, recupero mis 100K y me quedo con los 3000 que gane al darte el prestamo. $3000 en un dia es mas del 500% anual en Yield. Hoy dia, el mercado en USA es tan sofisiticado y eficiente que los prestamistas estan siendo mas creativos. Prestan con 2 puntos y al 12% anual y venden el prestamo no al 12% pero si al 9% Y asi ganan su 5% Y una compania llamada Servicing, se encarga de cobrar el prestamo y repartir el "flujo mensual" al inversor y lo que te toque a ti. Pero ahora que este modelo esta llegando a Europa, es mejor que aqui. Porque en Europa, al ser un modelo nuevo, puedes cobrar facilmente 5 puntos y 12% de interes anual Y puedes vender el prestamo en cualquiera de las tres bolsas nuevas en Espana. Y puedes vender al 10% y quedarte con ese extra 2%, que serian en este ejemplo un 7% para ti en un solo prestamo. (asi se hacia aqui hace 10 años) Ese 2% e diferencia entre lo que se gana aqui en USA de promedio en estos momentos y lo que se puede ganar en Espana pudiese parecer poco, pero creeme, es una fortuna cuando haces un prestamo tras otro (recuerdas que vendes el prestamo y recuperas el dinero pero ese flujo del 2% queda ahi para ti hasta que el inversor te pague en su totalidad). Algunas veces no tienes que vender el prestamo para hacer dinero. Por ejemplo. hace pocos meses, un inversor necesitaba 300K para un negocio inmobiliario de restauracion y ningun banco prestaba para eso, asi que le dije que se lo prestaba sin cobrarle puntos, pero si le cobraria un 20% anual de intereses, que son 5000 al mes. (el pequeno centro comercial generaba mas que eso) Y el acepto. Asi que me endeude al 3,7% con mi linea de credito y le di el dinero (Ojo, a 24 meses en el papel por lo de usureria). Al poco tiempo un subastero necesitaba 300K tambien para un chalet que vale como 700K pero yo no tenia ese dinero porque tenia toda mi linea de credito y dinero personal en otros prestamos. Asi que fui a donde un amigo prestamista y le oferte un 10% anual sobre 300K. Asi que mi amigo prestamista se ganaria 2500 al mes y yo 2500 al mes, hice el prestamo al subastero, a los 3 meses el subastero me pago los 300K mas 30K (era un equity finance o PIK, te explico mas abajo). Asi que me gane 30K y volvi a ganar $5000 de flujo mensual en intereses por unos 8 meses mas que fue cuando el cliente original termino lo que tenia que hacer con su centro comercial. PIK: son prestamos muy rentables donde prestas el 90% de la compra y 100% de las reformas a cambio de un % de las ganancias del subastero o flipper. Digamos que le das al flipper 90 mil dolares para que compre una casa que la consigue en 100K y los arreglos son 50K, le prestas en total 140 mil sin intereses mensuales. El pone solo 10K, la casa se vende por ejemplo en 210K.. Ignoremos por un momento los costos de cierres e impuestos etc, son 60K en profits o ganancias. Y tu y el se reparten 30K cada uno. El gana un enorme retorno ya que puso solo 10K, pero tu ganas mucho mas porque pusiste 0% de tu dinero. Con esta modalidad puedes hacer 5 o 10 flipps indirectamente y ganar un dineral sin usar dinero propio. El problema es que los flippers profesionales con experiencia prefieren pagar los intereses mensuales y no el 50% de sus ganancias por obvias razones Y tu como prestamista prefieres un flipper profesional que uno novato (quienes son los que mas aceptan los PIK) El truco es entender las deuda y el carry trade y no usar tu dinero propio jamas. Tu dinero solo se usa para hacer el delta (tienes depositos que pagan digamos 2% anual y pides prestado al mismo banco dinero al 5% y tu delta es 3%) Pero antes de irme, les digo a todos los lectores dos cosas. 1-Jamas se metan en este negocio si no comprenden el termino de Prestamo constante. 2-Si no dominan una calculadora financiera a la perfeccion. Hay mil tipos de prestamos ahi fuera que puedes usar para prestar tu mas adelante y en el papel suena hermoso, pero cuando entras a la accion, te comen vivo porque viste 4% anual cuando el constante era realmente un 12%. Personalmente no hago ningun negocio donde mi linea de credito sea mayor del 6% en interes constante. Ese es mi limite personal. Y soy muy disciplinado en ese sentido. Un saludo.
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08/12/18 04:28
Ha comentado en el artículo La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario
Digamos que Juan tenga su casa paga y un BMW de 50,000 dolares. Y necesite 20K, le dices, te doy 20K al 3% anual mas 5 puntos. Solo por dar el prestamo te ganas 1000 dolares. Y manana mismo vendas ese préstamo a un inversor mas pasivo que quiere ganar 36% anual (créeme, te lo arranaran de la mano) haxes 5 al mes as y 500% anual!!
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08/12/18 04:08
Ha comentado en el artículo La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario
Por ejemplo, ahora mismo en europa puedes jhacer un prestamo inmobilario de esta forma. Digamos que la casa vale 200K y el subastero necesite 150K para comprarla y necesite 50K para arraglarla. Tu le prestas en 65 de 150K o 97,500 al 12% anual Y 100% del reparaciones. (digamos que otros 100K). El total de la deuda son 197K, tu cobraste 3% por dar el presstamo (ahi te metes 6000 dolares) Pero cuando vendas el prestamo del 12% lo vendes al 10% en el mercado secundario, ahi te metes otros 2%. 5% en 197K son 10 mil dolares.. Repites eso 5 veces al mes y son 50K casi sin riesgo. Lo mejor de todo? no usas tu dinero. Y si eres inteligente, metes las ganancias en una compania de seguros (usualmente libre de impuestos) Y uando quierad comprar una casa tu mismo te auto prestas al 10% sabiendonque no pagaras esa deuda de tus bolsillo.
