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12/04/20 17:37
Ha comentado en el artículo La inversión inmobiliaria en los tiempos del cólera
Presuntamente, Sareb ha sido una de las grandes estafas al contribuyente español y accionistas de algún banco, en la cual no ha habido nada de transparencia:1. Traslado de préstamos en segundo o tercer rango, quedándose el primer rango la caja o banco2. Entrada de un banco en el capital, que curiosamente paso el test de estrés en esa época y que luego años posteriores era insolvente, perdiendo el accionista TODO3. Hipotecas de edificios, en las cuales había un solar (he visto varias subastas de estas)4. rústicas que en el mes, del boe que otorgó para el traslado de los activos, se presentó un proyecto para dar valor de urbanas pero que eran rústicas5. Salida en la primera parte de los activos valiosos a personas cercanas consejo o directivos, o personas cercanascuantas de las irregularidades encontradas han derivado a fiscalía, porque los que nos dedicamos a subastas estamos hartos de ver edificios de sareb que son solares y jamás se contruyó, eso si en los papeles eran eran edificios con tasaciones altísimas .
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04/04/20 06:56
Ha comentado en el artículo Una ventana de oportunidad para inversores despiertos
No pretendo ser catastrofista, todo lo contrario, es un cambio de ciclo, los puntos claves en Real estate son Timing, Marketability and Location. Y va a empezar el momento de comprar buenas oportunidades, pero pongamos un ejemplo, solo disponemos de 100.000 euros, para compras y sabemos que hasta de aquí 4 años, no podremos venderlo, y teniendo en cuanto que los descuentos se han de actualizar en función de la prima de riesgo (no es lo mismo barrio salamanca que getafe), compraremos con descuentos de 50 %, del 70 % o a los mejor podemos comprar con descuentos del 95 % y quien dice 99 %. A mi me viene a la cabeza esta imagen de 1929 https://bit.ly/2Rd6m0x en la que un Ford de un precio de 2000 euros, se vendía por 100 euros.
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03/04/20 08:45
Ha comentado en el artículo Una ventana de oportunidad para inversores despiertos
Os paso mi pronostico: Cash is de King en este momento y va a haber gente que venda por desesperación, sobre todo gente con gran apalancamiento y debido al aumento de paro que se estima en mas de 1.5-2 millones de personas, los cuales se les acabará el paro en 6 -12 meses. La subida de impuestos que habrá, se ha de tener en el precio objetivo de compra. Va a haber una cascada de impagos y el sistema financiero Español puede caer, y surgirán un montón de oportunidades Sistema judicial estará colapsado los próximos 2 años debido a la cadena de impagos, está crisis se trasladará a la cadena de subastas boe a partir de 2-3 años. Real estate es anti-inflacionario, recordad que se va a emitir dinero como nunca los bancos centrales, en un principio los Inmuebles bajaran y luego subirán. Muchos fondos de plan de pensiones, en su cesta intentan tener un 15 -25 % Real estate como solución anti-inflacionaria. Muchos fondos e inversores aguantaran, y saben que la tendencia es a que suban. Los precios de inmuebles están altamente correlados con la bolsa pues los precios no están correlados a los fundamentales sino a las perspectivas de futuro y estas van a ser muy negras, debido a la gran dependencia del turismo. Va a haber un gran roto en las cuentas públicas sino entra en default, y el gobierno de turno, volverá a dar facilidades a la inversión exterior para que entre dinero a espuertas. El sector turístico Español no se recuperará en menos de 20 meses, solo arrancará algo el sector doméstico, las oportunidades de grandes ganancias estarán en segundas residencias. Locales y oficinas, si no se puede realizar cambio de uso, serán una ruina. El teletrabajo hará que casas lejos de centro urbano se revaloricezarán. Los cash flows de alquiler mas o menos se mantendrá o bajaré menos que los precios, pero no los precios venta en media caerán un 30 – 50 % Naves puede llegar a ser una oportunidad, pues, creo que el modelo de globalización se va a poner en duda y tal vez vuelva la industria a nuestro pais, para ello, tendríamos que tener luz barata y romper con los pactos estratégicos.
