Introduccion a Bienes Raíces en EEUU

Hola Y Muy Buenas noches desde Miami.

Por pedido de un par de amigos aqui, he decidido abrir este post Y espero que les sea de ayuda a todo el que lo lea. Antes que todo quiero pedir disculpas por si cometo algunas faltas de ortografias, pero es que muchos de los terminos los domino en Ingles. Tambien quiero explicar que esto solo es una introduccion, ya con el tiempo y dependiendo de la popularidad del post, pues iremos a fondo en estos topicos.

Desde que estallo la crisis inmobiliaria y de credito en el 2007, EEUU ha vivido una era de reciclaje en sus clases sociales. En estos 5 años sin dudas que se estan formados una nueva clase economica con nuevos actores no tradicionales (Nuevos ricos). Y esto tiene mucho que ver con la industria inmobiliaria.

La Industria Inmobiliaria de EEUU es la mas diversa e liquida del mundo Y muy poco regulada. (Por ejemplo, para ser broker inmobiliario solo son 63 a 75 horas de clases y unos $400 dolares). Y esta crisis ha creado grandes oportunidades para el pequeño y mediano inversor Y a continuacion les dire en un repaso las 10 diferentes formas mas populares de invertir en EEUU en el sector inmobiliario.

1-Tax Deeds:

Los Tax Deeds es la compra en subasta publica de los impuestos de las propiedades. Cada estado tiene sus propias leyes de Tax Deeds siendo Texas y Florida los mas atractivos. En el caso de la Florida, cuando compras un Tax Deed, la propiedad pasa a ser tuya totalmente libre de deudas solo por el costo que pagas en la puja. Por ejemplo: Si una casa valorada en 180,000 dolares tiene una deuda de impuestos de 5,000 Y es llevado a la subasta de Tax Deeds, Un inversor puede comprar esta casa con solo comprar los Deeds. Obviamente que Hoy dia es mas competitivo que hace 4 años atras, pero hay muchos condados que continuan siendo atractivos y donde los Big Funds aun no llegan. Sin embargo, es bueno señalar que NO todos los estados tienen leyes favorables para los TAX DEEDS. Por ejemplo, en Pensilvania cuando compras un TAX DEEDs estan comprando todas las deudas que tiene esa propiedad. Usualmente son propiedades que no estan ocupadas y en control del estado.

2-Tax Liens:

Los Tax Liens es comprar tambien en puja los taxes de una propiedad, la diferencia con los Deeds, Es que aqui compras los liens a cambio de un interes Y con la posibilidad de ejecutar la casa a tu favor en determinado tiempo. Por ejemplo: En el estado de la florida Las subastas de Tax Liens se inician con un 18% de interes Y gana el que mas bajo intereses ofrezca. Supongamos que la ganas con un 15% de interes, pues el dueno de la casa esta obligado a pagarte tu inversion mas el interes O de lo contrario tu en 2 años le puedes quitar la casa. En Ciudades grandes como Miami esto ya no es buen negocio debido a que los grandes fondos estan metidos en esto y la puja muchas veces la llevan del 18% al 0,25%.. Sin embargo en otros condados de la Florida, si sigue existiendo muy buenas oportunidades. En el caso de Texas los intereses son del 50%.. Una inversion extraordinaria!! Los pondre una anecdota real con una celebridad. Resulta que el cantante Mexicano Luis Miguel tenia un Penthouse en el edificio Jade de Brickell ave que cuesta 2,5 millones de dolares, pero el cantante no pago sus impuestos durantes varios años Y esos taxes fueron a subastas. Un inversor compro ese Tax liens precisamente al 18% (No habia nadie pujando por ella ese dia). Al otro dia Luis Miguel fue notificado Y en 3 dias le pagaron al inversor 70,800 dolares. El Inversor se gano 10,800 dolares en 48 horas. De Luis Miguel no haber pagado al inversor en 2 años y el inversor se queda con la propiedad.

3-HOA Liens:

Para no confundirles tratare de ser pragmatico. Los HOA es Home Owner Associations Y un HOA Liens es una es una deuda que debe la asociacion o alguna propiedad individual Y usualmente las subastas se hacen cuando la casa entra en proceso de ir a subastas.. Esto tambien se subasta en corte Y el inversor puede comprar ese Lien Y una vez lo tenga en su poder ese inversor puede rentar la casa al precio que le de la gana o vivirla si desea. Por ejemplo: Si la casa vale 700,000 dolares y tiene un HOA lien de 8000 y el inversor logra comprarlo por ese precio en subasta, pues el inversor puede vivir la casa o rentarla mientras dure el proceso de foreclosure (usualmente de 6 meses a 4 años)..

4-Wholesealing:

El Wholesealing es el firmar un acuerdo de compra de x propiedad (usualmente distressed) e inmediatamente revender ese acuerdo de compra a un inversor por unos 5000 a 10,000 dolares mas caro. Los Corredores Inmobiliarios suelen hacer mucho esto. Aqui la inversion es $0.

