Compuesto_interesant
22/03/17 12:29
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IAG ¿buen momento?
http://www.lavanguardia.com/economia/20170322/421089535624/bruselas-ue-aerolineas-brexit-ryanair-easy-jet.html
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Compuesto_interesant
14/03/17 10:19
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
Yo aconsejaría un poco de calma.
La situación es la misma de siempre. Oyendo a Enrique parece que un día estemos en la gloria y otros que vayamos a perder todo el dinero invertido.
Yo por mi parte tengo una estrategia clara: Estoy invertido, si la cotización llegara alrededor de 8,5 venderé. Si sigue como ahora, seguiré invertido. Si vuelve a caer a 6, y la situación de la compañía no ha empeorado mucho, es decir, no han salido nuevas historias extrañas, compraré más para promediar a la baja.
Si en 3 o 4 años, la cotización no ha subido a 8,5( o su equivalente por nuevas ampliaciones), venderé.
Me gustaria recalcar que el tema de dividendos via devolución de prima de emisión y ampliaciones de capital es algo muy normal en los Reits americanos.
Lo que ya no es tan normal es el tema comisiones. Eso es más normal en la España de Felipe y del Aznar, la españa política del Gal, la España democrática del Gal, la España de la estafa inmobiliaria y de la delincuencia en la alta sociedad.
Compuesto_interesant
03/03/17 09:14
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
Interesantísima entrada Enrique. En cuanto tenga un momento, voy a contestarla con detenimiento, ya que la entrada se lo merece.
Puntualizo dos cosas antes de contesta. Sí, el EPRA cost es alto porque incluye la comisión.
Otro punto interesante es porque PIMCO no les baja del burro. ¿Que está pasando ahí? No puede ser que se les este pasando esto por alto. Aquí hay alguna película que nos perdemos. Tu siempre dices que la gestora tiene contrato por 5 años, que en 5 años los grandes fondos deberían presionar para cambiar las condiciones del contrato o poner a un nuevo gestor.... Pero a este ritmo de ampliaciones, en 5 años, la propia gestora tendrá un peso muy importante en el accionariado de la Socimi. Quizá hay un pacto tácito entre PIMCO y LAR para en 5 años tener el control absoluto de la socimi y hacer lo que les plazca.
En cuanto a lo del dia del inversor, finalmente fue lo que todos creíamos. Se usó para calmar los ánimos un poco, pero los hechos nos demuestran que siguen a la suya.
Compuesto_interesant
03/03/17 03:55
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
Increíble tu poder de convicción.
Compuesto_interesant
03/03/17 02:53
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
El 1º punto no lo cumplen. Siguen haciendo ampliaciones de capital por debajo de NAV pero solo hay un comprador. Ellos.
Buenísima reflexión. No había caído en esto
A ellos les va perfecto que la acción cotice infravalorada
Compuesto_interesant
03/03/17 02:51
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
Lo que pasa es que las Socimis estan obligadas por ley a dar en dividendos no sé que porcentage de sus beneficios reales. Los beneficios sin contar revalorizacioens.
Los dividendos que dan, los dan porque están obligados, no es lo hacen para publicitarse
Compuesto_interesant
02/03/17 11:09
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
Eso no tiene porque ser malo.Yo no veo el problema. Muchos reits americanos lo hacen así.
Lo que si que es muy fuerte es la comisión de este año. Se llevan 25 millones! Un porcentaje muy alto del total de los ingresos.
Compuesto_interesant
02/03/17 09:47
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
Exacto. Estos datos que citas son muy significativos A mi es que me parecen terribles.
No se como funcionan las demás Socimis. Si funcionan así todas, es terrible.
La comisión variable sobre revalorizaciones debería aplicarse solo en caso que hubiera una venta en mi opinión.
Compuesto_interesant
02/03/17 09:03
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
¿Sabes cómo se remuneran a los gestores de otras Socimis como Merlín o Hispania?
Me gustaría saberlo, para poder comprar. Igual esto de Lar es lo más normal dentro del sector. O Incluso, ¿ los REITS americanos, van tan a saco también?
A ver si tenemos suerte y alguien con conocimiento profundo de socimis/reits se pasa por aquí.
Con respecto a lo que cotiza barato, si, te doy la razón. Yo nunca he dicho lo contrario. Lo que yo digo es que, por muy barata que cotice, no amplio porque la gestión no me gusta. Aunque tengo que reconocer que ellos tampoco engañan a nadie. Sus informes son claros y transparentes, quizá es por eso que estamos discutiendo sobre temas más o menos "profundos", porque nos dan acceso a la información.