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13/03/20 02:40
Ha comentado en el artículo La que se avecina con la reforma de la Ley 1/2013
Han acabado con el mercado hipotecario para personas físicas definitivamente, el que quiera una hipoteca que constituya una sociedad. una cosa es que no me caigan bien los bancos o fondos buitres, pero, la seguridad jurídica y el no cambiar las reglas de juego está por encima de todo, y el no hacerlo tiene unos efectos perversos. Todo esto estaría muy bien, si ahora los recursos financieros se destinaran a las pymes pero lo que está ocurriendo es que todos los recursos financieros se van a engordar cada día mas la administración pública y sus ineficiencias porque el bce está controlado por los políticos. Es necesario ya un default y pasar de un peso en la administración en la economía del 70 % al 30 % como mucho. Vía de supervivencia: 1) Si quieres alquilar, pedir vida laboral con csv y extracto bancarios y justificante bancario de pago alquiler o aval bancario, si el inquilino ha hecho recientemente la cuenta o utiliza autorizadas o no tiene saldo NO ALQUILAR 2) Todo lo que podais no inscribirlo en el registro NO HACERLO, herencias yacentes, extranjeros desaparecidos (para los que alquilan) Hoy por hoy, la herramienta de localización de bienes del registro en nuestro peor enemigo frente al inquilino 3) cambiar la denominación social a nombre como "refugee sahara" o "ayuda al necesitado", nada de nombres de inversión, en un país en que la ley no es igual para todos, y hace distinciones las apariencias son importantes.
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14/02/20 02:18
Ha comentado en el artículo Las subastas de los Juzgados de lo Social
pues yo empecé 10 años mas tarde tristan con las subastas, ahora que se ha caído el Gsm world me viene a la mente, mi primera experiencia era de 2003, hice una fianza en AEAT con certificado digital de 60.000 euros, en Domingo por la tarde-noche y literalmente me desapareció el dinero, no estaba ni en bankinter ni en Aeat, al día siguiente cogía un avión al Gsm worl en cannes, y desde allí en lugar de disfrutar del evento, los yates al pie del evento lleno de mujeres preciosas o la tecnología, me dedique a llamar a Bankinter y Aeat, porque se había esfumado mi fianza. Bankinter y Aeat aseguraba que era imposible la desaparición del dinero, al final lo que ocurrió que habían hecho todo tipo de pruebas menos el Domingo por la noche, el valor fecha contable Bankinter y Aeat eran diferentes para solo ese momento concreto y por eso el dinero no estaba en ningún lado (supongo en una cuenta intermedia), al director de bankinter que le di la tabarra unos años después ya no estaba en bankinter y se dedicaba a las subastas (vió mi éxito y quiso copiarlo). Fuí el año pasado al Gsm world como casi cada año, y la dimensión era increíble (100 veces mas grande que en cannes como mínimo), lo siento por la mucha gente que se queda sin trabajo, hace unas semanas estuve en Barcelona para una subasta adjudicada al lado de la Fira de Bcn y me contaba un taxista como le salvaba esa semana los ingresos. En cuanto a los juzgados de lo social, yo no he tenido grandes problemas, para mi los que menos experiencia tienen, son los de contencioso en el asunto de las subastas, sacan tan pocas que en la época antes del boe, muchos subasteros se pasaban porque sabia que nadie se enteraba cuando sacaban una subasta.
