Con frecuencia, mayor que la deseada, suelen presentarse problemas en las transacciones de compra-venta de propiedades inmobiliarias. En ocasiones son inconvenientes simples que sólo provocan contratiempos y demoras al tiempo de cerrar operaciones y transferir título, lo que conlleva a tramitar extensiones en el contrato original; pero sin importar la magnitud ni índole del asunto en cuestión, se debe tener conocimiento de las implicaciones que una extensión al contrato de compra-venta puede crear.
Si la extensión es bien realizada y escrita, y contempla y aclara los puntos deseados y aquellos otros que pueden resultar neurálgicos y conflictivos, de no ser bien aclarados, pues magnífico, ya que funcionará bien y realizará su cometido para todos los participantes en la transacción. Pero ¡cuidado!, porque de hacerse lo contrario se estará creando un monstruo con más cabezas que la mitológica Hidra.
Una extensión, para que funcione bien y no acarree consigo consecuencias no deseadas debe, ante todo, estar bien redactada.
Una extensión bien redactada tiene que contener todos los elementos esenciales del problema en cuestión.
Supongamos que se trate de una violación al código de zonificación que existe en la propiedad y que se necesiten unos días más de los convenidos, entre las partes, para darle solución al problema y luego producir felizmente el traspaso de título.
Pues bien, la extensión al contrato de compra-venta, aparte de señalar detalladamente la violación del código de zonificación que ha de quedar resuelta para que pueda hacerse posible el traspaso del título del inmueble debe, además, reflejar el estricto cumplimiento y satisfacción, por parte del vendedor, de todo lo relacionado con traer a código el inmueble, incluyendo el cierre de permisos y la satisfacción de todo compromiso o contrato que haya de efectuarse o de abrirse para lograr el cometido requerido, en una fecha señalada. Este simple detalle hará que la extensión tenga fecha límite y protegerá los derechos de toda parte interesada participante en el negocio.
Cuando se esté utilizando la técnica del financiamiento en la compra deben extremarse las medidas, puesto que de no señalarse propiamente la extensión del período de financiación, en todos los amplios aspectos que el mismo comprende, puede crearse el criterio automático de una compra de contado, provocando consideraciones legales que pudiesen afectar cualquier depósito que el comprador hubiese abonado, si a la postre se produjese algún inconveniente con la disposición de los fondos a obtener en préstamo.
El período de inspecciones es otro de los puntos altamente preocupante, pues de no cumplirse a tiempo la realización del mismo e informar, debidamente, acerca de cualquier irregularidad observada, la propiedad se estará tomando en las condiciones existentes.
Me permito recordarles que en un contrato de bienes raíces “el tiempo es la esencia”, como dice la ley y contra ello nada es posible hacer.
La presencia de un abogado, de un contador y de un licenciado en bienes raíces en su equipo de trabajo, le proporcionará la paz mental que usted necesita al momento de realizar negocios de tamaña envergadura.
J. A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces.
Manual práctico de compra, venta y administración.”
