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Pincher, tiene total razón, realmente el gran negocio está en el suelo, pero hay que saber y dominar el asunto, un suelo puede multiplicarse mas de 10.000 veces su valor después de una recalificación y tras muchos años, o una buena negociación en la compensación. Yo he tenido muchas entrevistas con multimillonarios, y gente que ha hecho grandes negocios, joyas, armas, petroleo, pero la mayoría coincide que como el suelo, nunca ha habido un negocio tan lucrativo.
Mis fondos de inversión solo me piden suelo finalista, pero tengo clientes que quieren suelo para desarrollar, lo ven mucho mas rentable que cualquier chicharro y siempre con plazos superiores a mas de 10 años.
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Ahora toca esa minusvalía declararla en hacienda, por lo que finalmente la perdida será menos, en todo caso, acostumbrado a quedarte bienes de 1 millón de euros por 100.000 euros o un poco mas, 10.000 euros de perdida es insignificante.
Es decir, menudo negocio, cuando aciertas, ganas 600.000 euros y cuando no aciertas pierdes 10.000, yo me apunto a ese carro desde el primer momento.
En cuanto a tu fiscalista o community manager, es una perdida mínima, la subcontratación es lo que tiene, a veces no funciona pero es muy fácil de solucionar o rectificar, pero frente a tener personal en nómina, el coste es mínimo de equivocarte sin contar ese pasivo encubierto ante idemnizaciones que tendrás que afrontar si tu negocio va mal y tienes que echar a la gente, que es algo que no incurres.
Otra cosa ante una mala elección de un fiscalista, es que como muchos deudores míos, han caído en las garras de gestores incompetentes que no le presentaron los documentos o le asesoraron mal y la seguridad social cayó sobre ellos dejandoles arruinados, pero no creo que llegues a ser mi deudor.
Bromas aparte, el tema fiscal es muy serio en este país, las arcas están a cero (en realidad negativo y con la terminación de la política QE al final de este año o compra bonos, que va a tener un impacto demoledor en España) y y vamos a un sistema confiscatorio a pesar que está prohibido en la constitución, y cualquier error paga muy caro, en el mundo de las subastas, es muy estratégico.
Es absolutamente necesario por los que nos gobiernan, perseguir a emprendedores y clases medias y bajas para dar una renta vital para que la gente esté en su casa sin protestar, y así perdure lo que llaman "democracia joven" de este país, o lo que otros llaman sistema postfranquista controlado por 20 familias.
Recientemente, fueron a por mi padre, un humilde pensionista de 1000 euros/mes que no tenía que hacer la declaración de renta, pues bien, al tener una mierdecita de casita con un huerto, le imputaron rentas y decían que al tener dos rentas (pensión y renta imputada) ya no cumplía con el requisito de renta mínima, en fin lo recurrí y gané, pero si cuela cuela, está claro que van a apretar a todo el que puedan.
Solo por tener mucho movimiento de inmuebles, ya estás bajo el microscopio de AEAT y entra dentro de la normalidad, que te requieran documentación todos los años, pues estamos bajo sospecha.
No solo es necesario tener un buen fiscalista, sino además tener concocimientos amplios de fiscalidad, en el mundo de las subastas y con la situación actual, equivocarte fiscalmente es mas GRAVE que equivocarte en un inmueble.
Por otro lado, tener conocimiento amplios de fiscal, al tratar con inmuebles, ayuda enormemente para obtener la posesión, muchos deudores hacen ocultación de patrimonio, o desvío de los ingresos a terceras empresas, no hay nada como poner eso sobre la mesa para que te de la posesión en el mismo acto, entender las travesuras que hace un deudor y su perfil es fundamenta
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Por eso mfmelo es tan grande, aprender del maestro, hay momentos en los que prefiere quebrar y perder, para no perder mas, siempre puedes convencer a las partes para que se declare nula o hacer otras técnicas, pero como te encuentres a un funcionario que diga, "santa rita rita, lo que se da no se quita" y no tengas otras vías, te quedas sin fianza.
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yo entre en el negocio de las subastas en el 2003, cuando apareció en certificado digital y entendí perfectamente que desaparecía la compra por proximidad geográfica.
Como novato en las subastas, tuve muchos errores (el aprendizaje fué increible) pero los márgenes eran muy altos en las que me salían bien, luego mucha gente empezó a entrar y se estrecharon los márgenes y no había cabida a muchos errores pero el conocimiento ya estaba basado en el aprendizaje de los errores.
Las subastas se han de ver como una cartera de inversión, hay inversiones fabulosas, otras que están bien, y siempre hay cagadas, el TIR hay que verlo a 10 años, para un subastero experto, la cagadas deben ser pocas y cuando las hay, solucionarlas y minimizar perdidas, y sobre todo mucho sentido común.
En el mundo de las subastas, hay 4 maneras de ganar dinero, una es evidente, comprar al 20 y vender a 60, pero esa es la obvia y la que todos tienen en mente.
De todos formas, ahora hay muchas cosas que se pueden hacer para "poner en valor" esas cagadas.
En todo caso, en cuanto las cagadas:
Cagadas no son las que pierdes dinero, sino la que están por debajo de la rentabilidad esperada, nada tiene que ver con (venta-coste) = valor negativo
Si te has equivocado, no sigas poniendo dinero, las decisiones pasadas no están correladas con decisiones futuras, hay que verlo como una nueva inversión y poner el contador a cero.