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26/01/20 08:59
Ha comentado en el artículo El pequeño inversor inmobiliario está de enhorabuena. Tenemos un gran futuro por delante
yo le diría a los políticos, SAQUEN SUS SUCIAS MANOS DE MIS PROPIEDADES!!!! no les basta con subir itp al 10 %, subir las plusvalías de ayuntamiento o los ibis, mediante la fórmula de subir el valor catastral, QUE NARICES ESTAN HACIENDO CON ESE DINERO, sino que ahora además nos dicen que hacer con los inmuebles y como hemos de alquilarlo. La realidad es que año tras año, SUBE los alquileres en Barcelona porque los podemitas no han estudiado economía básica y desconocen las curvas de oferta-demanda, con estas medida SOLO retiran oferta (principalmente inversores de no riesgo) y claro el precio sube y sube sin parar en Barcelona. Los fondos barajan fórmulas de ingeniería para no tener 15 inmuebles de sociedad o los particulares no inscribirán en el registro, en fin, la picaresca está servida. yo tengo carteras de inmuebles tanto en Barcelona como Madrid, y puedo asegurar que las de Barcelona son como mínimo 5 puntos mas rentables, vivo en Madrid desde hace 25 años y debido a la publicidad propagandística hay la sensación que Barcelona va a la quiebra pero solo hay que ir un fin de semana o la última idea de llevarse el Mobile World Congress a Madrid, mirad https://es.statista.com/estadisticas/486740/pasajeros-de-cruceros-en-barcelona/ o https://www.firabarcelona.com/es/ o https://www.ifema.es/alquiler-espacios, claramente el crecimiento de cruceros traducido en turistas o como hay 150.000 m2 en Barcelona mas que Madrid. Si me dijeron este fin de semana que un fondo se estaba deshaciendo de un edificio en ciudad olímpica, (lo nunca visto), ese seré el cambio y allí estaremos para comprar "los artesanos". Este fin de semana he estado en Barcelona, la razón, jueves me llamó un juzgado para decirme que me adjudicaban un piso en el distrito marina, pujé por el 2018 y tras sucesivas quiebras me lo adjudican 2.5 años después, iba con la idea de no comprarlo pero tenía que verlo con mis propios ojos pues me habían devuelto la fianza. Al ir a verlo, el año pasado pusieron metro, todos los funcionarios de la Generalitat al lado, y la ciudad de justicia al lado y los recintos de la feria de Barcelona al lado, y todo el desarrollo urbano se va a realizar por zona franca pues es donde queda suelo en Barcelona, lleno de parques, prácticamente vale un 40 % que en 2018, en fin, muy contento. Mis mejores compras fueron en el 2011, he llegado a comprar pisos en Madrid en aquella época por 15.000 euros, a los subasteros nos interesa cambios de ciclo, porque todos sabemos que SOLO se gana dinero en esas situaciones, las reglas de oro para ganar dinero en Real estate, son tres, localización, cambio de uso y el momento oportuno, no hay MAS. No os dejeis comer el coco por los medios televisivos e internet, nunca los deep fake habían estado tan activos, las cosas hay que verlas y tomar decisiones de negocio.
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22/01/20 12:23
Ha comentado en el artículo Los padres de la revolución okupa
exacto, me explique mal, tengo tantas experiencias en mi haber, solo oir la palabra okupa, me pongo de mala hostia por cierto, si algo tienen en común los okupas, es que NO TIRAN LA BASURA, toneladas de basura saqué en arboc y tuve que luchar contra varios asentamientos Hasta cortaron una de las vigas, (20 metros de altura) https://www.lavanguardia.com/local/tarragona/20130710/54377403339/el-vendrell-desmantelara-asentamiento-rumanos.html y por favor, a los okupas como a las palomas, NO SE LES DA DE COMER En unos meses tengo que echar a un okupa que realquilaba, donde se produjo el asesinato del hacha de entrevías, ya os contaré, Tengo otro caso en el raval de barcelona, que es una banda internacional de pakistanis, que cada mes hay un pakistani diferente, Espero no tener movida con al ayuntamiento, el último desahucios (día después de la sentencia del proces), se fueron los del ayuntamiento a buscar los manifestantes CDRs en la calle de al lado para evitar el desahucio y decían, hay un perro, se ha de cancelar el desahucio y yo tenía en veterinario por si acaso, luego no había ningún perro.
