En su primer alocución pública, la que posteriormente sería Primera Dama de la República, Sra. Eleonor Roosevelt, dijo lo que podríamos traducir así: ...“Si tratáramos de ver un elefante de cerca podríamos ver solamente parte del elefante. Necesitaríamos dar la vuelta al elefante y observarlo desde diferentes ángulos, para poder decir que hemos visto al elefante en su totalidad.”
Lo mismo que sucede con el elefante sucede con las inversiones. Imaginémonos a continuación, y desde ángulos diferentes, el resultado de una inversión inmobiliaria realizada, en la cual se invirtieron $100.000.00, para obtener resultados luego de un año.
Se pagó $360.000 por un fourplex, en una barriada de trabajadores de una ciudad emergente. $90.000 fungieron como depósito y se emplearon $10.000 para gastos de cierre y demás. Se tomó una hipoteca de $270.000 al 6.5% de interés, con amortización a 30 años, que pagará $1.706.58 mensuales para un total de $20,479 anuales y tendrá una amortización sobre el principal de $3.018 (libre de impuestos) anuales.
Cada unidad del fourplex cuenta con dos cuartos dormitorios, un baño, aire acondicionado/calefacción central y están rentadas en $725, que es una renta muy razonable para lo que dicta el mercado en unidades de esa dimensión. O sea: $725 X 4= $2.900 X 12= 34.800 anuales. Restémosle a esta cifra un 3% de desocupación y tendremos: $34.800 – $1.044= $33.756
Gastos fijos y operacionales, en propiedades pequeñas, pueden calcularse en un 25% de la renta anual bruta: $34.800 X 25%= $8.700
RESULTADOS:
Renta anual - 3% de desocupación: $34.800- $1.044= $33.756
Renta anual ajustada – Gastos anuales: $33.756 - $8.700= $25.056
Ganancia neta - hipoteca: $25.056 - $20.479= $4.577
Ganancia líquida + amortización: $4.577 + $3.018= $7.595
Retorno total de inversión / capital inicial: $7.595/$100.000= 7.95%
Valorización anual de acuerdo al ICV: $360.000 x 5%= $18.000
Nuevo valor ajustado para venta: $360.000 + $18.000= $378.000
Impuestos sobre ganancia en venta: $18.000 x 15%= $2.700
Impuestos sobre retorno: $4.577 x 15%= $687
Impuestos combinados: $2.700 + $687= $3.387
VENTA:
Precio venta – hipoteca ajustada: $378.000 - $266.982= $111.018
Venta neta + retorno – impuestos: $111.018+$4,577 - $3.387= $112.208
Venta ajustada – Inversión inicial: $112.208 - $100.000= $12.208.00
Ganancia depreciada X IOL $12.208 X 3%= $366.24
Saldo final de inversión: $12.208 - $366.24= $11.841.76= 11.8%
Desde luego, invertir en bienes raíces implica dedicación, conocimiento y esfuerzo, lo que no exigen otras inversiones. Sólo de usted es la decisión; pero recuerde, antes de embarcarse en cualquier gestión económica consulte a un especialista en el ramo. Contar con un buen asesoramiento profesional, desde el comienzo, es ganancia anticipada.
J. A. “Tony” Ruano es autor del libro “Bienes raíces.
Manual práctico de compra, venta y administración.”
