Re: Inversión en "ladrillos" en USA
te voy a dar par de trucos, aunque se que no deberia porque eso no se hace. Pero me siento en la necesidad de ayudar a los demas en lo que me es posible por la situacion mundial que estamos viviendo.
Pero antes me gustaria presentarme ante ti.
Mi Nombre es Geoff Y soy de Houston y Creci en Miami Y Republica dominicana (Mi papa era un trader fisico de metales) Y por eso hablo espanol fluidamente.
Yo fui un Market Maker de Refco a inicios de la decada pasada en el mercado de Bonos de US Tanto en futuros como Cash. Y desde el 2004 soy un Trader del New York Mercantile Exchange y he vivido de los productos de energia tanto en futuros como swaps. Desde el 2006 mas o menos, regrese a vivir a Miami full time Y cuando estallo la crisis, vi por unos amigos que habian nacido nuevas e interesantes oportunidades de hacer negocios en el mercado de bienes raices.
Yo solo he trabajado en ese sector con los Tax Deeds, Tax Liens y solo 2 Notas Hipotecarias. Y he ganado dinero gracias a Dios en todos esos deals.
Se que unas de las formas mas lucrativa es el short sales en bienes raices, pero nunca hice ningun deal de ese tipo, por lo tanto, aunque en teoria lo entiendo, en la practica no me siento cualificado para dar consejos en esa modalidad. Pero te puedo decir que en los Tax Deeds puedes empezar un gran negocio con unos 20 o 25 mil dolares Y aumentar tu liquidez de manera muy rapida.
Unos de los trucos que he aprendido de los Tax Deeds, es siempre comprar propiedades independientes (casas y no departamentos). La razon es simple. En estados como la Florida, cuando compras una casa, tambien compras el terreno. Osea, estas comprando dos assets por el precio de uno Y en caso de Hurracanes, creeme amigo, te vas a forrar de dinero con el seguro (Cada vez que viene un hurracan a Miami, yo lo celebro como si fuese mi cumple). Pero no pensemos en tragedias. Otra ventajas de comprar propiedades independientes y no departamento, es la felxibilidad a la hora de rentar y vender.
Por ejemplo. En el Condado de Miami-Dade esta la ciudad de Hialeah. Esa ciudad es de cubanos al 100% Y es de personas con ingreso de clase media baja. Lo bueno de esa ciudad, es que cuando vas a una subasta de Tax deeds, encontrara una enorme cantidad de propiedades de esa ciudad totalmente regalada. Curiosamente los grandes inversionistas no miran a Hialeah y si miran a otras ciudades del Condado Miami-Dade como es el Doral que es mas afluyente.
Tu puedes comprar casas en Hialeah por hasta $5,000 dolares full y libre de deudas! Y usualmente solo hay que meterle 2,000 o 2,500 dolares en arreglos para ponerla mas atractiva y la puedes rentar en esa zona por unos $500 o $600 al mes que es muy atractivo para tu inversion Y/0 puedes revenderlas por $15 o $20 mil dolares y te la van arrancar de la mano.
Otro truco, es ver el valor de la propiedad. SI el valor de la propiedad vale mas de $0,50 centavos de dolar, entonces es un buen deal. Comprar los impuestos por supongamos en $10k y te quedas con la casa. Pero a la hora de revenderla la puedes disprar a 0,30 o 0,25 centavo de dollar y te la van a comprar inmediatamente, ya que los inversionistas estan buscando propiedades con un buen equity en el cash market y comprarla a precio de Ganga. Pero si compras una propiedad que en el cash market cuesta por ejemplo 0,30 centavos de dollar, entonces vas a tener mas problemas para revenderla cuando la compres en la subastas de impuestos.
Para que entiendas.
Si la casa costaba en el peak inmobiliario unos 200k Y ahora mismo en la crisis esta cotizando en unos $110,000. Eso significa que el equitiy esta en 0,60 centavos de dollar. Esa es una propiedad en la que puedes pujar en la subasta de impuestos hasta por $20 mil dolares y sabes que le vas a sacar dinero Y que la puedes revender comodamente en 50k y ganarle mucho dinero.
Pero si en ese mismo ejemplo, la casa costara ahora en la crisis unos 60k en el cash market, entonces es un negocio mas riesgoso para ti cuando compres los impuestos de esa propiedad, porque sera mas iliquida.
Siempre, busca la ayuda de un buen abogado (que NO sea latino) en Miami (si decides invertir en ese condado). Ya que los brokers y abogados hispanos son ladrones por inercia. Buscate un abogado de bienes raices que sea Judio o anglosajon que son mas honesto y respetuoso de las leyes y ellos te asesoraran al 1000% sobre todo lo que tienes que hacer para participar en la subasta. (Recuerda lo de mirar el sector geografico de cada propiedad que te interesa pujar).
En la florida, las subastas de los condados del centro, oeste y norte del estado son mejores que los del sur, porque hay muchisimo menos competencia. Mira los precios de las subastas de impuestos en Orlando o Jupiter, Florida y te vas a caer de espalda de la impresion.