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22/01/20 07:34
Ha comentado en el artículo Los padres de la revolución okupa
Esta es mi experiencia en cuanto a la okupación: 1) Edificio lleno de xilófagos porque el okupa traía muebles de la calle, todos los marcos de los vecinos agujereados 2) Inundaciones en los bajos porque el okupa no dejaba entrar a hacer un arreglo 3) Piso convertidos en narco pisos, y vecinos asustados porque cuando volvían por la noche estaba pinchándose en la escalera, o sencillamente el cliente llamaba a todos los timbres 4) Epidemia de chinches 5) Cuadro de contadores pinchado mal, quemándose el cuadro y dejando a la comunidad sin luz, cerradura totalmente rota 6) Comunidad de vecinos que ha de pagar la calefacción del okupa pues es gasto general y que se presenta en una reunión de comunidad, exigiéndolo. 7) Robos en los vecinos con allanamiento 8) Urbanización de lujo, en el que el bungallow delante del a piscina convertido en un chatarrero y con un olor terrible, daba miedo y asustaba a todos los vecinos 9) Piso con ratas, el vecino de abajo, hacia un pequeño agujero en el suelo y echaba veneno para intentar solucionarlo pues los okupas no lo permitían 10) Nuevas promociones, ocupadas, convirtiendo a los pequeños propietarios en pisos que no valían nada 11) Una nave al lado de la estación en Barcelona, que los rumanos lo utilizaban para vivir y coger el tren todos los días para ir a trabajar en la línea tarragona-gerona (eran carteristas) 12) Compra de carteras de inmuebles por debajo del precio de mercado por parte de los bancos que son rescatados (y que lo pagamos todos) 13) Edificios que son utilizados para la venta de drogas 14) Vandalización total del edificio que era totalmente nuevo, pisos de lujo 15) Retirada de una acometidas de una urbanización por los enganches de los okuoas 16) Precios de luz altos pues el gobierno permite a las eléctricas asignarlo a los que pagan Y recordemos, que el último ataque terrorista de bcn, estaban okupando un chalet
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09/01/20 03:48
Ha comentado en el artículo La injusticia del impuesto de plusvalía municipal
Espero que te lo pases bien en Canada, cuando yo iba a esquiar hace 25 años, tenía que ir en marzo o Abril, pero ahora con el cambio climático ya se puede ir sin problemas en Enero (ventajas del cambio climático), pero por otra parte ya no puedes ir a la covatilla. Que compres en Asturias, supongo que es por un tema personal, porque a no ser que compres muy barato no es gran negocio o puede ser un negocio ruinoso. Hay zonas en España que debido a la despoblación, el precio tenderá a cero pero si aplicamos los impuestos, el valor del inmueble será negativo, si la población disminuye y las estructuras administrativas crecen, tiene un impacto brutal en los impuestos como es en asturias. Una de las razones para la despoblación, es que la gente quiere vivir bien y mas años, el estar cerca de hospitales es esencial cuando la gente llega a cierta edad. En este link, se puede ver las claves para invertir en inmuebles: https://www.antena3.com/noticias/economia/espana-despoblada-frente-espana-turista-jubilado-provincias-que-mas-habitantes-ganan-pierden-ultimos-diez-anos_202001085e15ec590cf260ed78a13f8a.html En todo el mundo, la tendencia es que la gente vaya a las ciudades, es un proceso imparable, todos estos meses he oído a los políticos que apostarán por intentar por evitar la despoblación, pero no oído que mejoras de las condiciones en donde está la población en España, por ejemplo, en el corredor mediterráneo, donde está más del 40 % de la población, hay un sistema ferroviario tercermundista (probar coger un tren desde murcia a gerona). Hoy por hoy, aparte de las grandes ciudades (Madrid y Barcelona) las zonas que crecen población, son sur de España (costa del sol), mediterráneo, e islas y como caso anecdotico, el pais vasco, en donde literalmente se regala el dinero a los extranjeros para que vayan (2 rgis por piso y ayudas hijos y violencia de genero, mas de 1500 euros de ayudas mensuales). En bilbao, no funcionan las leyes comerciales normales del resto de España, si pones un anuncio de un piso en mercado de 600 euros, por 900 euros alquiler publicado, te entrarán 500 leads de gente que quieren rgis. En fin, no dejes que te roben la cartera, yo lo recurro todo, he pasado por una experiencia similar en astorga y creo que lo ganaré, la ley deja muchas vías para ganarlo.