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08/12/18 03:54
Ha comentado en el artículo Hacienda somos todos, pero Vd el primero.
Eso de que los impuestos hacen rico a un pais es un mito casi vulgar. El impuesto es un robo. El mito mas grande es que el impuestos sirve para planes sociales.. MENTIRA Lo social safety nest viene de las deudas. Por eso existen mil tipos de bonos. La evolucion de occidente vino no en la era de altos impuestos, pero si del fiat money. Creas una deuda y cuando se vaya a vencer, emites mas deuda para pagar la vieja, lo que cambia son los terminos en los intereses (cortos). Por eso el Llamado "ciclo" Tu no puedes crear riquezas si no vences los impuestos y la inflacion. Es asi de simple. Por eso en el mundo de los prestamos hay algo llamado Prestamos constante. No es lo mismo un prestamo de 150 mil al 12% interes solo a 120 meses que uno al 6% interes mas capital a 120 meses ambos con 20% de inicial y ambos con un cap rate del 10%. Un prestamo al 12% interes solo es 1500 mensual.. Prestamo al 6% mas interes a 10 año son 1665 dolares al mes o casi 20K anuales. No se si me explico? encima que tenemos que lidiar con esta realidad, luego viene hacienda. Criatiano Ronaldo tiene un contrato de 100 millones, sol tiene que pedir prestado 70 millones con su sociedad en madeiras y es 100% tax free. Es malo? Nooo, malo es que ustedes no aprovechen eso. Eso si es insultante.
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22/11/18 02:32
Ha comentado en el artículo Librando mi propia batalla con los okupas
Jajajaja No amigo Tristan. La Florida y Miami siguen ofreciendo enormes oportunidades. Solo que en Miami especificamente hay que tener los ojos bien abiertos con tantos fraudes. Yo te recomendaria invertir al oeste de la Florida. Napoles, Sarasota etc.
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19/11/18 05:39
Ha comentado en el artículo La sentencia que lo cambia todo en el negocio hipotecario
Hola Juan! Hoy dia comprar deudas a los bancos es imposible. Pero aqui hay una costumbre llamada seller finance que Obama intento matar, pero Trump elimino (nos devolvio la libertad) El 30% de las transacciones Inmobiliarias en EEUU se hacen via seller fianance (osea el vendedores es el banco y crea una hipoteca).. Tambien hay docenas de bolsas de deudas y miles de companias que compran deudas a Fannie Mae y la revenden por pedazos. Es un mercado muy liquido aqui. Yo personalemnte uso estas webs. Para encontrar propiedades con deudas y donde no viva nadie https://www.listsource.com/quick-lists/absentee-owners.htm O aqui https://www.listsource.com/quick-lists/seller-carryback/seller-carryback.htm Y cuando analizo todo, mando 1000 correos usando https://click2mail.com/ Tengo mi tecnica que NO voy a compartir pero de 1000 correos, promedio 100 a 150 me contestan y suelo cerrar 3 o 4 con descuentos del 20% o mas al mes. Yo no uso mi dinero para comprar estas deudas. Uso lineas de credito o prestamos privados.. Si compras una deuda al 18% de rendimiento usando un prestamo garantizando un 10% tu spread es del 8% Si logras modificar esa deuda para que se pague mas rapido, tu rendimiento se dispara por lo que puedes ir a un banco y pedir un credito al 3% y pagar a tu inversor y aumentar tu rendimiento. Inluso puedes ganar 15% o mas al comprar sin usar tu dinero. Digamos que x vendedor (seller finance) te venda una deuda de 100K po 60K al 10% anual a 200 meses, Tu solo tienes que endeudarte por 75K al 10% anual y te clavas 15 mil solo por comprar 100% libre de impuestos y tu inversor esta garantizado y tu recibes encima en residuo de la deuda restante. En mis 30 años en finanzas jamas he visto ningun otro instrumento mejor que las deudas hipotecarias. Pero Geoff, porque alguien me venderia algo a descuento?.. Ve y estudia algo llamado "velocidad del dinero". Me explico?
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19/11/18 05:14
Ha comentado en el artículo Librando mi propia batalla con los okupas
Geoff que es mejor un HELOC o una segunda hipoteca? Bro, un HELOC es linea de credito.. Lo malo es que el interes es variable, pero este es un pais estable en ese sentido. Una linea de credito sobre tu propiedad es CRUCIAL EN UN PAIS LITIGANTE! Por ejemplo. Tu tienes una casa que compraste por 200 pero vale 300.. Pides un HELOC o linea de credito por 290K.. Para los abogados ladrones ahi fuera, no te puedes demandar usando el valor agregado de tu casa porque lo que veran es una deuda.. Pero en realidad NO tienes deuda! TODO dueno de casa en USA deberian sacar HOY dia un HELOC aunque NO lo use!.. Si alguien se resbala en tu casa, el abogado del "herido" solo vera que la casa no tiene dinero, cuando en realidad tiene par de ciento miles... Una linea de credito solo cobra interes cuando usas ese credito y sobre la cantidad que uses. Si tu linea de credito es de 300K y usas 100, pues pagas sobre 100K ESA NO es la realidad con una segunda hipoteca. Las segundas Hipotecas suelen tener tasas fijas, pero desde que la tomes, pagas intereses!!! Y es ahi donde el 100% de los duenos de casas se equivocan!~. NO es lo mismo tener linea de credito que tener un prestamo. Se lo dedico a todos los emprendedores. https://www.youtube.com/watch?v=C5iiwuAKbJs&index=70&list=PLmb07h9eqHtjGRPXeoD9fOCnxxw-Vol_J
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