Mortgage Broker vs Mortgage Banker

Hola amigos. He notado que algunas personas aqui en EEUU confunden que es un corredor de hipotecas (Mortgage broker) con lo que es un Banquero Hipotecario (Mortgage banker). Lo unico que tienen en comun es que ambos son intermediarios de prestamos hipotecarios. Y la diferencia basica es que uno es un intermediario con su propio dinero (los Mortgage Bankers) Y el otro no usa su propio dinero.

Un Mortgage Broker

Es un agente que se especializa en buscar los mejores rates y condiciones en los prestamos de sus clientes. Para eso los Mortgage Broker tienen acceso a un enorme inventario de prestamistas que van desde Bancos comerciales, Bancos hipotecarios, Hard Lenders etc. Obviamente no todo el mundo califica para un prestamo premium Y es el trabajo del broker en encontrar el mejor prestamo posible para la caracteristica de su cliente. Los Mortgage Borkers cobra el 1,25% del prestamo como concepto de comision por hacer su trabajo + algun que otro fee. Si el prestamo es por encima de 1 millon de dolares usualmente los brokers bajan sus comisiones a 1%. Antes del DODD-FRANK los Mortgage brokers cobraban lo que se llama Yield To Spread Premium que no es mas que cobrar un 1,25% al prestamista en concepto de comision y cobrar otro 1,25% al Cliente, para un total de comision del 3,50%. Sin embargo, el Mortgage Broker tomaba parte de ese 3,5% de comision para pagar el los costos de cierres, por lo cual era un gran ahorro para los compradores de propiedades. Ahora con el DODD-FRANK es el comprador de la hipoteca quien tendra que pagar los costos de cierres en una propiedad. Ahora mismo los bancos estan exigiendo un deposito inicial del 20% al que quiera comprar una casa. Por lo que su una familia quiere comprar una casa de 400,000 dolares pues tendra que buscar unos 80,000 dolares cash y encima pagar el costo de cierre que pueden ser otros 10,000 dolares. Esta ley entra en vigor en enero del 2014 y va a afectar tremendamente a las familias de este pais.

Los Mortgage Bankers

Es un prestamista con acceso al mercado secundario de hipotecas. Los Banqueros Hipotecarios NO pueden aceptar depositos del publico y solo pueden prestar de sus propios bolsillos o fondo. Tienen que registrarse en sus estados (cada estado tiene su ley para otorgar la licencia de mortgage banker). Entre algunas de los requisitos por parte del estado esta el tamano del capital. En algunos estados el capital minimo requerido es de 50,000 dolares y en otros es el minimo es 250K. Una vez cumplan con los requisitos, pues el Mortgage Banker procede a ser registrado Y luego Tiene que establecer una linea de credito que se llama Wharehouse Line of Credit. El Wharehouse Line of Credit le da al Banquero Hipotecario un laverage de entre 15x1 a 20x1 su capital cash. Mientras mas es el capital cash, mayor es el laverage o apalancamiento. Por ejemplo, si el Mortgage Banker tiene un capital de 50,000 dolares, pues su weharehouse line of credit sera de 15x1, por lo que ese Banquero podra hacer prestamos de hasta $750,000. Si el banquero hipotecario tiene 150,000 dolares de capital pues su Linea de credito sera de 15x1 tambien, por lo que podra prestar un total de 2,250,000 de dolares. Pero si el capital es por encima de 250 mil dolares o mas, pues el apalancamiento pasa a ser 20x1. Por lo que si el Banquero Hipotecario tiene un capital de 250 mil dolares, su capacidad de prestar es de $5 millones de dolares Y asi sucesivamente. Los Mortgage Bankers ganan dinero de tres formas basicas. 1-Cobrando puntos inciales Supongamos que una persona necesite 100 mil dolares, pues ellos prestan solo el 90% de ese prestamo, pero encima cobran lo que ellos llaman "origination points" que puede ir de 1 punto a 4 puntos (la ley no limita la canditdad que pueden cobrar, pero ese es el rango tipico). Si el Mortgage Banker decide cobrar solo 4 punto (4%) pues recibe por parte del que pide el prestamo unos $4000. Por lo que realmente la persona que solicita el prestamo no estara recibiendo 90K, en realidad estara recibiendo 86K de un prestamo de 100,000. 2-Mercado Secundario Una vez el banquero hipotecario hace el prestamo, pues procede a revenderlo en el mercado secundario (usualmente en 10 a 20 dias) ya sea a Fannie Mae o Freddie Mac o a otros bancos comerciales o simplemente a los inversionistas. Usualmente se ganan el Yield to Spread entre el interes que pagaron al comprar el prestamos vs el interes que cargaron al dar el prestamo. 3-Loan Servicing Al ellos vender el prestamos, ellos se quedan como la institucion que recibira los pagos mensuales del endeudado. Eso se llama Loan servicing y ellos cobran un FEE mensual por el simple hecho de cobrar esos pagos mensuales. Cuando un deudor se atrasa en el pago mensual, pues el mortgage banker procede a cobrarle un "late fee" que van para sus bolsillos. Usualmente los Mortgage Brokers establecidos terminan siendo Mortgage Bankers, ya que es mucho mas lucrativo (aunque obviamente con mas riesgos). Lo interesante es que para los deudores es mucho mejor lidiar con un Mortgage Broker y/o un Mortgage Bankers que lidiar con un banco comercial. Los Bancos comerciales tambien cobran los "puntos de procesamientos" Y servicing fees, pero mucho mas altos que los Mortgage Bankers. Aparte de los Mortgage Bankers no exigen que los deudores pongan el 20% del prestamo upfront. y lo mas interesate, muchas veces, casi en la mayoria de los casos, los rates de los mortgages bankers son inferiores a las de los bancos comerciales. Los Mortgage Bankers Y los Mortgage Brokers pueden participar en la compra/venta de notas hipotecarias tanto de primera y segunda hipotecas como performing y non-peformings notes. Usualmente el negocio de las notas hipotecarias es superior al negocio de Bienes Raices en todos los sentidos. Para ser un Mortgage Broker licenciado en la Florida el requerimiento son 20 horas de entrenamiento y $299 Y pasar un examen de 100 preguntas multiples. Si un Mortgage Broker decide en el futuro ser un Mortgage Banker, los requerimientos realmente son minimos en la Florida. Pero si una persona independiente desea formar un negocio de Mortgage Banking, pues su mayor obstaculo (un obstaculo enorme) sera encontrar Wholesales Lenders que le de una linea de credito wholesales. A continuacion unas pequeñas tablas para que vean la diferencia promedio de las tasas en que estan comprando los Mortgages Bankers (tabla 1) vs a que rate estan prestando al publico (tabla 2). Recuerden que en el mercado secundario cada punto basico = a $31,25. Por lo que en el ejemplo de las tablas de abajo, si Un Mortgage Banker compro un prestamo a 30 años a 3,707% y lo revendio en el mercado secundario supongamos que a 3,896%, pues se esta ganando 0,189 puntos. Lo que serian unos $5,906 dolares de profit por cada 100 mil que preste en ese ejemplo. Si el MB compro $400,000 a 3,707% y vendio en el mercado secundario esos 400,000 a 3,896% pues se habra ganando el Yield to Spread que son unos $23,625.00 Recuerden que las tasas de las tablas son un promedio general Y como pueden ver varian diariamente.