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27/06/19 01:55
Ha comentado en el artículo Réquiem por la Adjudicación Directa de Hacienda
Ahora solo falta, que regulen el tamaño de la letra del CSV y se consolide un csv con letras que no den a la confusión con la distorsión del fax o al escaneado de menos dpis y que sea mas "friendly" por lo grande que es, porque el sistema actual, con la letra tan pequeña y letras que dan a la confusión (o,0,l,i), la realidad que es imposible recibirlo en un fax, porque literalmente el csv queda machacado, he tenido casos que me han enviado faxes con csv, y ni en un millón de años probando las letras he podido reconstruirlo hasta que finalmente he conseguido que me lo envíe por mail. A todos los registros de las administraciones y a la aplicación del de justicia, os pido por sentido común: 1) Tamaño número 14 para el csv, no del 4 que hay ahora 2) Mas corto y con letras del abecedario que no den a error 3) Cualquier csv ha de soportar sin distorsión al menos escaneo de 150 dpis
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18/04/19 04:24
Ha comentado en el artículo Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores
En todo caso, haciendo un análisis de decisiones, todo apunta a que interesa no pagar el ITP de las cargas anteriores. Es muy sencillo, esta es mi apuesta en todo el territorio, 60 % a que se gana, 40 % a que no en el TEAR, si lo perdemos hay sanción e intereses, pero hay otro factor clave, y es que el subastero saca un 20 % de rentabilidad a sus inversiones (y este es un factor clave) y que el proceso tarda 3 años. En fin, solo que tengamos menos de 10 % de posibilidades que ganamos, ya es rentable.
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18/04/19 04:17
Ha comentado en el artículo Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores
si son un problema las escuelas públicas, te recuerdo que en la trama punica, cada escuela pública, se embolsaban 500.000-600.000 euros de comisión, La clave de estas elecciones, es la financiación de los partidos, en general la derecha sabe financiarse mejor que la izquierda, existe una ley, pero no es efectiva pues de nada sirve si 8 años después dice que superó el doble que marcaba la ley como pasó en las elecciones en Madrid en 2011, y que efectividad ha tenido, pues nada. Esto significa, que en estas elecciones la ley de financiación de partidos volverá a ser papel mojado, En estas elecciones se ha subido la apuesta, pues, al juntarse todas las elecciones de golpe, no hay tanto dinero procedente de la corrupción disponible ahora, ahora los grandes partidos están lanzando microcréditos a sus afiliados (con unos intereses fantásticos, es mas rentable que las subastas) para financiar y así adelantar el dinero que luego le dará el estado por cada diputado conseguido. En fin, si alguien piensa, que el problema de la corrupción en España está solucionado, sigue actualmente, y los próximos años se va a robar lo que no está escrito, por eso abogo por una disminución de la presencia pública (ahora es un 60-70 % en la economía). Ser como los paises del norte es fantastico, pero si el sistema es corrupto, nada es bueno.
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18/04/19 04:07
Ha comentado en el artículo Cómo calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando hay cargas anteriores
En el 2007, compré una casa en carabaña por seguridad social, tenía una carga anterior que se ejecutaba en subasta en la misma semana (menos mal, que me interesé por ella), cuando liquidé en Arganda el ITP, no pagué la carga anterior. Me llamó el liquidador y me dijo con estas palabras, "yo soy doctorado en Derecho y según mis conocimientos, has de pagar ITP por las cargas anteriores", y yo tenía a mi asesor fiscal y fuimos al TEAR y lo ganamos pues hay sentencia Tribunal supremo que dice que no. Este asunto es controvertido, pero pensemos que hay muchas cargas anteriores registradas pero que no se saben si están canceladas o su valor económica o que nunca se van a ejecutar porque ha desaparecido acreedor, o han prescrito (ha pasado 21 años desde su vencimiento), es sencillamente difuso. Los expertos como tristan o aspirantes a expertos, sabemos que se gana dinero tanto comprando barato como comprando inmuebles con cargas que nunca se van a ejecutar, o incluso cargas que se ejecutarán en un plazo largo de tiempo. Además, puede producirse el hecho por ejemplo, que exista un embargo de antes del año 2000, de una empresa acreedor que ya no exista, y el ITP haga inviable la adjudicación pues el ITP sea mayor que el valor del inmueble.