5-REO:

Los REO son Real Estate Owned properties. Y son estas casas que no se vendieron en la subasta de los bancos Y pasan a ser propiedad total del banco. Los Bancos necesitan salir de estas propiedades de la forma ams rapida Y suelen revenderla solo por lo que le deben. Los REOs solo existen en crisis Y ha sido una forma muy popular de adquirir propiedades en esta crisis. Aparecen casas en REO por 15,000 dolares o 30,000 dolares en buenas condiciones y sin deudas. El problema es que Hoy dia los Brokers ya no quieren venderles a los inversores pequenos porque los hedge Funds estan comprando miles de casas semanalmente en forma de REO. Las comisiones de un broker en REO sales es de solo 1,7% que en un REO de 65000 la comision es solo de $1,105 dolares, por lo que ellos prefieren vender paquetes de cientos de casas de un golpe a los Grandes inversores. Un buen REO broker deberia vender unas 200-400 casas anualmente (las superstrellas venden 500 casas o mas)

6-Flippings:

El Flip consiste usualmente en comprar casas en REO o en distressed y Arreglarla rapidamente y revenderla. Este es un negocio muy popular en EEUU Y es el que me dedico actualmente. El mayor riesgo es los costos que van apareciendo en el camino de rehabilitacion de la propiedad. Usualmente y debido al bajo costos de estas propiedades, el flipping suele ser un negocio bastante rentable. Los bancos en EEUU prestan dinero para que los flippers compren paquetes de casas REO o Distressed. El profit margin suele promediar un 35% a un 45%.

7-1031 Exchange:

El 1031 Exchange es el intercambiar tu propiedad distressed por una en mejores condiciones. Aqui no se paga impuestos, pero el dinero del intercambio no puede tocarse hasta que no se reinvierta en la propiedad en mejores condiciones. Esto lo hacen muchos los inversionistas como un Loophole fiscal.

8-Mortgages Notes:

Comprar notas hipotecarias es un buen negocio. Hay bolsas para eso como wwww.LoanMLS.com Aqui hay muchas maneras de negociar Notas hipotecarias.

a-Comprasela directamente al dueno de la vivienda.. Usualmente los descuentos por el que venden la nota hipotecaria son enormes Y el inversor puede colectar las letras mensuales de esa hipoteca O puede revenderlas cuando desee.

b-Puede comprar paquetes de notas hiptecarias en alguna bolsa Y puede reestructurar esas hipotecas y revenderlas individualmente.. Esto es potencialmente muy lucrativo.

c-Puedes comprar segundas hipotecas a un descuento mucho mayor aun, However, aqui se requiere mas especializacion, ya que en caso de que el dueno de la casa deje de pagar su hipoteca, el dueno de la primera hipoteca va primero en los beneficios de la ejecucion. Sin embargo, hay muchos casos donde el el inversor de una segunda hipoteca termina comprando la primera hipoteca por centavos de dollar cuando hay un default.

Un ejemplo: Supongamos que Yo compre una hipoteca de 100,000 pagando solo 25,000 Y que el dueno de la casa tiene un interes anual del 5,00% Y paga una letra de 1000 mensual. Yo hablo con el Y le ofrezco subir el interes del 5% al 5.8% Y la letra de 1000 a 1,200 Pero rebajar la duracion de 20 años a solo 5 años (porque el homeowner bajo mi estructura pagara mas capital que interes) Yo vendo al otro dia esa hipoteca y sazzz, 25,000 de profit! en par de dias. Mi otra opcion seria colectar esos 1,200 al mes en mi cuenta de IRA (Tax Free). Hay muchas formas de reestructuras unas notas hipotecarias.

9-Foreclosure:

Esta es la tipica subastas de propiedades por parte del banco. No es tan burocratico como en otros paises, pero debido a su popularidad, ya no aparecen esas gangas de hace 2 o 3 años atras. Esto ha creado que las pujas aumenten el costos de las casas en esas subastas y por ende los bancos terminan con ellas como REO.

10-Short sales:

Un Short Sale ocurre cuando la compañia financiera que esta sirviendo tu hipoteca acepta que vendas tu propiedad por menos de lo que debes al banco, por ejemplo: El Homeowner debe en su hipoteca $100,000, Y necesita vender la propiedad, pero el valor de las casas alrededor de la suya no se venden por más de $95,000 entonces tu asesor de bienes raíces negocia con el banco para que ellos acepten menos dinero de lo que se debe en realidad cuando se efectúe la venta de la propiedad.

Esto no siempre se puede realizar, es por eso que se recomienda que primero se logre un acuerdo con la entidad financiera antes de aceptar una oferta y de esta forma saber cuanto dinero el banco esta dispuesto a perder. Tenga presente que el banco puede pedirle que pague la diferencia por separado o vender algo que tenga de valor.
El Short Sales es un proceso que requiere de un broker especialista en esta area.

Hay muchas otras maneras de operar en la industria de Bienes Raices en EEUU, pero estas son las 10 que yo domino. Recuerden que todos los negocios requieren de experiencia y especializacion Y los Real Estates en EEUU no son la excepcion. Pero estas son oportunidades que no requieren mucho dinero y poca regulaciones.