Quizá si lo presentaran todo de forma más opaca, al ver incremento del beneficio por acción, incremento del dividendo e incremento del valor de los activos, estariamos felicitándonos mutuamente por la estupenda compra que hicimos, todos aquí chupándonos las pollas sin enterarnos de nada y todo el mundo tan contento.
Compuesto_interesant
02/03/17 07:13
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Seguimiento de LAR ESPAÑA
Buenas Enrique,
Encantado de hablar contigo de nuevo. Siempre es un placer escribir en este foro. Veo que sigues totalmente prendado de esta empresa y de sus gestores. Veo también que sigues con tu habitual política de bombardeo de mensajes en el foro, hecho que sigo pensando que distorsiona mucho el debate, lo hace díficil de seguir haciéndolo engorroso y pesado, y desmotiva bastante a contestar. Te agradecería si pudieras valorar la opción de reflexionar sobre ello un poco. Creo que haria que el foro fuera aún más interesante y productivo. Pero bueno, al final fuiste tu quien creo el hilo y estás en tu derecho de escribir como quieras, faltaría más
Dicho esto, vamos a entrar en el tema que nos ocupa, que son los resultados de LAR.
Dejo enlace del informe de resultados porque voy a ir comentando algunas cosas sobre él, citando la página.
http://larespana.com/es/wp-content/uploads/2017/02/Lar_informe_2016_ESP.pdf
Me preguntas si creo que se va generando valor... Mi respuesta es si y no. De momento, en términos de efectivo, el dinero invertido por los accionistas renta menos este año que en el ejercicio anterior.
Si nos fijamos en el estado de flujos de efectivo consolidado (página 52), puedes ver que el efectivo generado por las actividades de explotación es menor al del año pasado. Se han generado 19.132 millones este año, frente a 22.674 millones del año pasado. Esto pasa por una razón, han aumentado los ingresos por rentas del alquiler, sí, pero ha aumentado mucho el gasto financiero (cosa normal y que agradezco) y también los pagos en comisiones en acciones.
La empresa dice que no está comisión no es un gasto real, porque esta comisión vuelve a invertirse en la empresa, pero es mentira. Al equipo gestor se le pagan 19 millones de euros en efectivo y con este dinero están obligados a comprar acciones, con lo que el efectivo vuelve a entrar, pero disminuyendo la participación de los demás, ya que se les hace una ampliación de capital a medida para ellos.
Es como si a mi, que soy accionista, me dieran un dividendo en efectivo y a ti no y yo este dividendo en efectivo decidiera volver a invertirlo, en una ampliación hecha a medida para mi.
Por lo tanto, en este aspecto, no se crea valor, se destruye. Se está generando menos efectivo con más dinero invertido, cosa preocupante.
En cuanto a las adquisiciones de activos ya hechas, estas, según valoraciones externas, han incrementado su valor. Este hecho en principio si es muy positivo, en principio LAR sabe generar valor a sus activos en cartera, siempre según estas firmas de valoración que firman en sus informes. Pero de momento, estas revaloraciones no son reales, no se ha materializado ninguna, no hay ventas. Han hablado unos supuestos especialistas, faltará que hable el mercado si es que algún dia se quiere vender algo. Así que está todo por ver.
Lo que no me gusta nada de todo esto, pero nada nada, es que la comisión de la gestora este año es muy alta, en parte por las revaloraciones de sus activos. Esta comisión se calcula de la siguiente manera:
2)Performance fee (Honorarios variables)
En el IMA también se recoge un performance fee como incentivo a nuestro Gestor, que depende del retorno anual generado a nuestros accionistas. El performance fee se devenga cuando el incremento anual del EPRA NAV (neto de ampliaciones de capital y dividendo distribuido) de Lar España, excede del 10% y se calcula de la siguiente manera:
Promote fee El 20% del exceso del 10% de rentabilidad anual de los accionistas.
Catch-up fee El 20% adicional de la parte del exceso de rentabilidad que se encuentre entre el 12% y el 22%.
Es decir, la filosofía es. Nosotros vamos cobrando por supuestas revalorizaciones y después ya veremos. ¿Que pasaría si un activo se va revalorizando un 5% cada año durante 5 años y cuando lo queremos hay una crisis inmobiliaria y se desvaloriza un 25%?
¿Devolverán el dinero? No lo creo.
¿Qué pasará si hay una burbuja inmobiliaria en España y el valor de los activos sube de manera que quedan muy sobrevalorados? Iremos pagando la comisión cada año por activos hinchados en su valoración? Si los activos pierden valor en algún ejercicio, serán ellos los que pagarán en vez de cobrar? No creo