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05/04/19 00:55
Ha comentado en el artículo La imperiosa necesidad de la aprobación del remate en las subastas judiciales
las subastas tendría que designar al adjudicatario en el mismo momento que termina la puja de manera automática, de otra forma, fomenta las corruptelas, en especial con administradores concursales. Tengo un caso, en el que el LAJ ha intentado notificar por lo menos 20 veces, al deudor o su familia, y que incluso en la notificación indica que se acerque al juzgado para explicarle como salvar su activo, que todavía está a tiempo jugando 3 años sin dar el decreto de aprobación de remate, de momento callado, pero como paguen y una vez me devuelva la fianza, presentaré una queja al CGPJ y al secretario de gobierno, un laj no puede ser parte de un deudor perjudicando a acreedor y adjudicatario. Hoy por hoy, calculo que solo el 10-20 % de adjudicaciones son por puja máxima, el resto es guarreo por puerta de atrás y acreedor y millones de primos (entre los que yo me encuentro) financiando al estado a través de las fianzas, calculo mas de 8.000 millones en Santander en la cuenta de AEAT. Todos con la esperanza y rezando que no te levanten la subasta, mientras meses y meses tu dinero está retenido. Por cierto, Alicante es terreno abonado para levantar miles de subastas de los últimos 4 años que no tenían decreto de aprobación de remate, al estar congeladas las hipotecas y estás con la sentencia europea acaban de ser reactivadas. Recordemos que en 2017 ALICANTE suspendió TODAS la tramitaciones hasta en tanto se resolviera las consecuencias jurídicas de las cláusulas de vencimiento anticipado por la nulidad planteada en Sentencia del TJUE de 26.01.17. Que con fecha 26 de marzo de 2019 el TJUE (Gran Sala) ha dictado Sentencia, cuyo fallo copiamos textual de http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=212227&pageIndex=0&doclang=ES&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=6348891 y todos los juzgados de ALICANTE han sacado del congelador a miles de adjudicatarios y reservistas, y ahora están todos expuestos a los depredadores por no tener el decreto de aprobación de remate todavía y realmente, va a ser una tocada de huevos del 15, haber tenido la fianza retenida 3 años para nada.
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04/03/19 04:27
Ha comentado en el artículo Real Decreto de los alquileres, segundo intento
varias cosas con el decreto, en mi caso, cada vez soy menos socialdemocrata por la incapacidad para controlar el "mamoneo" y ladrocinio que se está produciendo por las administraciones públicas 1) los ayuntamientos no tienen medios para dotar de una vivienda a un desahuciado, cualquier ley del gobierno central que los involucre sin dotarle de medios, no sirve para nada 2) me he encontrado casos de okupas, que no se ha podido llegar a ua acuerdo y han apurado la fecha al lanzamiento, porque así la generalitat le ponía en la lista de privilegiados para una vivienda social, muchas de estas leyes fomentan la picaresca Es decir, con las normas actuales, si quieres obtener un piso social, debes okupar o dejar de pagar, es de chiste. 3) En el último piso que he alquilado, la marroqui-española que era muy culta y elegante, subcontrató a marroquis poco después, para empadronarse, la compañía de agua detectó que estaban empadronados en diferentes sitios. Ni que decir como quedó el piso en 8 meses Creo que hay un fraude masivo de muchos inmigrantes saturando las ayudas sociales de los ayuntamientos en base a empadronamientos en diferentes ayuntamientos con un efecto llamada a países origen. Hay gente especializada en actuar de agencias intermediarias para engañar al propietario, y luego subcontratar, y esto va a ir a más, a medida que se endurezca la legislación como por ejemplo este real decreto. 4) la picaresca en los alquileres es muy alta, están falsificando nóminas, personas que contratan, cada vez los propietarios tenemos que poner controles más altos pero la gente aprende a saltarlos y aparecerán mecanismos más inteligentes y fraudulentos. Pensemos, que muy poca gente está cotizando al 100 %, se trabaja en precario, está gente está en exclusión social. Solo una ley en la que el desahucio sea inmediato sin intervención judicial y una base de datos de incumplidores, permitiría que los propietarios alquilemos a todo el mundo, convirtiendo esa ley en la ley mas social del mundo además del gran ahorro de expedientes judiciales.
