Comparto y traduzco un artículo interesante que he leído en Seeking Alpha de Jussi Askola sobre los REITs "Why REITs Should Pummel Tech".Por qué los REITs deberían aporrear las acciones tecnológicasResumen:Las acciones tecnológicas han superado fácilmente a los REIT en los últimos años.Esperamos que suceda lo contrario en el futuro.Invierta en tecnología, pero invierta más en REIT.Últimamente, el mercado se ha polarizado cada vez más.Por un lado, tiene acciones tecnológicas como Amazon (AMZN), Apple (AAPL) y Netflix (NFLX) que siguen alcanzando nuevos máximos y cotizan a valoraciones similares a burbujas que recuerdan a muchos del período 1999-2000:Data by YChartsY, por otro lado, tiene sectores impulsados por los ingresos como los REIT (VNQ) que se negocian a valoraciones bajas de casi 10 años incluso cuando las tasas de interés han alcanzado el 0%.El término medio casi ha desaparecido. El mercado es muy optimista o demasiado pesimista. En otras palabras, es codicioso o temeroso, pero nunca perfectamente racional.Creemos que esto abre oportunidades altamente lucrativas para inversores contrarios orientados a largo plazo que pueden elegir el sector adecuado en el momento adecuado. Y puede parecerle contrario a la intuición en medio de una pandemia, pero creemos que los REIT superarán fácilmente los rendimientos de las acciones tecnológicas (QQQ) en la próxima década.Aquí hay cinco razones del por qué:Razón n. ° 1: bajo rendimiento a largo plazoLos inversores tienen muy poca memoria. Las acciones tecnológicas han obtenido rendimientos significativos en el pasado reciente, incluso cuando el resto del mercado cayó en un mercado bajista.Por lo tanto, puede parecer que "nada supera a la tecnología".La realidad, por supuesto, es diferente. Cualquier sector puede tener un rendimiento superior o inferior en un corto período de tiempo, pero durante varias décadas, la tecnología ha tenido un desempeño bastante pobre.Por ejemplo, si hubiera invertido en tecnología hace 20 años, habría tenido un rendimiento significativamente inferior al del resto del mercado.Los REIT ganaron un 15% anual en promedio.El S&P 500 ganó un 8%.La tecnología ganó solo el 7%.Muchos inversores en tecnología cuestionarán estos resultados diciendo “basta con mirar a Amazon. Ha creado más millonarios que cualquier otra acción ".Claro, eso es cierto, pero Amazon es lo que llamamos un valor atípico. A menos que pudieras elegir Amazon y conservarlo durante 20 años, esto es irrelevante para ti.En el espacio tecnológico, las discrepancias en el desempeño son enormes de una empresa a otra. Por cada ganador, hay muchos perdedores y, por esta razón, el rendimiento promedio ha sido bastante decepcionante.Otra razón por la que a la tecnología le fue tan mal es su valoración a menudo excesiva.Esto nos lleva a nuestro próximo tema ...Razón # 2: Desconexión de valoración históricaActualmente, la tecnología tiene un precio de ~ 50 veces las ganancias en promedio y los múltiplos de valoración se han expandido enormemente en el pasado reciente.Como ejemplo, Amazon actualmente cotiza hoy a 109 veces las ganancias futuras, pero comenzó el año a 80 veces. La ganancia del 36% en el múltiplo P/E es la mitad de la ganancia en el precio de sus acciones.En comparación, los REIT se valoran en múltiplos de valoraciones históricamente bajos. El promedio es solo 12x FFO, y muchos REIT más pequeños y menos conocidos operan a tan solo 5x FFO:Como resultado, la tecnología ahora tiene un precio de valoración enorme en relación con los REIT y la mayoría de los otros sectores. La desconexión en los múltiplos de valoración rara vez ha sido tan grande y recuerda a muchos la burbuja tecnológica de 1999-2000.Seguro que no habla favorablemente de futuros retornos. Muchos inversores tecnológicos deciden ignorar la valoración, pero como dijo Warren Buffett:"Para el inversor, un precio de compra demasiado alto por las acciones de una empresa excelente puede deshacer los efectos de una década posterior de desarrollos comerciales favorables".A pesar del rápido crecimiento, es difícil justificar el pago de estos múltiplos de valoración extremos en 2020. Esto es particularmente cierto si se considera que es poco probable que el crecimiento futuro coincida con el de los últimos 20 años.Razón # 3: El crecimiento tecnológico se ralentizaráEl tamaño es el mayor enemigo del crecimiento. Cuanto más grande eres, más difícil se vuelve crecer. Con eso en mente, debe considerar que hoy:Amazon tiene una capitalización de mercado de $ 1.6 billones.Alphabet tiene una capitalización de mercado de $ 1 billón.Facebook tiene una capitalización de mercado de $ 722 mil millones.Netflix tiene una capitalización de mercado de $ 200 mil millones.Casi la mitad de los hogares estadounidenses tienen una cuenta de Amazon Prime y casi todos los hogares ya usan Amazon.Del mismo modo, todo el mundo ya usa Google (GOOG) (NASDAQ: GOOGL). Casi todo el mundo está familiarizado con Netflix. Todo el mundo tiene una cuenta de Facebook (FB), etc.Esto no significa que tengan un crecimiento máximo. No tengo ninguna duda de que estas empresas de tecnología seguirán creciendo a un ritmo acelerado.Sin embargo, será mucho más difícil crecer en los próximos 20 años que en los últimos 20 años. Ya no partimos de un punto tan bajo, ya que todo el mundo ya está