No es nada extraño que tristan se equivoque, siempre hay errores, pero no os equivoqueis, esos errores son indiferentes, pues el TIR de la cartera de tristan así como otros subasteros expertos es altísima, solo un dato, mientras la mayoría de sus alumnos, financian sus adquisiciones con recursos externos, el subastero experto se financia con las rentabilidades de sus carteras y viven de ello, y por eso SIEMPRE están comprando, esto solo se puede hacer teniendo diferencias de dos dígitos en las rentabilidades de las carteras.
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lo que me faltaba por oir, envío un fax a un juzgado y llamo para comprobar si ha llegado y me indica que por protección de datos no me lo puede confirmar.
En fin, la protección de datos es la excusa del vago.
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pues porque la ley es clara, SOLO puede pagar el ejecutado antes del decreto de adjudicación además de explicar en el escrito el fraude procesal que se produce, por otro lado pedir condena en costas.
El sistema funciona por la visión cortoplacista de cada juzgado, el acreedor pues cobra (grave error, porque la comunidad propietarios (si es el ejecutante) cobrará si hay adjudicatario a partir de ese momento) y el laj pues una cosa menos, y como es un asunto civil de parte sin que nadie se queja, porque estos gorrones buscan deudores desaparecidos, el único que puede quejarse es el licitador haaaarto de tener fianzas pilladas, ahora bien, supongo con el paso del tiempo se trasladarán a pagar un ms después de publicarse en próxima apertura, no afectará a las fianzas pero el río bajará sin peces.
En su día, participé en hacer el plan de estadística judicial del CGPJ y siempre tuve claro que se tenía que tener una visión en conjunto de los asuntos salvaguardando la independencia de los juzgados pero eso es algo que hoy por hoy NO EXISTE en el mundo judicial.
Pensemos que el coste de un juzgado es casi de 1 millon de euros, un juez, un laj mas 10 funcionarios mas oficina y material y equipo informático, es fácil hacer el cálculo del coste de cada asunto que se lleva.
Porque pensais que una compañía como MRW, empresa lógistica, es altamente eficiente, desde que sale un sobre hasta que llega, hay un tracking con visión en conjunto.
En este caso, el inmueble se paralizará el procedimiento pues ha pagado para repetir la acción en un juzgado u otros, una vez se posiciones el gorrón como acreedor principal, y el sistema judicial nunca lo detectará por esa falta de visión de conjunto y porque cada unidad básica mira por sus objetivos.
En el mundo TIC, es claro, quitas las alarmas repetitivas y te quitas el 90 % de los problemas.
Otro ejemplo, imaginaros cuantos inquilinos morosos sistemáticamente, dan el palo, van al juzgado y vuelven dar el palo y así una y otra vez, por esta falta de visión en conjunto.
Quitate estas ineficiencias repetitivas, y bajaras un 30 o 40 % la carga de los juzgados, y señores políticos, sin cargo al ciudadano. Siempre se habla de mejorar la justicia poniendo recursos y recursos, nadie se acuerda de la tasa judicial que impuso gallardon para mejorar la justicia, pues bien, la tasa se quedó y la justicia no se mejoró.
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Si veis que pagan deuda y no es un deudor. Pedidme el escrito que presento para quitaros de enmedio esos gorrones
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y hablado de gorrones, la dimensión de la plaga de personas que pagan la deuda de terceros para repetir la accion y actuar como ejecutante, es inmensa, en subastas que esto yendo, yo ya me persono e indico al secretario que SOLO EL DEUDOR puede pagar antes de la aprobación del remate.
El problema va mas allá, ni me entero si pagan antes de terminación de los 20 días de la subasta y se cancela (no os dais cuenta la cantidad de canceladas que hay últimamente), hay gente que se dedica a esto que están pagando a informáticos para que le avise en cuanto sale en apertura de manera automática y se planten al día siguiente a pagar la deuda y ser el primero.
En cuanto se publica, próxima apertura, empieza la carrera para ir al juzgado y pagar esa pequeña deuda de deudores que no están personados (herencias yacentes principalmente)
Como me sigan tocando las pelotas, se iniciará una querella de fraude procesal, falta entender como consiguen al derivar el crédito multiplicarlo x 10 unos años después, como no tienen oposición, lo presenta en varios juzgados a la vez, presentan costas descomunales, como lo hacen??
Esto empieza a ser un gran problema, y va a acabar con las subastas de deudas pequeñas.
Si alguien pensaba que con las subastas digitales, iba a haber mas transparencia, cualquier sistema en España se transforma y pervierte a pasos agigantados.
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Hoy por hoy un subastero no es un especulador, porque por definición en economía un especulador es aquel que pone dinero para deshacer su posición en menos de 6 meses.
La realidad es que el que invierte en subastas, el recorrido medio es de mas de un año como mínimo, por tanto es inversor y tal como está las cosas, se invierte para alquilar pues la venta está muy jodida (a pesar que estamos continuamente bombardeados con una campaña mediática que el real estate en España va como un tiro).
Los fondos, su recorrido son de 4 años en teoría.