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19/12/18 23:56
Ha comentado en el artículo En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas
Estoy totalmente de acuerdo contigo mfmelo, me están llegando casos de clientes de puerta trasera pero de 3 derivada, y es increíble, como en la trastienda va la cosa. Acreedor puja y quiere el inmueble, pero no llega 70 %, alguien no lo supera para jugar en la trastienda y habla con uno de los deudores para que le presente como tercero, lo presenta, el acreedor ve que pierde el inmueble, como tiene mas embargos, paga en nombre del otro deudor esa carga para ejecutar la otra, jejejej yo entro en la jugada y pongo orden pues uno de mis clientes esta desesperado y quiere el inmueble. Maquiavelo se queda corto en esto de las subastas, y todo por las subastas digitales y lo enrevesado que es la legislación que permite puertas traseras y da derechos a todos para que el juego siga después de que la subasta ha concluido, y mira, en mis tiempos mozos era un gran jugador de ajedrez y hasta me divierte las cientos de estrategias que aparecen y variantes.
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19/12/18 02:45
Ha comentado en el artículo En el negocio de las subastas judiciales se aprende por las buenas o por las malas
respecto a la financiación de los inmuebles, eso da mucho que hablar, yo no veo viable un banco que te hipoteque el inmueble antes de la adjudicación, para esos casos, hay que ir un préstamo puente con un prestamista privado o buscar un socio, si la operación es buena, no hay problema pues dinero en el mundo hay mucho pero buscando grandes oportunidades rentables. Si la operación es mala, está condenado a perder la fianza. Pero lo óptimo, es una póliza de crédito para luego hipotecarla si no se quiere vender es lo más optimo, y luego préstamos personales como segunda opción. Una discusión que estoy teniendo de manera continua con los bancos, es que estos nos castigan por ser buenos profesionales, cuanto mas eficiente compro (valores mayores de descuentos) estos no financian % de valor mercado de inmueble sino % del valor de adquisición de tal manera que acabo hipotecando los inmuebles peor comprados porque son los que mas financiación dan. Otro error, que cometen los bancos, es que no se dan cuenta que los cash flows de alquiles es el valor mas estable que hay, en la crisis 2008-2013, los precios de los inmuebles en venta, fluctuaron pero las carteras de alquileres se mantuvieron estables y un cash flow de alquiler tiene menos riesgo que la mayoría de los negocios. Y en general en temas de banco, da igual que tengas 20 millones en activos y alquilados, al final te piden la nómina, sin nómina no hay nada que hacer como si la nómina fuera ahora un valor seguro. De todas maneras, nosotros hemos explorado soluciones de financiación a largo plazo gratis con éxito pero eso de momento es la fórmula de la coca-cola. Si anuncio, que vienen curvas, el banco central europeo ha acabado con su época expansiva y la terminación de QE (Quantitative Easing) que los expertos prevé que los efectos empiecen a verse en sept 2019, y los bancos ya están recortando los créditos en España, la bolsa española ya lo está descontando de manera brutal (altamente correlado con los precios de inmuebles), y esto unido a la gran crisis institucional de España (por no tener presupuestos), hace que nuestra economía global (privado y público) con grandes necesidades de financiación y pocas posibilidades de generar ingresos. Y no es para nada una mala noticia para nosotros, hay 3 maneras de ganar dinero en real estate, y uno de ellos, es el timing, en varios años, volveremos a los fabulosos tiempos del 2010-2013, en los que se hicieron las mejores compras, no cabe duda que estamos en una montaña rusa con bajadas y subidas.
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10/12/18 03:34
Ha comentado en el artículo Tristán, enséñame la pasta de las subastas judiciales
el sistema big data clasificamos los que son concursos por el 3 código de la cuenta consignación, y localiza los que son concursos libres por la clasificación de juzgados (no por lec), este en concreto se vio que nadie pujaba a las 17 h y se pujó el mínimo pero la fianza era mas de 500.000 euros. y bueno, pues se adjudicó.