utilizando tecnología en la mayoría de las actividades diarias.Razón # 4: La vacuna beneficia a los REIT, pero perjudica a la tecnologíaÚltimamente, las empresas de tecnología se han beneficiado de la pandemia, ya que obligó a los consumidores y las empresas a cambiar sus hábitos y utilizar más tecnología para las compras, el entretenimiento y la comunicación.Sin embargo, a medida que se disponga de una vacuna, el mundo volverá gradualmente a la normalidad. De repente, el mundo virtual se enfrentará a una competencia cada vez mayor del mundo real a medida que las cosas vuelvan gradualmente a la normalidad.La vacuna beneficiará a todos los REIT, pero perjudicará a muchas empresas de tecnología.Por ejemplo, es probable que muchas personas no mantengan su cuenta de Netflix una vez que puedan salir sin tener que preocuparse por su salud. Del mismo modo, muchas compras de Amazon volverán a los centros comerciales una vez que las personas se sientan cómodas saliendo nuevamente. De hecho, Macerich (MAC) señaló recientemente que varios de sus centros comerciales volvieron a tener un tráfico casi normal a las pocas semanas de reabrir:Fuente: https://www.macerich.com/Leasing/Property/103218Como tal, esperamos cierta reversión a la media cuando finalmente salga la vacuna. Las acciones tecnológicas se beneficiaron de los bloqueos, pero también sufrirán un regreso a la normalidad. Es un viento de cola importante para los REIT, pero un viento en contra para la tecnología en el futuro.Razón # 5: Los inversores con escasez de rendimiento impulsarán los REIT a máximos históricosUna consecuencia indirecta de la pandemia es que las tasas de interés ahora han caído al 0%.Hasta ahora, los inversores de REIT han ignorado esta importante información porque todavía tienen miedo. Pero a medida que llegamos al otro lado de esta crisis, las tasas de interés del 0% servirán como un catalizador importante para los REIT.En un mundo sin rendimiento, la siguiente mejor alternativa a los bonos son los bienes raíces y, por extensión, los REIT. Los inversores simplemente no tienen otras opciones para obtener los ingresos que tanto necesitan.Piense en todos los fondos de pensiones, jubilados, compañías de seguros, etc., que tendrán que cargarse en bienes raíces (y REIT) después de esta crisis. Brookfield (BAM) espera que las asignaciones a inversiones inmobiliarias aumenten del 25% al 60% durante la próxima década:En dólares, esto se traduce en un aumento de $ 45 billones:Fuente: https://bam.brookfield.com/~/media/Files/B/BrookField-BAM-IR-V2/events/bam-agm-f.pdfA medida que todo este capital llegue al mercado inmobiliario (y REIT), ¿qué va a pasar?Se necesita ser un genio para comprender que esto conducirá a una subasta de precios y una mayor compresión del rendimiento.En este momento, los REIT se ofrecen con el margen de rendimiento más alto sobre el Tesoro a 10 años en toda su historia, con la única excepción del período 2008-2009:Históricamente, los REIT se han negociado a un margen de ~ 200 puntos básicos entre los bonos del Tesoro a 10 años. En este momento, este diferencial es 2 veces mayor a ~ 400 puntos básicos. Habla muy bien de los futuros retornos de los REIT.NAREIT encuentra que los diferenciales de rendimiento son muy buenos predictores de resultados futuros. A medida que los diferenciales de rendimiento vuelvan a la normalidad, los REIT superarán al resto del mercado:Fuente: https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/valuing-reits-2017-yield-spreads-baa-corporatesLas acciones tecnológicas también se benefician de tasas de interés más bajas, pero como no son vehículos de ingresos, no disfrutarán del mismo viento de cola.Resultado finalNo cometa el error de invertir a ciegas en tecnología solo porque los precios de las acciones han estado subiendo últimamente.La realidad no es tan optimista.La tecnología ha tenido un rendimiento inferior a largo plazo.La tecnología ahora se valora con valoraciones extremas en comparación con los REIT.El crecimiento tecnológico se ralentizará con el tiempo.La vacuna beneficia a los REIT mucho más que a la tecnología.Los inversores hambrientos de rendimiento se apresurarán a comprar REIT, no a tecnología.La mayoría de los inversores individuales cometen el error de pensar que el mejor momento para invertir en un sector es cuando todo es sol y arcoíris. Sufren un sesgo de lo reciente y piensan que los resultados recientes continuarán en el futuro.En realidad, ocurre lo contrario. El mejor momento para invertir en un sector es cuando es odiado, las valoraciones son bajas y las oportunidades abundan. Este es el caso de los REIT en la actualidad.Creemos que es el mejor momento en 10 años para recargar los REIT, ya que se negocian a valoraciones históricamente bajas, incluso cuando las tasas de interés han alcanzado el 0%.La compra de bienes raíces con un gran descuento sobre el valor razonable siempre ha recompensado enormemente a los inversores a largo plazo. En High Yield Landlord, somos muy selectivos y solo invertimos en las oportunidades REIT con mayor descuento del mercado. Esperamos que nuestra cartera principal supere fácilmente a las acciones tecnológicas en los próximos 10 años.Fuente: https://seekingalpha.com/article/4365352-why-reits-should-pummel-tech
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