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08/12/18 05:21
Ha comentado en el artículo Alerta de fraude: Hagamos brainstorming para que la luz de la Justicia nos ilumine unos días más
Esta gente llevan haciéndolo desde antes del años 2000 ROJ: SAP MA 1956/2016 - ECLI:ES:APMA:2016:1956 http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=7887396&links=&optimize=20161213&publicinterface=true A esa sociedad, se se le imputó por los mismos hechos y salieron impunes porque no se supo demostrar el delito. llevan mas de 20 años, llevándose inmuebles de extranjeros y herencias yacentes, pero ahora con otras sociedades, pero son los mismos, y aprovechándose de la publicación del BOE, en la que es muy fácil rastrear herencias yacentes y comunidades lo han extendido a toda España. La estafa supera fácilmente los 30 millones de euros. Espero que entre en juego audiencia nacional y ya con la cooperación europea y la comprobación de contratos privados falsos, con los herederos se demuestre la estafa. Por otro lado, la deufraudación a AEAT es increible, pues no pagan ITP ni plusvalia municipal, ya que utilizan empresas en liquidación en la aportación.
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23/11/18 02:23
Ha comentado en el artículo Alerta de fraude: Hagamos brainstorming para que la luz de la Justicia nos ilumine unos días más
La constancia documental de los datos catastrales es un canelo, por ejemplo, las subastas de AEAT, digo AEAT por no decir otras, en muchas ocasiones te dan el mandamiento sin la ref catastral y se inscribe sin referencia catastral. La realidad es que a muchos no le interesa estar en el catastro por imputación de rentas y patrimonio e ibi. Además, la ley estaba mal hecha, pues obligaba a asignar finca a una referencia catastral, cuando todos sabemos que una finca puede tener varias fincas catastrales o varias fincas una referencia catastral. Yo estuve hace unos años, en un congreso que se debatió estas cuestiones, y hay un gran problema en los registros, siguen anclados en el siglo XIX, con imposibilidad de tener descripción gráfica y que nadie se explica porque una nota simple sacada telématicamente te cuesta 6 euros mas. Dicen que tienen todo digitalizado, pero, hoy por hoy es imposible buscar fincas por texto, descripción y no olvidemos que incumplen la ley de subastas, pues la ley obligaba a dar los datos de manera estructurada, pero claro, eso para ellos es imposible pues cada escritura es de su padre y su madre. En su momento, pedí por la ley de transparencia lo que los contribuyentes pagaban por cada referencia catastral, y una vez mas, la ley de transparencia fue papel mojado, y me lo denegaron, creo por transparencia tenemos derecho a saber que nuestro vecino paga menos, y lo denegaron porque en España por ley es un dato protegido. Me da, que esa ley, protege una corrupción descomunal, nadie habla de saber datos de personas, pero si de propiedades. El fraude se extiende a mas del 15 %, iglesia en un estado laico que no paga, gente que no paga por tener un inmueble protegido (ejemplo ex presidenta de una comunidad), inmuebles que tienen contruido y en el catastro no aparece construcción, y muchos herederos, en los que sigue a nombre de sus abuelos. O gente que tiene propiedades que no paga imputación de renta, porque es una participación que la totalidad está a nombre de comunidad de vecinos. Menudo país es este, en que por ley se le permite a las eléctricas revertir el fraude a los que si pagan, y en los que muchos no pagan por sus propiedades, porque lo pagan el resto y todo esto protegido por una ley que proteges esos datos sin transparencia real. Sabiais que con la facturación electronica, las eléctricas tenian que pasar a AEAT las facturas con los dnis de los clientes, y se cruzaban con el censo (un fallecido se da de baja al mes), y que se dieron cuenta que la mayoría de dnis no estaban en el censo y la AEAT dispensó a las eléctricas a declarar por debajo de un valor, la cantidas de gente que tiene las propiedades a nombre de sus ancestros es muy grande. Peso si pensamos que va a mejor, esto va a peor, la nueva ley hipotecaria (que espero no se apruebe en esta legislatura) va a crear una gran monopolio pues pues obliga que la comunicación con notarias sea solo por un solo punto, que a que no sabeis quien lo controla y quien se llevara la pasta, en fin no hablo mas.
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